不動産所得の確定申告とは？必要な人・収入と経費・青色申告の要件をやさしく解説
家賃収入がある人の確定申告について、申告が必要になる目安、収入に入るものと経費にできるもの、青色申告の要件と特典を、国税庁の案内にそって順に整理します。初めて申告する方向けです。
結論
- 不動産所得とは、土地や建物などを貸して得た所得です。家賃などの収入から必要経費を引いて計算します。
- 会社員でも、給与を1か所から受けていて、給与以外の所得が20万円を超えるときは、確定申告が必要です。
- 確定申告の期間は、原則として翌年2月16日から3月15日までです。
- 青色申告にすると、要件に応じて最高65万円・55万円・10万円の青色申告特別控除が受けられます。
親から相続した家を貸し始めた。転勤のあいだ、自宅を人に貸している。こうした方の多くが、初めての確定申告で戸惑います。
「家賃収入はいくらから申告がいるのか」「何を経費にしてよいのか」「青色申告は自分にも関係あるのか」。分からないまま放っておくと、あとで追加の税金がかかることもあります。
この記事では、国税庁の案内をもとに、不動産所得の確定申告の基本を順に説明します。
不動産所得とは
不動産所得の範囲
国税庁によると、不動産所得とは、次のような貸付けから生じる所得です。
- 土地や建物などの不動産の貸付け
- 借地権など、不動産の上にある権利の設定や貸付け
- 船舶や航空機の貸付け
ただし、事業所得や譲渡所得にあたるものは除かれます。
不動産所得の計算方法
不動産所得の金額は、「総収入金額－必要経費」で計算します。収入そのものではなく、経費を引いた残りが所得です。
確定申告が必要な人
会社員など給与を受けている人
国税庁の案内では、給与を1か所から受けている人で、給与所得と退職所得を除く所得の合計が20万円を超える人は、確定申告が必要です。
ここでいう所得は、収入から経費を引いた後の金額です。家賃収入が20万円を超えていても、経費を引いた所得が20万円以下なら、この条件にはあたりません。
給与の年間の収入金額が2,000万円を超える人も、確定申告が必要です。給与を2か所以上から受けている人は、条件が変わります。
給与がない人
給与がなく、家賃収入などで暮らしている人は、所得の額や控除の状況によって申告の要否が決まります。自分が当てはまるかは、国税庁の確定申告の案内や税務署で確かめましょう。
申告の要否の判断は、ほかの所得や控除によって変わります。迷うときは、税務署や税理士に確認しましょう。
申告の期間
確定申告の期間は、原則として、その年の翌年2月16日から3月15日までです。1月から12月までの1年分の所得を、翌年に申告します。
収入に入るものと必要経費にできるもの
収入に入るもの
国税庁の案内では、不動産所得の収入には、次のようなものが含まれます。
- 家賃などの賃貸料
- 名義書換料、承諾料、更新料、頭金など、名目を問わず受け取るもの
- 敷金や保証金のうち、返さなくてよいもの
- 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代、掃除代など
更新料や、返さない敷金を収入に入れ忘れる例があります。通帳と契約書を見比べて、漏れがないか確かめましょう。
必要経費にできるもの
必要経費にできるのは、不動産の収入を得るために直接必要な費用で、家庭の費用とはっきり分けられるものです。主な例として、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費が挙げられています。
| 区分 | 主な例 | 確かめる点 |
|---|---|---|
| 収入 | 家賃、更新料、返さない敷金、共益費 | 名目を問わず受け取ったものか |
| 経費 | 固定資産税、損害保険料、修繕費 | 貸している物件のための費用か |
| 経費 | 減価償却費 | 建物の取得の費用を年ごとに分けたものか |
| 経費にならない | 自分の家の費用、家族の生活費 | 家庭の費用と分けられるか |
経費にするときの失敗
- 自宅と貸している部屋の費用を、分けずに全部入れてしまう
- 領収書を残しておらず、あとで説明できない
- 建物の購入の費用を、1年で全部経費にしてしまう
建物の購入の費用は、減価償却という方法で、何年かに分けて経費にします。
ポイント
- 不動産所得は「収入－必要経費」で計算する
- 給与1か所の会社員は、給与以外の所得が20万円を超えると申告が必要
- 更新料や返さない敷金も収入に入る
- 経費は、貸している物件のための費用で、家庭の費用と分けられるもの
青色申告の要件と特典
青色申告とは
青色申告とは、決まった帳簿をつけて、その帳簿をもとに申告する方法です。税務署の承認を受けて始めます。承認を受けていない申告は、白色申告と呼ばれます。
青色申告を始める手続き
国税庁の案内では、青色申告の承認申請書は、青色申告をしたい年の3月15日までに、税務署長に出します。その年の1月16日以後に新しく業務を始めた場合は、業務を始めた日から2か月以内です。
- 青色申告をしたい年を決める
- 承認申請書を、期限までに税務署に出す
- 決まった帳簿をつけ始め、領収書などを整理する
- 翌年の申告の期間に、決算書を添えて申告する
青色申告特別控除の要件
| 控除額 | 主な要件 |
|---|---|
| 55万円 | 不動産所得を生ずべき事業を営み、正規の簿記で記帳し、貸借対照表と損益計算書を添えて期限内に申告する |
| 65万円 | 55万円の要件に加え、優良な電子帳簿の保存か、e-Taxでの申告をする |
| 10万円 | 上の要件に当てはまらない青色申告者 |
55万円と65万円の控除は、期限内の申告が条件です。期限を過ぎると、受けられる控除が変わります。
「事業的規模」かどうかで控除が変わる
55万円と65万円の控除は、不動産の貸付けが事業として行われていることが条件です。国税庁の案内では、建物の貸付けは、次のどちらかに当てはまれば、原則として事業として扱われます。
- 貸間やアパートなどで、独立した部屋がおおむね10室以上
- 独立した家屋の貸付けで、おおむね5棟以上
家を1軒だけ貸している場合などは、事業的規模に当たらず、青色申告でも控除は最高10万円になります。
そのほかの主な特典
- 事業的規模なら、届け出た範囲で、家族に払う給与を経費にできる（青色事業専従者給与）
- 赤字（純損失）を翌年以後3年間くり越せる
帳簿の保存
青色申告の帳簿と書類は、原則として7年間保存します。請求書や見積書などは5年間でよいとされています。
白色申告でも、不動産所得がある人には記帳と帳簿の保存の義務があります。申告のときは、収支内訳書などを添えます。
青色申告の控除額などは、改正されることがあります。申告する年の国税庁の案内で、最新の内容を確かめましょう。
場面で考える不動産所得の確定申告
例1：会社員が、相続した実家を貸している
給与を1か所から受けている会社員のAさんは、相続した実家を貸しています。1年分の家賃から、固定資産税、保険料、修繕費、減価償却費を引いた所得が20万円を超えるなら、確定申告が必要です。
経費を引いた結果が20万円以下なら、この条件にはあたりません。ただし、ほかの理由で申告が必要な場合もあるため、ほかの所得や控除もあわせて確かめます。
例2：転勤のあいだ、自宅を貸している
転勤中の会社員のBさんは、自宅を人に貸しています。この場合も、家賃は不動産所得です。自宅として住んでいた時期と、貸している時期の費用を分けて計算します。
自分で住んでいた時期の費用は、家庭の費用なので経費になりません。貸している期間の、物件のための費用かどうかで分けます。どこまで経費になるかは、税務署や税理士に確かめましょう。
例3：アパートを1棟持っている
独立した部屋が10室以上あるアパートを持っている場合は、原則として事業的規模に当たります。青色申告の承認を受けて、正規の簿記で記帳し、期限内に申告すれば、55万円や65万円の控除の対象になります。
言葉の言い換え
- 所得：収入から必要経費を引いた残り
- 必要経費：収入を得るために直接かかった費用
- 減価償却：建物などの購入の費用を、使える年数に分けて経費にすること
- 青色申告：決まった帳簿をつけ、承認を受けて行う申告
- 事業的規模：貸付けが、事業といえる程度の規模で行われていること
白色申告と青色申告のくらべ方
| くらべる点 | 白色申告 | 青色申告 |
|---|---|---|
| 事前の手続き | いらない | 承認申請書を出す |
| 特別控除 | なし | 最高65万円・55万円・10万円 |
| 申告に添える書類 | 収支内訳書など | 貸借対照表・損益計算書など |
| 赤字のくり越し | ― | 翌年以後3年間 |
| 帳簿の保存 | 記帳と保存の義務がある | 原則7年間 |
どちらを選ぶかの分かれ道
事業的規模に当たり、正規の簿記で帳簿をつけられるなら、青色申告の特典は大きくなります。会計ソフトや税理士の力を借りる方法もあります。
家を1軒だけ貸している場合でも、青色申告にすれば10万円の控除が受けられます。帳簿の手間と控除をくらべて決めましょう。
申告の準備のチェックリスト
- 1年分の家賃の入金を、通帳で確かめたか
- 更新料や、返さない敷金を収入に入れたか
- 固定資産税、保険料、修繕費の領収書をそろえたか
- 建物の減価償却費を計算したか
- 自宅と兼ねている費用を、分けて計算したか
- 青色申告の承認を受けているか、受ける予定があるか
申告でよくある失敗
- 青色申告をしたい年の承認申請書の期限を過ぎ、その年は白色申告になる
- 期限を過ぎて申告し、55万円や65万円の控除が受けられなくなる
- 更新料や、返さない敷金を収入に入れ忘れる
- 領収書を年末にまとめて探し、見つからない
申告の準備は、年が明けてからでは慌ただしくなります。毎月の入金と支払いを、その月のうちに記録しておくのが一番の近道です。
こんな場面は専門家に
家を何軒も持っている、相続した建物の取得の費用が分からない、売却も同じ年にある、といった場合は、計算が複雑になります。税務署の相談や、税理士への依頼を考えましょう。売ったときの税金は「不動産を売ったときの税金」で整理しています。
よくある質問
- 家賃収入はいくらから確定申告が必要？
- 給与を1か所から受ける会社員なら、給与以外の所得の合計が20万円を超えるときに必要です。所得は、収入から経費を引いた後の金額です。
- 確定申告の期間はいつ？
- 原則として、翌年2月16日から3月15日までです。
- 更新料や敷金は収入に入る？
- 更新料は収入に入ります。敷金や保証金は、返さなくてよい部分が収入になります。
- 青色申告はだれでも65万円の控除を受けられる？
- 受けられません。事業的規模であること、正規の簿記、期限内の申告、電子帳簿の保存かe-Taxなどの要件があります。
- 1軒だけ貸していても青色申告できる？
- 承認を受ければ青色申告はできます。ただし事業的規模に当たらなければ、控除は最高10万円です。
- 帳簿は何年保存する？
- 青色申告の帳簿と書類は、原則として7年間です。
貸し方と税金をあわせて考えるには
税金は、どう貸すかによっても変わります。実家を売るか貸すかで迷うときは「実家を売るか貸すか」、管理を任せる仕組みは「賃貸住宅管理業法」もご覧ください。活用の相談先は会社一覧から探せます。いくつかの方法をまとめて比べたい方は、一括相談の窓口もご確認ください。
まとめ
- 不動産所得は、家賃などの収入から必要経費を引いた所得
- 給与1か所の会社員は、給与以外の所得が20万円を超えると確定申告が必要
- 申告の期間は、原則として翌年2月16日から3月15日まで
- 青色申告の控除は65万円・55万円・10万円。55万円以上は事業的規模などの要件がある
- 事業的規模の目安は、独立した部屋がおおむね10室以上か、独立した家屋がおおむね5棟以上
