オーナーチェンジで売却するときの注意点｜入居者・敷金・契約の引き継ぎ方
入居者が住んだまま賃貸物件を売る「オーナーチェンジ」では、貸主の立場や敷金が買主に引き継がれます。この記事では、民法のルール、売る前にそろえる資料、売却の流れとよくある失敗を整理します。
結論
- オーナーチェンジとは、入居者が住んだままの賃貸物件を売ることです。入居者を退去させずに売却できます。
- 民法605条の2により、入居者が対抗要件（建物の引渡しなど）を備えていれば、貸主の立場は買主に移ります。入居者の承諾はいりません。
- 敷金を返す義務も買主に引き継がれます。そのため、売買契約で敷金の扱いを決め、入居者の情報を正しく渡すことが大切です。
「アパートを売りたいが、入居者に出ていってもらう必要があるのか」。「敷金は、売ったあと誰が返すのか」。賃貸中の物件を売るときには、空き家を売るときにはない悩みが出てきます。
入居者がいる物件は、買主から見ると、買ったその日から家賃が入る物件でもあります。一方で、契約の中身や入居者の状況が分からなければ、買主は判断できません。
この記事では、オーナーチェンジで売却するときの法律上のルールと、売る前に整える資料、流れと注意点を順に説明します。
オーナーチェンジとは
オーナーチェンジとは、入居者との賃貸借契約を続けたまま、物件の持ち主（オーナー）が変わる売り方のことです。入居者は住み続け、家賃を受け取る人が売主から買主に変わります。
空室にしてから売る場合との違い
| 比べる点 | オーナーチェンジで売る | 空室にしてから売る |
|---|---|---|
| 入居者 | 住み続ける | 退去してもらう |
| 主な買い手 | 賃貸経営をしたい人や会社 | 自分で住みたい人も含む |
| 売る前の手間 | 契約や入居者の資料をそろえる | 退去の交渉や明渡しを待つ |
| 家賃 | 売るまで入り続ける | 退去後は入らない |
| 室内の確認 | 入居中のため見られないことが多い | 内覧できる |
どちらが向くかは、物件の種類や入居の状況によって違います。判断の分かれ道は、後半で説明します。
貸主の立場は買主に移る
オーナーチェンジの土台になるのが、民法605条の2です。この条文によって、売主と入居者の契約が、そのまま買主に引き継がれます。
入居者が対抗要件を備えていれば移る
民法605条の2第1項は、賃貸借が対抗要件を備えている場合に不動産が譲渡されたときは、貸主の立場が買主に移ると定めています。対抗要件とは、第三者に権利を主張するための条件のことです。
建物の賃貸借では、借地借家法31条により、登記がなくても、建物の引渡しを受けていれば対抗要件になります。入居者が実際に住んでいれば、通常はこれに当たります。
入居者の承諾はいらない
民法605条の3は、売主と買主の合意で、入居者の承諾なしに貸主の立場を移せると定めています。オーナーチェンジのたびに、入居者全員の同意を集める必要はありません。
買主が家賃を請求するには登記が必要
民法605条の2第3項により、買主が貸主であることを入居者に主張するには、所有権の移転の登記が必要です。登記がすむまでは、入居者が家賃をだれに払えばよいか迷うおそれがあります。
敷金を返す義務も引き継がれる
民法605条の2第4項により、貸主の立場が移ったときは、敷金を返す義務も買主が引き継ぎます。入居者が物件のために払った必要費などを返す義務も同じです。
つまり、入居者が退去するとき、敷金を返すのは買主です。売主が預かっていた敷金をどう扱うかを、売買契約で決めておく必要があります。
ポイント
- 入居者が住んでいれば、貸主の立場は買主に移る（民法605条の2）
- 入居者の承諾はいらない（民法605条の3）
- 買主が入居者に主張するには、所有権の移転の登記が必要
- 敷金を返す義務も買主に移るため、売買契約で扱いを決める
貸主の立場を売主に残す方法もある
民法605条の2第2項では、売主と買主が「貸主の立場を売主に残し、買主が売主に物件を貸す」と合意すれば、立場は移らないとしています。売ったあとも売主が貸主として残る形です。
似た仕組みに、売ったあとも自分が住み続けるリースバックがあります。違いや注意点は「リースバックのデメリットと注意点」で説明しています。
売る前にそろえる資料
買主は、入居中の部屋の中を見られないことが多いため、書類から物件の状態を判断します。資料がそろっているほど、話が早く進みます。
- 入居者ごとの賃貸借契約書と、重要事項説明書の控え
- 入居者の一覧（部屋番号、家賃、共益費、敷金、契約期間、更新の予定）
- 家賃の入金の記録と、滞納の有無
- 修繕の記録と、設備の不具合の状況
- 管理会社との管理委託契約書
- サブリースや家賃保証の契約書（ある場合）
入居者の一覧には、個人の情報がふくまれます。買主に渡す範囲や時期は、不動産会社と相談し、必要な範囲にしぼりましょう。
契約の種類を確かめる
入居者との契約が、普通借家か定期借家かで、買主の見通しは大きく変わります。定期借家は、借地借家法38条により、書面で契約するなどの条件を満たせば、更新のない契約にできます。違いは「定期借家と普通借家の違い」にまとめています。
滞納やトラブルは隠さない
家賃の滞納や、入居者との間のトラブルは、買主の判断に大きく関わります。分かっていることは、不動産会社に伝えておきましょう。滞納への対応は「家賃滞納の対応の流れ」も参考になります。
オーナーチェンジで売却するときの注意点
サブリース中の物件は相手が違う
サブリース中の物件では、オーナーと契約しているのは入居者ではなく、サブリース会社です。そのため、引き継がれるのはサブリース会社との契約になります。
買主がサブリースを続けたくない場合、解約の条件が問題になります。売る前に契約書を読み直しましょう。解約の考え方は「サブリースの解約」で説明しています。
管理会社との契約は自動では引き継がれない
管理会社との管理委託契約は、売主と管理会社の契約です。買主が同じ管理会社に任せるのか、別の会社にするのかを、早めに話し合っておきましょう。管理の任せ先の見直しは「管理会社の変更」が参考になります。
家賃の精算日を決める
引渡しの月の家賃をどちらが受け取るかは、売買契約で決めます。引渡し日を区切りに日割りで分けるなど、計算の方法を書いておくと、あとで揉めません。
入居者への通知を忘れない
貸主が変わったことと、新しい家賃の振込先を、入居者に知らせる必要があります。通知が遅れると、入居者が前の口座に振り込み続け、精算の手間が増えます。
オーナーチェンジで売却する流れ
- 入居者の一覧と契約書をそろえ、契約の種類と条件を確かめる
- 不動産会社に査定を頼み、家賃収入をふまえた価格の考え方を聞く
- 媒介契約を結び、賃貸経営をしたい買主を探してもらう
- 買主に資料を渡し、質問に答える
- 売買契約で、敷金・家賃の精算・管理会社の扱いを決める
- 代金を受け取り、所有権の移転の登記をする
- 入居者に、貸主の変更と新しい振込先を知らせる
- 敷金や契約書の原本、鍵などを買主に引き渡す
査定の種類は「査定の種類」、媒介契約の選び方は「一般媒介と専任媒介」で説明しています。
空室にしてから売るか迷ったとき
オーナーチェンジが向きやすい場合
- 満室に近く、家賃が安定して入っている
- 入居者との契約が長く続いていて、トラブルがない
- 賃貸経営をしたい人に売りたい
空室にしてから売ることを考える場合
- ほとんどの部屋が空いている
- 戸建てなど、自分で住みたい人にも売れそうな物件
- 入居者が自分から退去する予定がある
退去をお願いするときの注意
普通借家では、貸主から更新を断ったり解約を申し入れたりするには、借地借家法28条の「正当の事由」が必要です。建物を使う必要性や、これまでの経過、建物の状態などをふまえて判断されます。
売りたいという理由だけで、入居者に退去を求めることは簡単ではありません。退去を前提にした計画は、時間と費用がかかることも考えて立てましょう。
場面の例：アパートを売るCさん
Cさんは、相続した6部屋のアパートを売ることにしました。入居者は5部屋で、家賃の滞納はありません。
不動産会社と相談し、入居者が住んだまま、賃貸経営をしたい人に売る方針にしました。入居者の一覧と契約書をそろえ、敷金は売買代金で精算すると契約で決めました。引渡しのあと、管理会社を通じて入居者に新しい振込先を知らせています。
よくある失敗
- 入居者の一覧が古く、家賃や敷金の額が実際と違っていた
- 敷金の扱いを契約で決めず、退去のときに揉めた
- サブリース契約を確かめずに売り出し、買主から解約の条件を聞かれて答えられなかった
- 入居者への通知が遅れ、家賃が前の口座に振り込まれ続けた
- 滞納を伝えずに売り、あとで買主との関係が悪くなった
言葉の言い換え
- オーナーチェンジ：入居者が住んだまま、持ち主が変わること
- 貸主の立場（賃貸人たる地位）：家賃を受け取り、修繕や敷金の返還を引き受ける立場
- 対抗要件：第三者に権利を主張するための条件
- レントロール：入居者ごとの家賃や契約期間をまとめた一覧
売り出す前のチェックリスト
- 入居者の一覧の家賃・共益費・敷金が、契約書と合っているか
- 契約が普通借家か定期借家か、部屋ごとに分かっているか
- 滞納や、入居者との話し合いが続いている件を書き出したか
- サブリースや管理委託の契約で、解約の条件を確かめたか
- 敷金と家賃の精算の方法を、売買契約に書く準備ができているか
- 入居者への通知を、だれがいつ出すかを決めたか
買主から聞かれやすいこと
買主は、買ったあとの家賃収入と費用を見積もるために、細かい点を質問してきます。たとえば、各部屋の入居の時期、更新の予定、最近の修繕、設備の不具合などです。
答えられない点が多いと、買主は不安から価格を低く見積もったり、話を止めたりします。分からない点は「分からない」と正直に伝え、推測で答えないことが、あとのトラブルを防ぎます。
よくある質問
- オーナーチェンジで売却するとき、入居者の同意は必要ですか？
- 必要ありません。民法605条の3により、売主と買主の合意で、入居者の承諾なしに貸主の立場を移せます。
- 敷金は、売ったあと誰が返しますか？
- 貸主の立場が移ると、敷金を返す義務も買主が引き継ぎます（民法605条の2第4項）。売主が預かっていた敷金の扱いは、売買契約で決めます。
- 入居者に売却を知らせる必要はありますか？
- 貸主が変わったことと新しい振込先は知らせる必要があります。知らせないと、家賃の支払先が分からず混乱します。
- 入居中で部屋の中を見せられなくても売れますか？
- 売ることはできます。部屋の中を見られない分、契約書や修繕の記録などの資料を丁寧にそろえることが大切です。
- 売るために入居者に退去してもらえますか？
- 普通借家では、貸主から更新を断るには借地借家法28条の正当の事由が必要です。売りたいという理由だけでは簡単ではありません。
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売却全体の流れは「不動産売却の流れ」、税金は「不動産売却の税金」、必要な書類は「売却の必要書類」にまとめています。売却に強い会社は業種別の会社一覧から探せます。売るか持ち続けるかを含めて考えたいときは、複数の会社にまとめて相談することもできます。
まとめ
- オーナーチェンジは、入居者が住んだまま賃貸物件を売る方法
- 入居者が住んでいれば、貸主の立場は承諾なしに買主へ移る
- 敷金を返す義務も買主に移るため、売買契約で扱いを決める
- 入居者の一覧・契約書・修繕の記録をそろえると話が早く進む
- サブリースや管理会社の契約、家賃の精算、入居者への通知を忘れない
