賃貸の設備投資はどう判断する？入れる順番と費用の回収、税金の扱いまで

「空室が続くので、何か設備を入れたほうがいいのか」「宅配ボックスやネット無料が人気と聞くが、本当に効くのか」。設備投資は、空室に悩むオーナーが最初に考える手の一つです。

ただ、設備は入れて終わりではありません。費用を回収できなければ、空室が埋まっても手元のお金は減ります。また、同じ設備でも、単身者向けの部屋と家族向けの部屋では効き方が違います。

この記事では、設備投資を判断する順番、回収の考え方、税金での扱い、よくある失敗を順に説明します。

賃貸の設備投資とは

意味を一言で

賃貸の設備投資とは、入居者を集めやすくしたり、長く住んでもらったりするために、部屋や建物に設備を足したり入れ替えたりすることです。エアコン、給湯器、インターネット設備、宅配ボックス、防犯カメラなどが当てはまります。

「直す」と「良くする」は分けて考える

設備にかけるお金には、2種類あります。壊れたものを元に戻す「直す」お金と、今より良くする「良くする」お金です。

直すお金は、入居者に貸す以上、避けにくい支出です。良くするお金は、効果を見込んで選ぶ投資です。判断のしかたも、税金での扱いも違います。

設備投資を判断する順番

まず「困りごと」を取り除く

最初に見るのは、入居者や内見に来た人が困っていることです。給湯の不具合、古いエアコンの音、暗い共用部などは、選ばれない理由になりやすい点です。

管理会社に、内見で断られた理由や、入居者からの問い合わせを聞いてみましょう。困りごとの解消は、新しい設備を足すより先に手を打つべきところです。

次に「周りとの差」を埋める

次に、同じ地域で家賃が近い物件と比べます。周りの物件の多くにある設備が自分の物件にないと、検索の条件で外されてしまうことがあります。

募集を任せている会社に、問い合わせの多い条件を聞くと、足りない設備が見えてきます。

最後に「選ばれる理由」を足す

困りごとと周りとの差を埋めたうえで、物件の特色になる設備を考えます。ペットと住める設備、在宅で働ける部屋などです。入居者の層をしぼる分、合う人には強く響きます。

ペット可の考え方は「ペット可賃貸のメリットとデメリット」で説明しています。

1. 入居者と内見者の困りごとを聞き出す
2. 周りの似た物件と設備を比べる
3. 足りない設備と、特色になる設備を書き出す
4. 工事の見積もりを取り、回収の年数を見る
5. 入れる順番を決め、効果を確かめる

費用を回収できるかの考え方

見るべき4つの材料

• 空室の期間：今どれくらい空いているか、設備で短くなりそうか
• 家賃：設備を入れた後に、家賃を見直す余地があるか
• 費用：工事と、その後の手入れにいくらかかるか
• 寿命：設備が何年使えるか

空室が1か月短くなれば、その月の家賃が入ります。家賃を上げられれば、その差が毎月入ります。これらの合計で、工事の費用を何年で取り戻せるかを見積もります。

回収の年数を出してみる

工事の費用が30万円で、家賃を月5,000円上げられると見込む例です（数字は説明のための仮のものです）。年に6万円の差なので、5年で取り戻す計算になります。

ここで、設備の寿命が5年より短ければ、取り戻す前に入れ替えが来ます。回収の年数が寿命より十分に短いかが、判断の目安になります。

家賃を上げられるか、空室がどれだけ短くなるかは、物件や地域によって違います。見込みは、募集を任せる会社の意見も聞いて、控えめに置きましょう。

物件のタイプ別の考え方

単身者向けの部屋

単身者向けの部屋では、日々の暮らしの手間を減らす設備が見られやすい点です。荷物の受け取り、インターネットの使いやすさ、防犯などが候補になります。

家族向けの部屋

家族向けの部屋では、収納の広さ、水回りの使いやすさ、子どもの安全にかかわる設備が見られます。長く住んでもらえれば、入れ替えの手間と空室の期間が減ります。

古い戸建て

古い戸建てを貸す場合は、設備を足す前に、給排水や電気の状態を確かめるのが先です。見えない部分の不具合は、入居の後に大きな修理になりがちです。戸建てを貸す形の一つとして「戸建てをシェアハウスに」もあります。

入居中の部屋に設備を入れるとき

入居者への連絡

入居中の部屋で工事をするときは、入居者の都合を聞いて日程を決めます。工事の内容、時間、立ち会いが要るかを、前もって伝えましょう。

家賃との関係

入居中に設備を良くしても、今の契約の家賃をすぐに上げられるとは限りません。家賃の見直しは、次の募集のときや、契約の更新のときに考えるのが現実的です。

入れた後の効果の確かめ方

見るべきこと

• 問い合わせや内見の数が、入れる前より増えたか
• 内見の後に申し込みにつながったか
• 空いてから次の入居までの期間が短くなったか
• 入居者からの不具合の連絡が減ったか

判断の分かれ道

効果が見えないときは、設備そのものより、写真や募集の文で伝わっていない場合があります。募集を任せる会社に、設備が広告に載っているかを確かめましょう。それでも変わらなければ、家賃や条件など、別の理由を探します。

設備にかけたお金の税金での扱い

修繕費と資本的支出

国税庁の説明では、修理や改良にかけたお金は、中身によって「修繕費」と「資本的支出」に分かれます。修繕費はその年の経費になります。資本的支出は、資産として毎年少しずつ経費にします。

名目ではなく、実際の中身で判断します。たとえば、建物に物理的に付け加えた部分や、用途を変えるための模様替えは、原則として資本的支出です。

修繕費にできる目安（個人の場合）

• 一つの修理などの金額が20万円未満
• おおむね3年以内の周期で行う修理など
• 区分がはっきりしない金額が60万円未満、または前年末の取得価額のおおむね10%以下

これらに当てはまれば、修繕費としてその年の経費にできます。

設備の耐用年数の例

資産として経費にするときは、耐用年数に分けて少しずつ経費にします。国税庁の耐用年数表には、次のような例があります。

少額の資産の扱い

個人の場合、取得価額が10万円未満などの資産は、その年に全額を経費にできます。青色申告の人には、一定の金額未満の資産をその年の経費にできる特例もあります。

国税庁の説明では、令和4年4月1日以後に取得して貸付けの用に使ったもの（主要な業務としての貸付けを除く）は、これらの少額の特例の対象外です。賃貸の設備に当てはまるかは、税務署や税理士に確かめてください。

言葉の言い換え

よくある失敗と防ぎ方

流行りの設備を先に入れる

人気の設備でも、入居者の層に合わなければ効きません。単身者が多い地域と家族が多い地域では、求められる設備が違います。

直すべきところを後回しにする

新しい設備を足しても、給湯器の不調や水回りの汚れが残っていれば、選ばれにくいままです。困りごとの解消を先にしましょう。

管理会社に相談せずに決める

募集を任せている会社は、問い合わせの多い条件や、内見で断られた理由を知っています。工事を決める前に意見を聞けば、効きにくい設備を選ぶ失敗を減らせます。管理の任せ方そのものを見直すなら「管理会社の変更」も参考になります。

一度に全部の部屋に入れる

効果が分からないうちに全部の部屋へ入れると、外れたときの負担が大きくなります。空いた部屋から順に入れて、問い合わせや入居の変化を見てから広げる方法もあります。

手入れの費用を入れずに考える

設備によっては、点検や交換の費用が続きます。工事の費用だけで判断すると、回収の年数を甘く見てしまいます。

税金の扱いを後で考える

同じ工事でも、修繕費になるか資本的支出になるかで、その年の経費の額が大きく変わります。工事の前に見積もりの内訳を分けてもらい、元に戻す部分と良くする部分を区別しておくと、申告のときに迷いません。

場面の例：古い給湯器を入れ替える

築年数のたった部屋で、給湯器の調子が悪くなったケースです。同じ能力の機種に替えるだけなら、元に戻す支出として考えやすくなります。追いだき機能の付いた機種にするなど、性能を上げる部分は、資本的支出になることがあります。

どちらにするかは、入居者の層と回収の年数で決めます。単身者向けで追いだきが求められにくい部屋なら、同じ能力の機種で十分な場合もあります。家族向けで周りの物件にその機能が多いなら、良くする投資を考える価値があります。

工事の前のチェックリスト

• 入居者や内見者の困りごとを聞いたか
• 周りの似た物件と比べたか
• 回収の年数と、設備の寿命を比べたか
• 手入れの費用も見込んだか
• 修繕費か資本的支出かを確かめたか

よくある質問

賃貸の設備投資はどれくらいで回収すればいい？

決まった年数はありません。少なくとも設備の寿命より短く回収できるかを目安にします。

設備を入れれば家賃は上げられる？

物件や地域によって違います。周りの物件の家賃と設備を比べ、募集を任せる会社の意見も聞いて見込みます。

エアコンの交換は修繕費になる？

中身で判断します。20万円未満の修理や、元の状態に戻すための支出は修繕費になり得ます。性能を高める部分は資本的支出になることがあります。

10万円未満の設備はその年の経費にできる？

個人の場合、取得価額が10万円未満などの資産は、原則としてその年に全額を経費にできます。ただし、貸付けに使う資産は対象外になる場合があるので、税務署や税理士に確かめてください。

設備投資と空室対策はどちらが先？

設備は空室対策の手の一つです。まず空室の理由を確かめ、設備が原因かを見てから選びましょう。

関係する記事と相談先

空室の理由の探し方は「空室対策」、退去のときの費用の分け方は「原状回復のガイドライン」で説明しています。家賃の収入の申告は「不動産所得の確定申告」も参考になります。

設備や募集の見直しを相談したいときは、会社一覧から相談先を探せます。まとめて聞く方法は一括相談の説明をご覧ください。

まとめ

• 設備投資は、困りごと→周りとの差→特色の順に考える
• 回収の年数を出し、設備の寿命より短いかを確かめる
• 家賃や空室の見込みは、物件と地域で違うので控えめに置く
• 20万円未満の修理などは修繕費、性能を高める工事は資本的支出が基本
• 給排水・衛生設備や電気設備の耐用年数は15年
• 少額の特例は、貸付けに使う資産では対象外になる場合がある