賃貸の経費の範囲はどこまで？必要経費になるもの・ならないものを国税庁の案内で整理
賃貸オーナーが不動産所得の必要経費にできる費用の範囲を整理した記事です。経費になるもの・ならないもの、自宅と兼ねる費用の分け方、経費にする年の考え方を、国税庁の案内にそって説明します。
結論
- 賃貸の必要経費にできるのは、家賃などの収入を得るために直接必要な費用のうち、家庭の費用とはっきり分けられるものです。
- 国税庁の案内では、固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費が主な例です。所得税や住民税、罰金、生計を一にする家族に払う家賃は経費になりません。
- 経費にする年は、払った年ではなく、その年の12月31日までに支払う義務が確定した年が基本です。
確定申告の時期になると、「これは経費にしてよいのか」と迷う費用が出てきます。物件を見に行った交通費、自宅で使っている電話代、家族に手伝ってもらったお礼などです。
入れすぎれば、あとで追加の税金がかかることがあります。入れ忘れれば、払わなくてよい税金を払うことになります。
この記事では、賃貸の経費の範囲に絞って説明します。確定申告の全体の流れは「不動産所得の確定申告」で整理しています。
賃貸の必要経費とは
意味を一言で
賃貸の必要経費とは、不動産所得を計算するときに、家賃などの収入から差し引ける費用のことです。国税庁の案内では、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち、家事上の経費と明確に分けられるものとされています。
不動産所得の計算式
不動産所得の金額は、「総収入金額－必要経費」で計算します（国税庁 No.1370）。経費が増えるほど所得が減り、税金も減ります。だからこそ、範囲を正しくつかむことが大切です。
言葉の言い換え
- 必要経費：収入を得るためにかかった費用で、収入から引けるもの
- 家事上の経費：自分や家族の生活のための費用
- 家事関連費：生活と仕事の両方に使う費用
- 生計を一にする：同じ財布で暮らしている
- 債務の確定：払う義務と金額がはっきり決まること
必要経費になるもの
国税庁が挙げる主な例
国税庁 No.1370 では、不動産所得の必要経費の主な例として、次の4つが挙げられています。
- 固定資産税
- 損害保険料
- 減価償却費
- 修繕費
業務の費用として経費になるもの
国税庁 No.2210 では、事業所得や不動産所得などの経費について、次の扱いが示されています。
| 費用 | 扱い | 確かめること |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 業務用の部分が経費 | 自宅と兼ねていないか |
| 事業税 | 全額が経費 | 課税されているか |
| 業務用の資産を買うための借入金の利息 | 経費 | 元の借入れの使い道 |
| 業務用資産の修繕費 | 経費（一定の場合を除く） | 価値を高める工事ではないか |
| 業務用資産の取壊し・除却などの損失 | 経費 | 貸している建物か |
| 青色事業専従者給与 | 経費 | 届出と要件を満たすか |
減価償却費と修繕費
建物や設備を買った費用は、買った年に全部を経費にするのではなく、減価償却で何年かに分けて経費にします。詳しくは「賃貸の減価償却」で説明しています。
修理の費用のうち、建物の価値を高める部分は資本的支出として、分けて経費にします。線引きは「修繕費と資本的支出」で確かめられます。
必要経費にならないもの
国税庁が挙げる経費にならないもの
国税庁 No.2210 では、次のものは必要経費にならないとしています。
- 家事上の費用（自分や家族の生活の費用）
- 生計を一にする配偶者やその他の親族に払う地代・家賃など
- 生計を一にする親族に払う給与（青色事業専従者給与を除く）
- 所得税と住民税
- 罰金・科料・過料
家族に払うお金の注意
同じ財布で暮らす家族の土地を借りて家賃を払っても、その家賃は経費になりません。受け取った家族の側も、所得として扱いません。
一方、生計を一にする親から借りた業務用の土地・建物の固定資産税を子が払う場合は、子の業務の経費になると案内されています。家族とのお金の流れは、誰が何を払っているかで扱いが変わります。
ポイント
- 経費になるのは、貸すために直接必要で、生活の費用と分けられるもの
- 所得税・住民税・罰金は経費にならない
- 同じ財布の家族に払う家賃や給与は、原則として経費にならない
借入金の利息と経費
経費になるのは利息の部分
国税庁 No.2210 では、業務用の資産を買うための借入金の利息は、必要経費になるとしています。経費になるのは利息で、借りたお金の返済そのものではありません。返済予定表で、利息と元本を分けて確かめます。
土地の分の利息の注意
同じ案内では、不動産所得を生む土地などを取得するための借入金の利子について、不動産所得が赤字の場合の扱いが示されています。その利子に当たる部分の損失はなかったものとみなされ、給与などほかの所得と差し引きできません。
建物と土地をまとめて買ったとき
建物と土地を1本のローンで買った場合は、借入金を建物の分と土地の分に分けて考える必要があります。分け方は申告に関わるため、税理士や税務署に確かめます。
自宅と兼ねる費用の分け方
家事関連費とは
家事関連費とは、生活と仕事の両方に使う費用のことです。たとえば、自宅で使う電話代や車の費用などです。国税庁 No.2210 では、業務に直接必要だったことが記録などで明確に分けられる部分だけが経費になるとしています。
分け方の手順
- 生活と仕事の両方に使っている費用を書き出す
- 仕事に使った分を、使った時間や回数、面積などで分ける根拠を決める
- 根拠を記録に残す（走った距離のメモ、通話の記録など）
- 決めた割合を、毎年同じ考え方で使う
判断に迷う費用の見方
| 費用 | 経費になる見込み | 確かめること |
|---|---|---|
| 物件を見に行く交通費 | 業務のためなら経費 | 行き先と目的の記録 |
| 管理会社に払う管理料 | 経費 | 契約書と請求書 |
| 自宅の電話・ネットの代金 | 仕事に使った分だけ | 分ける根拠の記録 |
| 入居者募集の広告の費用 | 業務のためなら経費 | 請求書 |
| 自分の家の修理 | 経費にならない | 貸している物件か |
最終的に経費になるかは、事実によって変わります。迷う費用は、税務署や税理士に確かめましょう。
収入に入るものも確かめる
経費の範囲とあわせて、収入に入れるものも確かめます。国税庁 No.1370 では、家賃のほか、次のものも不動産所得の収入に入るとしています。
- 名義書換料・承諾料・更新料・頭金など
- 返さなくてよい敷金や保証金
- 共益費などの名目で受け取る電気代・水道代・掃除代など
共益費で受け取った電気代を収入に入れ、払った電気代を経費に入れる、という形で両方をそろえます。
青色と白色で変わる経費
同じ財布で暮らす家族に払う給与は、青色申告なら、要件を満たした青色事業専従者給与として経費にできます。青色申告でない場合は、事業専従者控除の額が経費とみなされます（国税庁 No.2210）。
経費にする年の考え方
債務の確定が基準
国税庁 No.2210 では、必要経費にするのは、その年に支払う義務が確定した金額としています。払った年ではありません。次の3つを、その年の12月31日までに満たしている必要があります。
- 支払う義務が成立している
- 支払う理由になる事実が起きている
- 金額を合理的に計算できる
年をまたぐ費用の例
12月に修理が終わり、代金を1月に払う場合は、修理が終わった年の経費になることが考えられます。反対に、12月に翌年分の費用を前払いしても、その年の経費にならない場合があります。減価償却費は、この考え方によらずに毎年経費にします。
経費を整理する日々の習慣
毎月やること
- 賃貸の入出金を、生活の口座と分けた口座にまとめる
- 領収書や請求書を、月ごとにまとめて保管する
- 生活と兼ねる費用は、仕事に使った分の記録を付ける
- 月末に、家賃の入金と経費の支払いを帳簿に付ける
年末にやること
- 12月に終わった工事や、届いた請求書がないか確かめる
- 固定資産税や保険料の支払いの記録をそろえる
- 新しく買った設備を、減価償却に回すものと分ける
口座を分けておくと、どれが貸すための費用かを後から説明しやすくなります。
場面の例と、よくある失敗
場面の例：自宅の一部を貸している
Gさんは、2階建ての自宅の1階を貸しています。固定資産税は、建物全体の分が1枚の通知で届きます。
Gさんは、貸している部分の床面積の割合で固定資産税を分け、その分だけを経費にしました。分けた計算の根拠をメモに残しています。
場面の例：家族の土地にアパートを建てた
Hさんは、同じ家で暮らす父の土地に、アパートを建てて貸しています。父に地代を払っていましたが、その地代は経費になりません。
一方、父の土地の固定資産税をHさんが払っている場合は、Hさんの経費になると案内されています。Hさんは税理士に相談し、払い方を整理しました。
場面の例：保険料をまとめて払った
Oさんは、貸している建物の火災保険を、数年分まとめて払いました。払った年に全額を経費にしようとしましたが、税理士から、その年に当たる分を考えるよう助言を受けました。
Oさんは、保険の期間と金額を一覧にし、年ごとの分を確かめるようにしています。
場面の例：物件を見に行く交通費
Lさんは、遠くの町にアパートを持っています。年に何度か、入居者の入れ替えや修理の立ち会いで現地に行きます。
Lさんは、行った日と目的、運賃を手帳に記録しています。同じ旅で観光もした場合は、物件のための分だけを経費にするよう分けています。
よくある失敗
- 自分の家の修理や家具を、貸している物件の経費に入れてしまう
- 所得税や住民税を経費に入れてしまう
- 建物の購入の費用を、買った年に全部経費にしてしまう
- 同じ財布の家族への家賃を、経費に入れてしまう
- 分ける根拠を記録に残さず、割合を毎年変えてしまう
申告の前のチェックリスト
- 貸している物件のための費用だけを入れたか
- 生活と兼ねる費用は、分ける根拠を記録したか
- 経費にならない税金や罰金が入っていないか
- その年に支払う義務が確定した費用か
- 建物や設備の購入は、減価償却で分けたか
よくある質問
- 賃貸の経費にできるものは何ですか？
- 家賃などの収入を得るために直接必要な費用のうち、生活の費用と分けられるものです。固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費が主な例です。
- 所得税や住民税は経費になりますか？
- なりません。国税庁の案内で、必要経費にならないものとして挙げられています。
- 自宅の電話代は経費になりますか？
- 業務に直接使ったことを、記録などで明確に分けられる部分だけが経費になります。分ける根拠を残しておきます。
- 家族に払った家賃は経費になりますか？
- 同じ財布で暮らす家族に払う家賃は、経費になりません。受け取った家族の側も、所得として扱いません。
- 12月の修理代を1月に払った場合、いつの経費ですか？
- その年の12月31日までに支払う義務が確定していれば、その年の経費になることが考えられます。迷う場合は税務署に確かめます。
- 管理会社に払う管理料は経費になりますか？
- 貸している物件の管理のために払う費用なので、経費になります。契約書と請求書を保管しておきます。
- 以前自分で住んでいた部屋を貸した場合、住んでいた時期の費用は経費になりますか？
- 住んでいた時期の費用は生活の費用なので、経費になりません。貸し始めてからの、物件のための費用を経費にします。
青色申告で経費の扱いが変わる点は「不動産所得の青色申告」で、消費税との関係は「消費税と賃貸」で扱っています。管理を任せる会社は掲載している会社の一覧から探せます。物件の活用や管理をまとめて相談したい場合は、一括相談の案内をご覧ください。
まとめ
- 経費になるのは、貸すために直接必要で、生活の費用と分けられるもの
- 固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費が主な例
- 所得税・住民税・罰金、同じ財布の家族への家賃は経費にならない
- 生活と兼ねる費用は、分ける根拠を記録して仕事の分だけを入れる
- 経費にする年は、支払う義務が確定した年が基本
