心理的瑕疵の告知はどこまで必要？ 国交省ガイドラインで分かる売却・賃貸の線引き
過去に人が亡くなった物件を売る・貸すとき、どこまで伝えるべきかは国土交通省のガイドラインに目安があります。この記事では、告げなくてもよい3つの場合、売却と賃貸の違い、オーナーが準備することを整理します。
結論
- 心理的瑕疵の告知は、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月）が目安です。対象は住まいとして使う物件です。
- 自然死や、日常生活の中での不慮の死（転倒・誤嚥など）は、原則として告げなくてもよいとされています。ただし、発見が遅れて特殊清掃などをした場合は別です。
- 賃貸では、それ以外の死でも、発生（または発覚）から概ね3年が過ぎれば原則として告げなくてもよいとされています。売却にはこの期間の目安がありません。
- 期間や死因に関係なく、買主・借主から聞かれたときは、知っていることを告げる必要があります。
「父が実家で亡くなった。売るときに言わないといけないのか」。「入居者が部屋で亡くなった。次の募集でどう伝えればよいのか」。オーナーにとって、とても重く、相談しにくい悩みです。
伝えすぎれば買い手や借り手が離れるかもしれません。伝えなければ、あとで大きなトラブルになるおそれがあります。どこに線を引くかが分からず、手が止まってしまう方も多いでしょう。
この記事では、国のガイドラインをもとに、告げる必要がある場合とない場合、売却と賃貸の違い、告げるときの内容を整理します。最後に、オーナーが今からできる準備も紹介します。
心理的瑕疵の告知とは
心理的瑕疵（しんりてききかし）とは、建物そのものに傷はなくても、過去の出来事のために、住む人が心理的な抵抗を感じるおそれがある事情のことです。告知とは、その事情を買主や借主に伝えることを指します。
告知の根拠は宅建業法
宅地建物取引業法47条は、不動産会社が、相手の判断に重要な影響を及ぼす事項について、故意に事実を告げなかったり、うそを告げたりすることを禁じています。人の死に関する事案も、この「重要な事項」に当たる場合があります。
一方で、どんな死なら伝えるべきかは、これまで会社ごとに対応がばらばらでした。そこで国土交通省が、裁判例や取引の実務をもとに、一般的な目安をまとめたのがこのガイドラインです。
ガイドラインの位置づけ
ガイドラインに沿わなかったことだけで、すぐに法律違反になるわけではありません。ただし、トラブルになったときは、行政が監督をする際の参考にされます。
ガイドラインに沿って対応しても、民事上の責任（損害賠償など）を免れられるとは限りません。個々の取引の内容によって判断されます。
ガイドラインの対象になる物件と事案
ガイドラインが扱うのは、取引する物件で起きた「人の死」に関する事案です。物件は、住まいとして使う居住用の不動産に限られます。
オフィスなどの事業用の物件は、契約の判断に与える影響が一様でないため、対象外です。この場合は、取引する相手の意向をふまえて対応することになります。
まだ目安が決まっていないこと
ガイドラインは、次のような場合について、まだ一般的な目安を示せるだけの裁判例や実務の積み重ねがないとして、対象にしていません。
- 人が亡くなった建物を取り壊したあとの、土地の取引
- 物件から病院に運ばれ、病院で亡くなった場合
- 転落して亡くなった場合の、落ち始めた場所の扱い
これらに当たるときは、ガイドラインだけで判断せず、不動産会社とよく相談しましょう。
告げなくてもよい3つの場合
ガイドラインは、不動産会社が原則として告げなくてもよい場合を3つ示しています。
| 場合 | 売却 | 賃貸 |
|---|---|---|
| ① 自然死・日常生活の中での不慮の死 | 原則告げなくてよい | 原則告げなくてよい |
| ② ①以外の死、または特殊清掃等をした①の死から概ね3年が過ぎた | この目安はない | 原則告げなくてよい |
| ③ 隣の住戸や、ふだん使わない共用部分での①以外の死など | 原則告げなくてよい | 原則告げなくてよい |
① 自然死と、日常生活の中での不慮の死
老衰や持病による病死などの自然死は、住まいで起きることが当然に予想されるものです。そのため、売却でも賃貸でも、原則として告げなくてもよいとされています。
自宅の階段からの転落、入浴中の溺死や転倒、食事中の誤嚥（ごえん：食べ物がのどに詰まること）など、日常生活の中の不慮の事故による死も、同じ扱いです。
ただし、亡くなったあと長い間だれにも気づかれず、特殊清掃や大規模なリフォームをした場合は別です。特殊清掃とは、消臭・消毒や清掃をして部屋を元に戻す専門の作業です。この場合は、告げる対象になります。
② 賃貸で概ね3年が過ぎた場合
①以外の死（事件や自死など）や、特殊清掃をした①の死について、賃貸では「概ね3年」という目安があります。①以外の死が起きてから、または特殊清掃をした死が分かってから概ね3年がたてば、原則として告げなくてもよいとされています。
ベランダや、ふだん使う玄関・エレベーター・廊下・階段などの共用部分で起きた場合も、部屋と同じように扱います。
③ 隣の住戸や、ふだん使わない共用部分
取引する部屋ではなく、隣の住戸や、ふだん使わない共用部分で起きた場合は、売却でも賃貸でも、原則として告げなくてもよいとされています。
例外：事件性や社会的な影響が特に高い場合
②と③には、ただし書きがあります。事件性、周知性（近所の人がどれだけ知っているか）、社会に与えた影響などが特に高い事案は、期間がたっても告げる対象になりえます。
ポイント
- 自然死と日常生活の中での不慮の死は、売却・賃貸とも原則として告げなくてよい
- 特殊清掃や大規模リフォームをした場合は、自然死でも告げる対象になる
- 賃貸には「概ね3年」の目安があるが、売却にはない
- 事件性・周知性・社会的な影響が特に高い事案は、期間がたっても例外になりうる
売却と賃貸で告知の考え方が違う理由
いちばん大きな違いは、②の「概ね3年」の目安が賃貸にしかないことです。売却では、①と③に当たらない事案は、時間がたっていても、相手の判断に重要な影響を及ぼすなら告げる必要があります。
売却では期間で区切れない
家を買う人は、長く住むことや、将来また売ることを前提に考えます。そのため、ガイドラインでも売却の期間の目安は示されていません。古い出来事でも、伝えるべきかを個別に考えることになります。
賃貸では入居者の暮らしへの配慮もある
ガイドラインは、どんな死でも伝えなければならないと貸主が考えると、単身の高齢者の入居を敬遠する傾向につながるという指摘にもふれています。告げる範囲をはっきりさせることは、入居を断る理由を減らすことにもつながります。
告げるときの内容と伝え方
告げる場合に伝える内容も、ガイドラインで決まっています。
- 事案が起きた時期（特殊清掃をした場合は、分かった時期）
- 場所
- 死因（自然死・他殺・自死・事故死などの別。分からなければその旨）
- 特殊清掃などをした場合は、その旨
伝えなくてよいこと
亡くなった方や遺族の名誉と、暮らしの平穏に配慮するため、次のことは告げる必要がないとされています。
- 氏名、年齢、住所、家族構成
- 具体的な死の様子や、発見されたときの状況
書面で伝えるのが望ましい
後日のトラブルを防ぐため、告げるときは書面を渡すなどの方法が望ましいとされています。口頭だけで済ませると、「聞いていない」と言われたときに確かめようがありません。
聞かれたときは期間に関係なく告げる
ここまでは原則の話です。買主や借主から「過去に何かありましたか」と聞かれたときは、期間や死因に関係なく、知っていることを告げる必要があります。
社会的な影響が大きく、相手が知っておくべき特別な事情があると分かっている場合も同じです。売主・貸主から聞いても分からなかったときは、「分からない」と伝えれば足りるとされています。
「3年たったから言わなくてよい」と考えて、聞かれたのに答えない対応は、ガイドラインの考え方に合いません。
オーナーが準備すること
不動産会社は、近所への聞き込みやインターネットでの調査まで自分から行う義務は、原則としてありません。売主・貸主に告知書（物件状況等報告書）などへの記入を求めることで、通常の調査をしたものとされます。
つまり、情報のもとになるのはオーナー自身の申告です。不動産会社は、オーナーが故意に告げなかった場合などに民事上の責任を問われる可能性があることを、前もって伝えるのが望ましいとされています。
準備の手順
- 物件で過去に起きたことを、時期・場所・死因・特殊清掃の有無に分けて書き出す
- 管理会社がいる場合は、管理会社の記録とすり合わせる
- 分からない点は「不明」とし、推測で書かない
- 告知書に記入し、不動産会社に渡す
- 告げるかどうか迷う点は、記入したうえで不動産会社と相談する
- 買主・借主に伝えた内容は、書面の控えを残す
場面の例：実家を売るAさん
Aさんの父は、持病のため実家で亡くなり、その日のうちに家族が見つけました。これは自然死に当たり、原則として告げなくてもよい場合です。
ただ、Aさんは告知書に事実を書き、不動産会社にも伝えました。買主から聞かれたときに正しく答えられるようにするためです。売却全体の進め方は「相続した実家の売却の流れ」も参考になります。
場面の例：入居者が亡くなったBさん
Bさんのアパートでは、ひとり暮らしの入居者が亡くなり、発見までに時間がかかって特殊清掃をしました。この場合は、亡くなったことが分かってから概ね3年は、次の入居者に告げる対象になります。
Bさんは、管理会社と相談して、告げる内容を時期・場所・死因・特殊清掃の有無にしぼりました。あわせて、空室の期間をどう埋めるかも考え始めています。
よくある失敗
- 「病死だから」と、特殊清掃をしたことまで伝えない
- 3年が過ぎたことを理由に、聞かれても答えない
- 亡くなった方の年齢や様子まで細かく話してしまう
- 管理会社だけが知っていて、売るときにオーナーが把握していない
- 口頭だけで伝え、記録を残していない
言葉の言い換え
- 心理的瑕疵：住む人が心理的に抵抗を感じるおそれがある事情
- 告知書（物件状況等報告書）：売主・貸主が物件の状態や過去の出来事を書く書面
- 特殊清掃：亡くなった方が長く気づかれなかった部屋などを、消臭・消毒して元に戻す作業
- 周知性：近所の人や世間にどれだけ知られているか
よくある質問
- 心理的瑕疵は、何年たてば告知しなくてよいですか？
- 賃貸では、発生または発覚から概ね3年が目安です。売却にはこの期間の目安がなく、事件性などが特に高い事案は賃貸でも例外になりえます。
- 自宅で病気で亡くなった場合も告知が必要ですか？
- 自然死は、売却でも賃貸でも原則として告げなくてもよいとされています。ただし、発見が遅れて特殊清掃などをした場合は、告げる対象になります。
- 告知するとき、亡くなった方の名前や年齢も伝えますか？
- 伝える必要はありません。時期・場所・死因・特殊清掃の有無を伝え、名誉と遺族の暮らしに配慮します。
- 買主から聞かれたら、3年以上前のことでも答えますか？
- はい。聞かれた場合は、期間や死因に関係なく、知っていることを告げる必要があります。分からないときは、その旨を伝えれば足ります。
- 事務所や店舗の物件もガイドラインの対象ですか？
- 対象は住まいとして使う物件です。事務所などは対象外のため、相手の意向をふまえて個別に対応します。
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売却の全体の流れは「不動産売却の流れ」、任せる会社の選び方は「売却の会社の選び方」にまとめています。早く手放したい場合は「買取の流れと注意点」、貸し続けるなら「空室対策」も参考になります。売却に強い会社は業種別の会社一覧から探せます。どう伝えるか迷うときは、複数の会社にまとめて相談することもできます。
まとめ
- 心理的瑕疵の告知は、国土交通省の「人の死の告知に関するガイドライン」が目安になる
- 自然死と日常生活の中での不慮の死は、原則として告げなくてよい（特殊清掃をした場合は別）
- 賃貸には概ね3年の目安があるが、売却にはない
- 聞かれたときは、期間や死因に関係なく知っていることを告げる
- 伝えるのは時期・場所・死因・特殊清掃の有無で、氏名や様子は伝えない
- オーナーは事実を整理して告知書に書き、書面の控えを残す
