民泊と旅館業（簡易宿所）・特区民泊の違いを比較表で解説。日数・面積・地域
家を宿泊に使う方法には、民泊新法の届出、旅館業法の簡易宿所、特区民泊の3つがあります。営業日数、床面積、営業できる地域、手続きの相手の違いを比較表で整理し、選び方の目安をまとめました。
結論
- 民泊新法（住宅宿泊事業法）と旅館業法のいちばんの違いは、営業日数です。民泊新法は1年に180日までで、旅館業法の簡易宿所には日数の制限がありません。
- 手続きは、民泊新法が「届出」、簡易宿所が「許可」、特区民泊が「認定」です。
- 民泊新法は住宅のまま住居専用地域でも営業できますが、簡易宿所は住居専用地域では営業できません。
「民泊をやりたい」と相談すると、「新法ですか、旅館業ですか」と聞き返されることがあります。ここで戸惑う方は少なくありません。
3つの制度は、どれも家に人を泊める仕組みです。ですが、営業できる日数も、建物に求められる基準も大きく違います。
この記事では、民泊新法、旅館業法の簡易宿所、特区民泊の違いを比べて、どれを選べばよいかの目安をお伝えします。
民泊と旅館業の違いとは
民泊新法は、住宅で年180日までに限って人を泊めることを認めた法律です。旅館業法は、ホテルや旅館などの宿泊施設を営業するための法律で、簡易宿所はその種類の1つです。
特区民泊は、国家戦略特区に指定された地域だけで使える制度です。賃貸借契約にもとづいて、外国人旅行者などが一定の日数以上滞在する施設を認めるものです。
旅館業と「貸室業」の違い
旅館業法では、旅館業を「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」と定めています。アパートなどの貸室業との違いは、部屋の衛生の管理の責任が営業者にあることと、宿泊者がその部屋に生活の本拠を置かないことです。
住宅を使う場合でも、お金を受け取って繰り返し泊める民泊は、基本的に旅館業に当たります。そのため、民泊新法の届出をしないなら、旅館業法の許可が必要です。
簡易宿所とは
簡易宿所は、宿泊する場所を多くの人で共用する構造や設備を設けて、人を泊める営業です。ペンションやユースホステルなどが例です。観光庁によると、民泊新法の届出をせずに民泊をする場合は、簡易宿所で許可を取るのが一般的です。
3つの制度の比較表
| 項目 | 民泊新法 | 旅館業法（簡易宿所） | 特区民泊 |
|---|---|---|---|
| 手続き | 届出 | 許可 | 認定 |
| 営業日数 | 1年に180日まで | 制限なし | 年間の上限なし。最低の滞在日数あり |
| 住居専用地域 | 営業できる（条例で制限あり） | 営業できない | 営業できる（自治体が制限する場合あり） |
| 床面積 | 宿泊者1人あたり3.3㎡以上 | 客室の延床面積33㎡以上（宿泊者10人未満なら3.3㎡×人数） | 1居室25㎡以上が原則 |
| 宿泊者名簿 | 作成・保存の義務あり | 作成・保存の義務あり | 作成・保存の義務あり |
| フロント（玄関帳場） | 設置義務なし | 設置義務なし | 設置義務なし |
| 近隣トラブルを防ぐ措置 | 必要 | 必要 | 必要 |
| 家主不在時の管理業者への委託 | 決まりあり | 決まりなし | 決まりなし |
表は、観光庁の民泊制度ポータルサイトの比較と、旅館業法施行令、国家戦略特別区域法施行令をもとにまとめています。
違い1：営業できる日数
民泊新法は1年に180日まで
民泊新法で人を泊められるのは、1年に180日までです。1年は毎年4月1日の正午から翌年4月1日の正午まで、1日は正午から翌日の正午までで数えます。
条例で、さらに期間を制限している自治体もあります。180日を超えて泊めると、旅館業法の許可がない限り違反になります。
簡易宿所は日数の制限なし
簡易宿所は、許可を受ければ1年を通して営業できます。稼働日数を増やしたい場合は、簡易宿所が候補になります。
特区民泊は「最低の滞在日数」がある
特区民泊には、年間の営業日数の上限はありません。その代わり、施設を使わせる期間を3日から10日までの範囲で条例が定める日数以上にする決まりがあります。観光庁の比較表では「2泊3日以上の滞在が条件」とされています。
違い2：手続きの相手と地域
- 民泊新法：住宅のある都道府県知事等への届出。保健所を置く市や東京23区などでは、市や区が窓口になることがあります
- 簡易宿所：施設のある都道府県や保健所を置く市などの保健所への許可申請
- 特区民泊：国家戦略特区に指定された地域の自治体による認定
特区民泊は、受け付ける地域や時期が見直されることがあります。例えば大阪市は、特区民泊の新規申請と居室を追加する変更申請の受付を、2026年5月29日で終了しました。必ず最新の情報を自治体に確かめてください。
違い3：建物の扱いと床面積
民泊新法は「住宅」のまま
民泊新法の民泊は、建築基準法上の用途を変えずに、一戸建て住宅や共同住宅のまま営業できます。そのため、ホテルや旅館が建てられない住居専用地域でも営業できます。
ただし、宿泊者1人あたり3.3㎡以上の床面積の確保や、非常用照明の設置などは必要です。家主が同居していて宿泊室の面積が小さい場合などは、非常用照明などが要らないこともあります。
簡易宿所は宿泊施設としての基準
簡易宿所は、旅館業法の宿泊施設として、構造や設備の基準を満たす必要があります。客室の延床面積は33㎡以上が原則で、宿泊者を10人未満とする場合は3.3㎡に人数をかけた面積以上です。
観光庁によると、2016年4月に簡易宿所の最低床面積の基準が緩和され、以前より許可を取りやすくなりました。一方で、住居専用地域では営業できず、建物によっては用途の変更や改修が必要になります。
特区民泊は「1居室25㎡以上」
特区民泊は、居室ごとに広さの基準があり、1居室の床面積は原則25㎡以上です。台所、浴室、便所、洗面設備や、寝具、調理器具などをそろえることも求められます。
ポイント
- 日数：民泊新法は年180日まで、簡易宿所は制限なし、特区民泊は最低の滞在日数あり
- 地域：住居専用地域では、簡易宿所は営業できない
- 面積：民泊新法は1人3.3㎡、簡易宿所は延床33㎡が原則、特区民泊は1居室25㎡が原則
- 委託：家主不在時の管理業者への委託の決まりは民泊新法だけ
違い4：運営で求められること
3つとも、宿泊者名簿の作成と保存が必要です。フロントの設置義務は、3つともありません。
近所とのトラブルを防ぐ措置も、3つとも必要とされています。民泊新法では宿泊者への説明と苦情への対応、特区民泊では近隣住民への説明や苦情の窓口の確保が求められます。簡易宿所は、国の衛生等管理要領に定めがあります。
民泊新法には、家主が不在になる場合などに、住宅宿泊管理業者へ委託する決まりがあります。旅館業法と特区民泊には、この決まりはありません。
どれを選ぶかの目安
| こんな場合 | 候補になる制度 |
|---|---|
| 住宅地の家を使いたい、まず小さく始めたい | 民泊新法 |
| 1年を通して宿泊で稼ぎたい、改修もできる | 簡易宿所 |
| 特区の地域にあり、数日以上の滞在が中心 | 特区民泊 |
| 宿泊と賃貸を組み合わせたい | 民泊新法＋1か月以上の賃貸 |
どの制度でも、消防法令への適合は必要です。建物の状態で選べる制度が変わるため、建築士や運営会社と一緒に確かめるのが近道です。
民泊新法で始めて、後から簡易宿所に切り替えることを考える方もいます。その場合は、旅館業法の基準を満たす改修が必要かどうかを、早めに確かめておきましょう。
制度の選び方を場面で考える
たとえば、住宅地の一戸建てを持つAさんの場合
Aさんの家は、住居専用地域にある一戸建てです。簡易宿所は住居専用地域では営業できないので、候補は民泊新法になります。
ただし、条例で営業できる期間が短くなっていないかを先に確かめます。180日より短い上限でも採算が合うか、賃貸と組み合わせるかを考えておきましょう。
たとえば、商業地の建物で1年を通して営業したいBさんの場合
Bさんは、駅の近くの建物で、年間を通して宿泊に使いたいと考えています。この場合は、日数の制限がない簡易宿所が候補になります。
簡易宿所は宿泊施設としての基準を満たす必要があります。改修にどのくらいかかるかを建築士に見てもらってから、民泊新法と比べると判断しやすくなります。
判断の分かれ道
- 物件が住居専用地域にあるなら、まず民泊新法か特区民泊を考える
- 1年を通して営業したく、改修もできるなら、簡易宿所を考える
- 特区の地域にあっても、自治体が受付を続けているかを先に確かめる
- 宿泊に使えない期間を賃貸で埋めたいなら、民泊新法との組み合わせを考える
制度選びでよくある失敗
180日の上限で収支を考えていない
1年を通して泊める前提で計算し、民泊新法で始めてしまう失敗があります。上限の日数で収支を考え、残りの期間の使い方も一緒に決めておきます。
後から簡易宿所に切り替えられると思い込む
住居専用地域では簡易宿所は営業できません。切り替えを考えているなら、始める前に地域と建物の条件を確かめておく必要があります。
特区民泊の受付状況を確かめていない
特区の地域でも、受付が終わっていることがあります。準備を進める前に、自治体の最新の案内を確かめましょう。
消防の確認を後回しにする
どの制度でも、消防法令に合っていることが前提です。制度を決めて改修を始めた後に、消防の設備が足りないと分かることもあります。建物の工事を考える前に、消防署へ相談しておきましょう。
建物の状態を見ずに決める
古い建物では、構造や設備の状態によって、選べる制度が変わることがあります。制度を決める前に、建築士に建物を見てもらうと安心です。
制度を決める前のチェックリスト
- 物件が住居専用地域にあるかを確かめたか
- 条例で、民泊新法の営業できる地域や期間に制限がないか
- 1年に何日くらい宿泊に使いたいかを決めたか
- 簡易宿所にするなら、改修が必要かを建築士に見てもらったか
- 特区の地域なら、自治体が今も受付をしているか確かめたか
- どの制度でも、消防法令に合うかを消防署に相談したか
- 家主が不在になるなら、管理業者に任せる費用も見込んだか
よくある質問
- 民泊と旅館業の違いを一言でいうと？
- 民泊新法は住宅のまま年180日まで、旅館業の簡易宿所は宿泊施設として日数の制限なく営業する制度です。
- 民泊新法で180日を超えたらどうなりますか？
- 旅館業法の許可がなければ、超えた分は旅館業法違反になります。
- 住居専用地域で民泊はできますか？
- 民泊新法と特区民泊ならできる場合があります。ただし条例で制限されることがあり、簡易宿所は営業できません。
- 簡易宿所に必要な広さは？
- 客室の延床面積が33㎡以上です。宿泊者を10人未満とする場合は、3.3㎡に人数をかけた面積以上です。
- 特区民泊はどこでもできますか？
- 国家戦略特区に指定され、自治体が認定を受け付けている地域だけです。受付が終わった地域もあるので、自治体に確かめてください。
- 民泊新法から簡易宿所に切り替えることはできますか？
- 旅館業法の許可を受けられれば、切り替えを考えられます。住居専用地域では簡易宿所は営業できず、建物によっては改修や用途の変更が必要です。
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民泊を扱う会社は民泊の不動産会社一覧で探せます。民泊新法の手続きは「民泊の届出の流れ」、180日の上限の考え方は「民泊の180日ルール」をご覧ください。
まとめ
- 民泊新法は届出・年180日まで、簡易宿所は許可・日数制限なし、特区民泊は認定・最低滞在日数あり
- 民泊新法は住宅のまま住居専用地域でも営業できる。簡易宿所はできない
- 床面積は、1人3.3㎡、延床33㎡、1居室25㎡と制度ごとに違う
- 家主不在時の管理業者への委託の決まりは民泊新法だけ
- 特区民泊は受付の地域や時期が変わるので、最新情報を自治体に確かめる
