実家は売るか貸すか？迷ったときに比べる5つのポイントと判断の順番

親が亡くなったあとの実家や、住み替えで空いた家。持ち続けるか手放すかで、迷う方は多いはずです。

「思い出のある家を手放したくない」「でも、固定資産税や管理の手間が負担」。どちらの気持ちも自然なものです。

どちらが正しいということはありません。家の条件とご家族の事情で、向き不向きが決まります。この記事では、判断に使える5つのポイントを順に見ていきます。

実家を売るか貸すかの違い

売るとは、貸すとは

売るとは、家と土地の持ち主を替えて、代金を一度に受け取ることです。貸すとは、持ち主のまま人に住んでもらい、家賃を毎月受け取ることです。

主な選び方の比較

それぞれの収入や費用は、地域や物件によって大きく違います。数字は、会社に見積もりを取って比べましょう。

表のとおり、「売る」と「貸す」の間にも、借り上げや転用といった選び方があります。二択で考えず、いくつかを並べて比べると、家族の事情に合う方法が見つかりやすくなります。

実家を売るか貸すか、5つのポイント

ポイント1：また住む可能性はあるか

将来、自分や子どもが住むかもしれないなら、売ると取り戻せません。期間を決めて貸す「定期借家契約」なら、期間が終われば家が戻ります。

定期借家契約とは、契約の期間が終わると更新されずに終わる賃貸の契約です。期間を自分で決められるので、戻る時期が見えている方に向いています。

ポイント2：借り手がつく場所か

駅からの距離や周りの家賃の水準で、貸したときの収入は大きく変わります。まずは、貸した場合にどのくらいで借り手がつきそうかを、不動産会社に聞いてみましょう。

聞くときは、家の写真や間取りが分かる資料を用意すると、見込みが具体的になります。複数の会社に聞くと、見方の違いも分かります。

借り手がつきにくい場所でも、あきらめる必要はありません。シェアハウスや家具付きの賃貸、民泊など、普通の賃貸以外なら需要がある場合もあります。

部屋数の多い古い一戸建ては、家族向けには借り手がつきにくいことがあります。一方で、部屋ごとに貸すシェアハウスなら、使い道が広がることもあります。

ポイント3：貸すまでにいくらかかるか

古い家は、貸す前に修繕が必要なことがあります。水回りや屋根、外壁などです。

修繕費を何年分の家賃で取り戻せるかを、必ず計算しておきましょう。費用をかけずに、そのままの状態で借り上げる会社もあります。

修繕費や家賃の見込みは、会社や物件によって違います。複数の会社から見積もりを取って比べてください。

ポイント4：手間をかけられるか

貸すと、入居者の募集、家賃の管理、設備が壊れたときの対応が続きます。遠方に住んでいる方には、大きな負担になりがちです。

• 管理会社に任せる：手数料はかかるが、手間はほとんどかからない
• 借り上げ（サブリース）：空室でも毎月一定の賃料を受け取れる。ただし賃料は通常の家賃より低めで、見直しの条件もある
• 自分で管理する：手数料はかからないが、時間と手間がかかる

ポイント5：税金はどうなるか

売って利益が出ると、譲渡所得に税金がかかります。親が一人で住んでいた古い家なら、条件しだいで「空き家の3,000万円特別控除」が使える場合があります。

この特例は、相続のあとに一度でも貸すと使えません。貸すか迷っているなら、先に特例が使えるかを確かめましょう。

家賃の収入には所得税がかかります。一方で、修繕費や管理の費用などは経費として差し引けます。

どちらが手元に多く残るかは、税理士に試算してもらうと確かです。

判断の順番

迷ったときは、次の順番で考えると整理しやすくなります。

1. 名義を確かめる。相続した家なら、相続登記を済ませる（売るにも相続登記が必要です）

1. また住む予定があるかを、家族で話し合う

1. 空き家の3,000万円特別控除が使える家かを確かめる

1. 売った場合の価格と、貸した場合の家賃・借り上げ賃料を同時に見積もる

1. 修繕費・手数料・税金を差し引いて、手元に残る額で比べる

売る方向が向いている場合

• だれも住む予定がなく、管理に通うのも難しい
• 空き家の3,000万円特別控除が使える家で、期限が近い
• 建物の傷みが大きく、貸すには大きな修繕が要る
• 相続人が複数いて、お金で分けたほうが話がまとまりやすい

貸す方向が向いている場合

• いずれ自分や子どもが住むかもしれない
• 駅に近いなど、借り手がつきやすい場所にある
• 大きな修繕をしなくても貸せる状態である
• 毎月の収入で、固定資産税や修繕費をまかないたい

どちらにも当てはまるときは、シェアハウスや借り上げなど、間の選び方も含めて比べてみましょう。

自分の実家に当てはめる例

たとえば、Aさんは親が一人で住んでいた昭和の一戸建てを相続しました。だれも住む予定がなく、遠方で通えません。この場合は、空き家の特例が使えるかを確かめたうえで、売る方向から考えるのが自然です。

Bさんは、駅に近いマンションの一室を相続しました。いずれ子どもが住むかもしれません。この場合は、期間を決めて貸す定期借家が候補になります。

Cさんの実家は部屋数の多い古い家で、家族向けには借り手がつきにくそうです。この場合は、売るだけでなく、シェアハウスや借り上げの見積もりも並べてみる価値があります。

空き家のまま放置すると、管理不全空家として固定資産税の軽減が外れることがあります。決めるまでの間も、見回りは続けましょう。

家族で話し合うときのポイント

相続した実家は、きょうだいなど複数の相続人で受け継ぐことがあります。売るか貸すかで、意見が分かれることも少なくありません。

話し合う前にそろえたい情報

• 売った場合のおおよその価格
• 貸した場合の家賃の見込みと、修繕にかかる費用
• 毎年の固定資産税と、見回りや管理にかかる費用
• 使えそうな税の特例と、その期限

数字がそろうと、「思い出があるから残したい」という気持ちと、「負担を減らしたい」という気持ちを、同じ土台で話し合えます。

借り上げ（サブリース）を考えるときの注意

借り上げは、空室の心配が少なく、手間もかかりにくい方法です。一方で、契約の内容しだいで、思っていた収入にならないこともあります。契約の前に、次の点を読んでおきましょう。

• 賃料が見直される時期と、見直しの条件
• 契約を途中でやめるときの条件
• 修繕の費用を、どちらがどこまで負担するか

分からない点は、署名の前に会社に質問し、答えを書面で受け取ると安心です。詳しくは「サブリースの注意点」で紹介しています。

共有のまま貸すときの注意

複数の相続人で共有したまま貸すと、修繕や契約の更新のたびに、全員の意見をそろえる必要が出てきます。だれが窓口になるか、家賃をどう分けるかを先に決めておきましょう。

決めるまでの期限を区切る

話し合いが長引くと、その間も固定資産税や見回りの負担が続きます。税の特例には売る期限があるものもあります。「いつまでに決めるか」を、最初に家族で決めておくと進めやすくなります。

比べるなら、両方の見積もりを取る

1社だけに聞くと、その会社の得意な方法だけを勧められがちです。売る会社は売る方法を、貸す会社は貸す方法を勧めるのは自然なことです。

売った場合の価格と、貸した場合の家賃や借り上げ賃料を、同じ時期に見比べるのがいちばんの近道です。売却・賃貸・借り上げの会社にまとめて相談すると、選択肢を公平に比べられます。

売るか貸すかでよくある失敗と避け方

とりあえず貸して、特例を使えなくなる

「決めるまでの間だけ」と貸したあとで売ると、空き家の3,000万円特別控除は使えません。貸す前に、売った場合の税金がどう変わるかを確かめておきましょう。

戻るつもりなのに、普通の賃貸で貸す

普通の賃貸借契約は、更新されるのが前提です。持ち主の都合だけでは、契約を終わらせにくい場合があります。また住む予定があるなら、定期借家で貸すかを先に決めておきましょう。

修繕に費用をかけすぎる

貸すために大きく直したのに、思ったほどの家賃で借り手がつかないことがあります。修繕の前に、直したあとの家賃の見込みを会社に聞き、何年で取り戻せるかを確かめましょう。

相談・契約の前のチェックリスト

• 相続登記を済ませ、名義が整っているか
• 家族で、また住む予定の有無を話し合ったか
• 空き家の3,000万円特別控除が使えるかを確かめたか
• 売る・貸す・借り上げの見積もりを、同じ時期に取ったか
• 借り上げの場合、賃料の見直しや解約の条件を読んだか
• 修繕費・手数料・税金を引いた、手元に残る額で比べたか

よくある質問

相続した実家は、売るのと貸すのとどちらが得？

家の場所や状態、税の特例が使えるかで変わります。売った場合と貸した場合の見積もりを比べて判断します。

貸したあとに売ることはできる？

できます。ただし、空き家の3,000万円特別控除は、相続のあとに貸すと使えなくなります。

古くて借り手がつかない家はどうする？

借り上げの会社に相談するほか、シェアハウスや民泊などへの転用、売却も選べます。

いずれ住むかもしれない場合は？

期間を決めて貸す定期借家契約なら、期間が終われば家が戻ります。

相続登記をしていなくても売れる？

売るには相続登記が必要です。相続登記は2024年4月から義務にもなっています。

貸している間の固定資産税はだれが払う？

持ち主が払います。家賃の収入から払う形になるので、手元に残る額を計算するときに含めておきましょう。

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活用の方法を広く比べたい方は「空き家の活用方法を比べる」、売る流れは「相続した実家を売るときの流れと税金」、借り上げは「サブリースの注意点」をご覧ください。相談先は会社一覧から探せます。売る・貸すをまとめて比べるなら、一括相談が便利です。

まとめ

• 判断のポイントは、また住む予定・借り手がつく場所か・貸すまでの費用・手間・税金の5つ
• また住む可能性があるなら、定期借家で貸すと家が戻る
• 空き家の3,000万円特別控除は、相続のあとに貸すと使えなくなる
• 売るにも貸すにも、まず相続登記で名義を整える
• 売る・貸す・借り上げの見積もりを同時に取り、手元に残る額で比べる