消費税と賃貸の関係｜住宅の家賃は非課税・事業用と駐車場は課税になる線引き

「アパートの家賃に消費税はかかるのか」。「1階を店舗に貸したら、何が変わるのか」。賃貸経営をしていると、消費税の扱いで迷う場面があります。

消費税は、同じ建物でも、貸し方によってかかったりかからなかったりします。線引きを知らないまま契約すると、あとで申告の手間や思わぬ負担が出ることがあります。

この記事では、国税庁のタックスアンサーと消費税法基本通達をもとに、賃貸と消費税の線引きを説明します。

消費税と賃貸の基本

住宅の貸付けの非課税とは

住宅の貸付けの非課税とは、人が住むための建物を貸すときの家賃に、消費税がかからない仕組みです。国税庁は、住宅の貸付けは、貸付期間が1か月に満たない場合などを除き、非課税と説明しています。

非課税になるのは、契約で住宅用であることが明らかにされているものです。契約で用途がはっきりしていない場合でも、貸付けなどの状況から人が住んでいることが明らかなものは非課税になります。

貸し方ごとの扱い

家賃に含まれるもの

消費税法基本通達では、住宅の家賃には、月ぎめの家賃のほか、敷金・保証金・一時金などのうち返さない部分と、共用部分の費用を入居者が負担する共益費も含まれるとしています。これらも住宅の貸付けの対価として、非課税の扱いになります。

非課税になる住宅の貸付けの範囲

家具や設備が付いている場合

通達では、家具、じゅうたん、照明、冷暖房の設備などで、住宅と一体として貸すものは、住宅の貸付けに含まれるとしています。庭や塀など、通常住宅に付いて貸すものも同じです。

ただし、こうした設備を住宅とは別の目的物として、家賃とは別に使用料を受け取っている場合は、その使用料は非課税になりません。

駐車場付きの住宅

駐車場付きの住宅で、全体を住宅の貸付けとして扱えるのは、通達では次のような場合です。

• 一戸建て住宅の駐車場
• 集合住宅で、1戸あたり1台分以上の駐車スペースがあり、車を持っているかどうかにかかわらず割り当てられるなどの場合で、家賃とは別に駐車場の使用料を受け取っていないもの

家賃とは別に駐車場代を受け取っている場合は、その駐車場代は住宅の貸付けに含まれません。

サブリースや社宅で転貸する場合

借りた人が自分では住まなくても、契約書などで住宅として転貸することが明らかな場合は、住宅の貸付けに含まれます。サブリース会社に一括で貸す場合や、会社が社員の住まいとして借りる場合がこれに当たります。

借り上げ社宅の考え方は「借り上げ社宅と社有社宅」、サブリースの仕組みは「サブリースの注意点」で説明しています。

契約で「居住用でも事業用でも使える」としている場合は、用途が明らかにされていない場合に含まれます。人が住んでいることが状況から明らかでなければ、非課税と扱えないことがあります。契約書には用途をはっきり書いておきます。

課税になる貸し方

店舗・事務所の貸付け

店舗や事務所など、事業用の施設を貸すときは消費税がかかります。店舗と住宅が一つの建物にあり、まとめて貸す場合は、住宅として貸した部分だけが非課税です。家賃を住宅部分と事業用部分に合理的に分けて計算します。

住宅として貸した部屋を事務所にする場合

住宅として貸した建物を、貸主と借主の間で住宅以外の用途に変える契約の変更をした場合、変更後の貸付けは課税になります。用途を変えるときは、契約と税金の扱いが一緒に変わることを覚えておきます。

短期の貸付けと宿泊の施設

貸付期間が1か月に満たない貸付けは、住宅でも課税です。また、旅館業法の旅館業に当たるホテル、旅館、簡易宿所、下宿営業の施設は、利用期間が1か月以上でも非課税になりません。

民泊（住宅宿泊事業）も旅館業に当たるものとして、非課税になりません。一方、通達では、学生などに部屋を提供して生活させる、いわゆる「下宿」と呼ばれる貸間業は、旅館業には当たらないとしています。民泊の始め方は「空き家を民泊に」、短期の貸し方は「マンスリーマンションの運営」で説明しています。

食事付きや介護付きの住まい

有料老人ホームや食事付きの寄宿舎など、住宅の貸付けと、食事などのサービスを一つの契約でまとめている場合は、対価を住宅の貸付けの部分と、サービスの部分に合理的に分けます。サービスの部分には消費税がかかります。

消費税を納める義務があるかの判定

基準期間の課税売上高

国税庁は、個人事業者の場合はその年の前々年（基準期間）の課税売上高が1,000万円以下なら、原則として納税義務が免除されると説明しています。法人で事業年度が1年の場合は、前々事業年度が基準期間です。

住宅の家賃は非課税なので、課税売上高には入りません。アパートの家賃だけを受け取っている大家さんは、この判定で課税売上高が増えることはありません。店舗や事務所の家賃、駐車場の料金などがある場合は、それらが課税売上高になります。

特定期間の判定

基準期間の課税売上高が1,000万円以下でも、特定期間の課税売上高が1,000万円を超える場合は、納税義務は免除されません。個人事業者の特定期間は、前年の1月1日から6月30日までです。

特定期間の判定は、課税売上高の代わりに、給与などの支払額の合計で判定することもできます。

建物を買うときの注意点

居住用賃貸建物とは

居住用賃貸建物とは、住宅の貸付けに使わないことが明らかな建物以外の建物で、税抜1,000万円以上のもの（高額特定資産など）をいいます。この建物を買ったり建てたりしたときの消費税は、仕入税額控除ができません。

仕入税額控除とは、売上げにかかる消費税から、仕入れなどで払った消費税を差し引く仕組みです。アパートを建てたときの消費税を、店舗の家賃の消費税から差し引くことはできない、ということです。

店舗付きの建物の場合

建物の一部が店舗用になっている場合は、使用面積の割合など、建物の実態に合った基準で合理的に分けていれば、制限を受けるのは住宅として貸す部分だけです。国税庁の質疑応答事例では、分けた結果、住宅部分が1,000万円未満になっても、その部分は制限の対象になるとしています。

あとで用途を変えたとき

買ったり建てたりした日を含む課税期間の初日から3年を経過する日を含む課税期間（第3年度の課税期間）の末日までに、建物を課税となる貸付けに使ったり、売ったりした場合は、控除できなかった消費税の一部を調整して控除できます。国税庁は、建物の一部で民泊を始めた場合も、これに当たるとしています。

建物の修理や改良のうち、価値を高めたり、長持ちさせたりする部分（資本的支出）にかかる消費税も、制限の対象に含まれることがあります。大きな工事の前には、税理士や税務署に確かめます。

場面の例とよくある失敗

場面の例：1階を店舗、2階以上を住宅で貸す

3階建ての建物で、1階を飲食店に、2階と3階を住宅として貸している場面を考えます。家賃の収入は、店舗の分と住宅の分に分かれます。

この場合、店舗の家賃には消費税がかかり、住宅の家賃は非課税です。基準期間の課税売上高を数えるときは、店舗の家賃と、別に受け取っている駐車場代などを足し、住宅の家賃は入れません。その合計が1,000万円を超えるかどうかで、納税義務の有無を確かめます。

場面の例：空いた部屋を事務所として貸したい

住宅として貸していた部屋が空き、事務所として借りたいという申し込みが来た場面です。事務所として貸すと、その家賃は課税になります。契約書の用途を事務所と書き、消費税をどう扱うかを借主と先に決めておきます。

よくある失敗

• 契約書に用途を書かず、住宅の貸付けとして扱えるかがあいまいになる
• 家賃とは別に受け取る駐車場代も、非課税だと思い込む
• 店舗の家賃が増えたのに、課税売上高を数えていない
• 短期の貸し方や民泊に切り替えたのに、消費税の扱いを見直していない
• 建物を買う前に、仕入税額控除の制限を確かめていない

確かめておきたいことのチェックリスト

• 契約書に、住宅用か事業用かをはっきり書いているか
• 駐車場代や設備の使用料を、家賃と別に受け取っていないか
• 店舗・事務所の家賃と駐車場代の合計を、年ごとに数えているか
• 1か月に満たない貸付けや、宿泊の施設としての貸し方をしていないか
• 建物を買う・建てる予定があるとき、居住用賃貸建物に当たるかを確かめたか

よくある質問

アパートの家賃に消費税はかかりますか？

かかりません。住宅の貸付けは、貸付期間が1か月に満たない場合などを除き非課税です。

共益費や礼金にも消費税はかかりませんか？

住宅の貸付けでは、共益費や、敷金・保証金・一時金などのうち返さない部分も家賃に含まれ、非課税として扱われます。

アパートの駐車場代に消費税はかかりますか？

家賃とは別に駐車場代を受け取っている場合は、住宅の貸付けに含まれません。施設として使わせる駐車場の料金は課税です。

1階を店舗に貸すと、どうなりますか？

店舗の家賃は課税です。店舗と住宅を一緒に貸す場合は、住宅部分だけが非課税なので、家賃を合理的に分けます。

大家に消費税の申告は必要ですか？

原則として、基準期間の課税売上高が1,000万円を超えると納税義務があります。住宅の家賃は課税売上高に入らないため、店舗の家賃や駐車場代がどれくらいあるかで判断します。

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家賃の収入を申告するときの考え方は「不動産所得の確定申告」、民泊と旅館業の違いは「民泊・旅館業・特区民泊の違い」で整理しています。貸し方を変えるかどうかを考えるときは、税金だけでなく管理の手間も比べます。相談先は「会社一覧」から探せます。物件の活かし方をまとめて相談したい場合は「一括相談の説明」をご覧ください。

まとめ

• 住宅の貸付けは、1か月に満たない場合などを除き消費税が非課税
• 店舗・事務所の家賃と、施設として使わせる駐車場の料金は課税
• 民泊やホテル・旅館などは、住宅の貸付けとしての非課税にならない
• 納税義務は、原則として基準期間の課税売上高が1,000万円を超えるかで決まる。住宅の家賃は入らない
• 税抜1,000万円以上の居住用賃貸建物の消費税は、仕入税額控除ができない