不動産売却の税金はいくら？譲渡所得の計算、5年で変わる税率と確定申告
不動産を売って利益が出ると、譲渡所得として所得税と住民税がかかります。利益の計算のしかた、所有期間5年で変わる税率、計算の例、確定申告の時期を順に整理しました。
結論
- 不動産売却の税金は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いた「譲渡所得」にかかります。
- 売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えれば、所得税15%・住民税5%です。
- 5年以下なら所得税30%・住民税9%です。どちらも復興特別所得税（所得税額の2.1%）が加わります。
家や土地を売ったお金が、そのまま全部もうけになるわけではありません。税金がかかるのは、売った金額から、買ったときの費用や売るための費用を引いた残りです。
「売ったら税金でいくら持っていかれるの？」「親から相続した家は、いつ買ったことになるの？」。売却の相談では、こうした疑問がよく出ます。売る時期によって税率が大きく変わるので、先に仕組みを知っておくことが大切です。
この記事では、国税庁の案内と法律の条文にもとづいて、計算のしかたから申告までを順に説明します。
不動産売却の税金とは
不動産売却の税金とは、土地や建物を売って得た利益（譲渡所得）にかかる所得税と住民税のことです。給与などほかの所得とは分けて計算します。これを「分離課税」といいます。
利益が出なければ、譲渡所得はなく、この税金はかかりません。
よく出る言葉の言い換え
| 言葉 | やさしい言い換え |
|---|---|
| 譲渡 | 売ること |
| 譲渡所得 | 売って得た利益 |
| 取得費 | 手に入れるためにかかったお金 |
| 譲渡費用 | 売るために直接かかったお金 |
| 分離課税 | ほかの所得と分けて税金を計算すること |
| 長期・短期 | 持っていた期間による税率の区分 |
税務署や税理士と話すときは、この言葉がそのまま使われます。意味を押さえておくと、説明が頭に入りやすくなります。
譲渡所得の計算のしかた
計算式
- 譲渡所得 ＝ 売った金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
特例を使う場合は、ここからさらに特別控除額を引きます。
取得費に入るもの
取得費は、その不動産を手に入れるためにかかったお金です。国税庁の案内では、次のようなものが挙げられています。
- 購入代金や建築代金、購入の手数料
- 登録免許税（登記の費用を含む）、不動産取得税、印紙税
- 土地の測量費、造成の費用
建物は、使っていた期間に価値が減った分（減価償却費に当たる額）を差し引いて計算します。
取得費が分からないとき
先祖から受け継いだ土地など、買った金額が分からない場合があります。そのときは、売った金額の5%を取得費とすることができます。実際の取得費が5%より少ない場合も同じです。
譲渡費用に入るもの
譲渡費用は、売るために直接かかった費用です。
- 仲介手数料
- 売り主が負担した印紙税
- 貸家を売るために借り手に払った立退料
- 土地を売るために建物を取り壊した費用
修繕費や固定資産税など、持っている間の維持・管理の費用は譲渡費用に入りません。
何が取得費や譲渡費用に入るかには細かい決まりがあります。買ったときの契約書や領収書は、売るまで大切に保管しておきましょう。
税率は所有期間5年で変わる
所有期間の数え方
所有期間は、売った日ではなく、売った年の1月1日の時点で数えます。
たとえば、買ってから5年を少し過ぎた日に売っても、その年の1月1日の時点で5年を超えていなければ短期の扱いになります。売る時期を考えるときは、この点に気をつけましょう。
長期と短期の税率
| 区分 | 所有期間（売った年の1月1日時点） | 所得税 | 住民税 | 合計の目安 |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年を超える | 15% | 5% | 20.315% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% | 39.63% |
合計の目安には、所得税額に2.1%をかける復興特別所得税を含めています。
相続や贈与で受け継いだとき
相続や贈与で受け継いだ不動産は、亡くなった方や贈った方が持ち続けていたものとみなして計算します。そのため、所有期間や取得費は、前の持ち主のものを引き継ぎます。
例：親から相続した家を売るDさんの場合
たとえば、親が昔に建てた家を相続したDさん。売ることにしましたが、親がいつ、いくらで建てたのか分かりません。
Dさんは、まず実家に残った書類を探します。建築の請負契約書、土地を買ったときの売買契約書、当時の通帳や領収書などです。見つかれば、その金額をもとに取得費を計算します。どうしても見つからなければ、売った金額の5%を取得費とする方法を使います。
所有期間は、親が手に入れた日から数えます。親が長く持っていた家なら、相続してすぐに売っても長期の扱いになることがあります。
売る時期の例
2021年6月に買った家で考えてみます。
- 2026年中に売る場合：2026年1月1日時点の所有期間は4年半ほど。5年以下なので短期になる
- 2027年中に売る場合：2027年1月1日時点の所有期間は5年半ほど。5年を超えるので長期になる
買ってから5年たった2026年6月以降に売っても、その年のうちは短期です。急ぐ理由がなければ、年が明けるのを待つだけで税率が下がることがあります。
計算の例
長く持っていた家を、次の条件で売った場合を考えます。特例は使わず、端数の処理は省いています。
- 売った金額：3,000万円
- 取得費：2,000万円
- 譲渡費用：100万円
- 売った年の1月1日時点で、所有期間は5年を超えている
- 譲渡所得は、3,000万円 −（2,000万円 ＋ 100万円）＝ 900万円
- 所得税は、900万円 × 15% ＝ 135万円
- 復興特別所得税は、135万円 × 2.1% ＝ 2万8,350円
- 住民税は、900万円 × 5% ＝ 45万円
- 合計は、およそ182万8,350円
同じ条件でも、短期の扱いなら税率が上がり、負担は大きくなります。
この例のように、税金の額は取得費の大きさで大きく変わります。取得費を示す書類があるかどうかは、売る前に確かめておきたい点です。手取りを見込むときは、ここで出した税金に、仲介手数料などの費用も合わせて考えましょう。
税金を軽くできる特例を確かめる
条件を満たすと、税金を軽くできる特例があります。たとえば、自分が住んでいた家を売った場合や、相続した空き家を売った場合です。
相続した空き家の特例は「空き家を売るなら知っておきたい3,000万円特別控除」で詳しく紹介しています。特例を使うには、確定申告が必要なものが多い点に注意しましょう。
ポイント
- 利益が出たかどうかは「売った金額 −（取得費＋譲渡費用）」で判断する
- 税率は売った年の1月1日時点の所有期間で決まる
- 相続した不動産は、前の持ち主の取得日と取得費を引き継ぐ
- 特例は確定申告が条件になっているものが多い
損が出たとき
土地や建物を売って損が出ても、原則として、給与などほかの所得と差し引きはできません。マイホームの売却など、一部の特例を除きます。
損が出た場合は、譲渡所得の税金はかかりません。ただし、特例を使って損をほかの所得と差し引くには、確定申告が必要です。自分が当てはまるかは、国税庁の案内や税務署で確かめましょう。
確定申告の時期と流れ
不動産を売って譲渡所得が出た場合は、売った年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告をします。この期間は所得税法で決まっています。
- 売買契約書、取得時の契約書、領収書をそろえる
- 取得費と譲渡費用を整理し、譲渡所得を計算する
- 使える特例があるかを確かめる
- 申告書を作り、期間内に提出する
- 所得税と復興特別所得税を納める
住民税は、確定申告の内容をもとに計算されます。国税庁のホームページには、申告書を作るための案内があります。分からないときは、税務署や税理士に相談しましょう。
特例を使って税金がかからない場合でも、申告が必要なことがあります。
税務署や税理士に早めに相談したい場面
- 相続した不動産を、きょうだいなど複数の名義で売るとき
- 使えそうな特例が複数あり、どれを選ぶか迷うとき
- 取得費を示す書類が一部しか見つからないとき
- 売って損が出て、ほかの所得との差し引きを考えたいとき
売ったあとより、売る前に相談した方が、時期や書類の準備で打てる手が増えます。
申告のときに手元に置きたい書類
- 売ったときの売買契約書と、代金の受け取りが分かるもの
- 手に入れたときの売買契約書や建築の契約書
- 仲介手数料などの領収書
- 特例を使う場合は、その特例で求められる書類
求められる書類は、使う特例によって変わります。国税庁の案内で、自分に当てはまるものを確かめておきましょう。
譲渡所得の税金のほかにかかるもの
売るときには、譲渡所得の税金のほかにも、いくつか費用や税金がかかります。手取りを考えるときは、あわせて見込んでおきましょう。
- 仲介手数料（仲介で売る場合）
- 売買契約書に貼る印紙税
- ローンが残っている場合の、抵当権を消す登記の費用
- 引っ越しや荷物の片付けの費用
このうち、仲介手数料と、売り主が負担した印紙税は譲渡費用に入ります。ほかの費用が譲渡費用に入るかどうかは、「売るために直接かかった費用か」で判断します。迷うときは、税務署や税理士に確かめましょう。
税金でよくある失敗と避け方
- 所有期間を売った日で数え、長期だと思い込んでいた
- 買ったときの契約書や領収書を捨ててしまい、取得費が分からなくなった
- 修繕費や固定資産税を、譲渡費用に入れて計算していた
- 特例が使えるのに、確定申告をしなかった
どれも、売る前に仕組みを知り、書類を残しておけば防げます。売る時期を決める前に、所有期間を1月1日の時点で数え直しておきましょう。
売る時期の分かれ道
- 年が明ければ長期になるなら、急ぐ理由があるかを考えてから時期を決める
- すでに長期になっているなら、税率は変わらないので、売りやすい時期を優先する
- 相続した不動産なら、前の持ち主の取得日から数えて判断する
- 特例を使いたいなら、特例ごとの期限や条件を先に確かめる
売る前に確かめるチェックリスト
- 取得したときの売買契約書や建築の契約書があるか
- 購入の手数料、登記の費用などの領収書があるか
- 売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えるか
- 相続した場合、前の持ち主の取得日と取得費が分かるか
- 使えそうな特例と、確定申告が要るかを確かめたか
- 手取りの見込みを、税金と諸費用を引いて計算したか
書類が足りないときは、売る前に探しておくと、申告のときに慌てずに済みます。
よくある質問
- 不動産を売ったら、いつも税金がかかる？
- かかるのは利益（譲渡所得）が出たときだけです。売った金額が取得費と譲渡費用の合計以下なら、この税金はかかりません。
- 所有期間5年はいつ時点で数える？
- 売った年の1月1日時点で数えます。売った日の時点ではありません。
- 相続した家を売るとき、取得費はどうなる？
- 亡くなった方の取得費と取得日を引き継ぎます。分からない場合は、売った金額の5%を取得費とすることができます。
- 確定申告はいつ？
- 売った年の翌年2月16日から3月15日までです。
- 売って損が出たら、申告はいらない？
- 損が出れば、譲渡所得の税金はかかりません。ただし、マイホームの売却の損を使う特例などを受ける場合は、確定申告が必要です。
- 仲介手数料は差し引ける？
- 差し引けます。仲介手数料は、売るために直接かかった譲渡費用に入ります。
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まとめ
- 税金がかかるのは、売った金額から取得費と譲渡費用を引いた譲渡所得
- 取得費が分からないときは、売った金額の5%を取得費にできる
- 売った年の1月1日時点で5年超なら所得税15%・住民税5%、5年以下なら30%・9%
- ほかに所得税額の2.1%の復興特別所得税がかかる
- 確定申告は、売った年の翌年2月16日から3月15日まで
