サブリースの解約はできる？正当事由・契約書の確認点・解約までの流れ
サブリースをオーナーから解約するときに関わる、借地借家法の正当事由と通知の期限を整理します。契約書で確かめる点、入居者の扱い、話し合いで合意して終える方法まで、順に説明します。
結論
- サブリースをオーナーから解約するには、借地借家法により「正当の事由」が必要になる場合があります。サブリース会社は借り手の立場にあるためです。
- 期間の満了で終えたいときは、満了の1年前から6か月前までに「更新しない」と伝える必要があります。
- いちばん現実的なのは、契約書の解約の定めを確かめたうえで、サブリース会社と話し合って合意で終える方法です。
「賃料を下げてほしいと言われた。それなら解約したい」。「物件を売りたいので、借上げをやめたい」。サブリースを続けるうちに、こう考えるオーナーは少なくありません。
ところが、いざ解約を申し出ると「簡単には解約できません」と言われることがあります。貸しているのは自分なのに、なぜ自由にやめられないのか。そう戸惑う方も多いはずです。
この記事では、サブリースの解約に関わる法律の決まりと、契約書で確かめる点を整理します。解約までの手順と、よくある失敗も紹介します。
サブリースの解約が難しいと言われる理由
サブリースとは
サブリースとは、不動産会社が建物を一括で借り上げ、入居者に又貸しする仕組みです。オーナーとサブリース会社の契約を、法律では「特定賃貸借契約」と呼びます。
この契約では、オーナーが「貸す側」、サブリース会社が「借りる側」です。そのため、借りる側を守る借地借家法の決まりが関わってきます。
借地借家法の「正当の事由」とは
正当の事由とは、貸す側が更新を断ったり解約を申し入れたりしてよいと認められる理由のことです。借地借家法第28条で、次の事情を考えて判断するとされています。
- 貸す側と借りる側（又貸しを受けた入居者を含む）が、建物を使う必要がどれだけあるか
- これまでの貸し借りの経過
- 建物の使われ方と、建物の今の状態
- 明け渡しと引き換えに、貸す側がお金を払う申し出をしたか（いわゆる立退料）
つまり「オーナーが解約したいから」だけでは足りないことがあります。判断は事情ごとに変わるため、結論は専門家に確かめてください。
借り手に不利な特約は無効になる
借地借家法第30条では、更新や解約についての決まりより借り手に不利な特約は無効としています。契約書に「オーナーはいつでも解約できる」とあっても、そのまま通るとは限りません。
本記事は2026年10月時点の法令にもとづく一般的な説明です。個別の契約で解約できるかどうかは、弁護士などの専門家にご相談ください。
解約で出てくる言葉の言い換え
契約書や説明の書面には、ふだん使わない言葉が並びます。先に意味をそろえておくと、読み違いを防げます。
| 言葉 | 意味 |
|---|---|
| 特定賃貸借契約 | オーナーとサブリース会社の借上げの契約 |
| 転借人 | サブリース会社から部屋を借りて住んでいる入居者 |
| 更新拒絶 | 期間が終わるときに「更新しない」と伝えること |
| 解約の申し入れ | 期間の途中で契約を終えたいと伝えること |
| 合意解約 | 双方が話し合って、契約を終えることに同意すること |
| 立退料 | 明け渡しと引き換えに貸す側が払うお金 |
サブリースを解約する3つの方法
解約の道筋は、大きく3つに分かれます。どの道を選ぶかで、必要な期限と準備が変わります。
| 方法 | 主な決まり | 気をつける点 |
|---|---|---|
| 期間満了で更新しない | 満了の1年前から6か月前までに通知（第26条） | 正当の事由が必要（第28条） |
| 解約の申し入れ | 申し入れから6か月で終了（第27条） | 正当の事由が必要（第28条）。契約書の定めも確かめる |
| 話し合いで合意して終える | 双方が合意すれば終えられる | 条件（時期・入居者・費用）を書面に残す |
期間の満了で更新しない
期間の定めがある契約では、満了の1年前から6か月前までに「更新しない」と伝えないと、同じ条件で更新したものとみなされます（借地借家法第26条）。
この時期を過ぎると、更新されてしまいます。満了日を手帳に書き、1年前から準備を始めると安全です。
解約を申し入れる
貸す側から解約を申し入れた場合、申し入れの日から6か月がたつと契約は終わります（借地借家法第27条）。ただし、ここでも正当の事由が必要です。
話し合いで合意して終える
サブリース会社が解約に同意すれば、正当の事由の問題は生じにくくなります。実際には、この方法で終えることが多い道です。違約金や引き継ぎの条件を話し合い、合意した内容を書面にします。
解約の前に契約書で確かめる点
サブリース会社には、契約の前に書面を渡して説明する義務があります（賃貸住宅管理業法第30条）。説明する事項は施行規則第45条で決まっており、解約に関わるものも含まれます。
- 契約の更新と解除に関する事項
- 損害賠償額の予定や違約金に関する事項
- 契約が終わったときに、サブリース会社の権利と義務をどう引き継ぐか
- 借地借家法など、契約に関わる法令の概要
手元に、契約前の説明の書面と契約書があるはずです。まずこの2つを並べ、次の点を確かめましょう。
チェックリスト
- 契約期間と満了日はいつか
- 更新は自動か、更新のときに条件が変わるか
- オーナーから解約できる場合の定めと、予告の期間
- 違約金の有無と、金額の決め方
- 契約が終わったとき、入居者との契約と敷金をどう引き継ぐか
- 建物の鍵、入居者の情報、修繕の記録をいつ渡してもらえるか
書類が見つからないとき
相続した物件などで、契約書や説明の書面が手元にないこともあります。その場合は、サブリース会社に写しを求めましょう。契約を結んだときには、賃料や契約期間、更新や解除の定めを書いた書面を渡す決まりがあります（賃貸住宅管理業法第31条）。
書類がそろうまでは、解約の意向を伝えるのを待つのが安全です。中身を知らないまま話し合うと、期限や違約金で不利になることがあります。
ポイント
- サブリース会社は借り手なので、借地借家法の正当の事由が関わる
- 更新しない通知は、満了の1年前から6か月前まで
- 解約の申し入れは、申し入れから6か月で終了する
- 現実的なのは、契約書を確かめたうえでの話し合いによる合意
サブリース解約までの流れ
解約を考え始めたら、次の順で進めます。思い立ってすぐ電話するより、準備してから伝える方が話し合いがまとまりやすくなります。
- 契約書と、契約前の説明の書面を読み直す。満了日・解約の定め・違約金を書き出す
- 解約したい理由を整理する。売却、自分で使う、管理委託に切り替える、など
- 解約後の運営を決める。管理委託にするなら、次の管理会社の候補を探しておく
- サブリース会社に、解約の意向を書面で伝える。いつ、だれに伝えたかを記録する
- 終わる時期、違約金、入居者の引き継ぎ、敷金の扱いを話し合う
- 合意した内容を書面にし、双方で取り交わす
- 鍵・入居者の情報・修繕の記録を受け取り、入居者へ貸主が替わることを知らせる
入居者はどうなるか
サブリースが終わっても、住んでいる入居者がすぐ退去するわけではありません。借地借家法第34条では、貸す側が入居者（転借人）に終了を通知しなければ、終了を入居者に主張できないとされています。通知した場合も、又貸しの契約が終わるのは通知から6か月後です。
実際には、オーナーが貸主の立場を引き継ぎ、入居者に住み続けてもらう形が多くなります。敷金をだれが引き継ぐかは、必ず書面で決めておきましょう。
解約を妨げる勧誘は禁止されている
賃貸住宅管理業法第29条では、解約を妨げるために、判断に影響する大事なことをわざと伝えなかったり、事実と違うことを伝えたりすることを禁じています。説明に納得できないときは、内容を記録しておきましょう。
場面別の考え方
賃料の減額を求められて解約したい場合
借地借家法第32条により、サブリース会社は賃料の減額を求めることがあります。解約を決める前に、減額の根拠を書面で出してもらいましょう。管理委託にした場合に手元に残る額と並べてから判断します。
物件を売るために解約したい場合
サブリースが付いたまま売る方法もあれば、終えてから売る方法もあります。買い手によって望む形が違います。売却を相談する会社に、契約書を見せて相談するのが近道です。
自分や家族が住むために解約したい場合
オーナー側が建物を使う必要は、正当の事由を判断する事情の一つです。ただし、それだけで認められるとは限りません。入居者の事情も考えられるためです。
たとえば、話し合いで終えた場合
たとえば、地方のアパートを借上げに出していたDさん。賃料の見直しを求められたことをきっかけに、管理委託への切り替えを考えました。
Dさんは、まず契約書で満了日と違約金の定めを確かめました。満了の1年以上前に、更新しない意向と理由を書面で伝えました。そのうえで、入居者の引き継ぎと敷金の扱いを話し合い、合意の書面を取り交わしました。
早めに準備したことで、期限に追われずに話し合えました。次の管理会社も先に決めていたため、入居者への案内も途切れませんでした。
話し合いで伝えること
サブリース会社との話し合いでは、次の点を一枚の紙にまとめて渡すと、話がずれにくくなります。
- 解約したい理由と、終えたい時期
- 解約後の運営の形（管理委託、売却、自分で使うなど）
- 入居者と敷金の引き継ぎについての希望
- 違約金についての考え方と、確かめたい点
よくある失敗
- 満了の6か月前を過ぎてから更新しないと伝え、契約が更新されてしまった
- 口頭だけで解約を伝え、言った言わないの話になった
- 違約金の定めを読まずに話し合いを始め、思わぬ負担になった
- 次の管理の形を決めておらず、解約後に入居者対応が止まった
- 敷金の引き継ぎを決めず、退去のときに返す人があいまいになった
よくある質問
- サブリースはオーナーから解約できる？
- できる場合はありますが、借地借家法により正当の事由が必要になることがあります。サブリース会社が同意すれば、話し合いによる合意で終えられます。
- サブリースの解約に違約金はかかる？
- 契約書に違約金の定めがあるかによります。違約金は契約前の説明事項なので、説明の書面と契約書で確かめてください。
- 更新しない通知はいつまでに出す？
- 期間の定めがある契約では、満了の1年前から6か月前までです。この期間に通知しないと、同じ条件で更新したものとみなされます。
- 解約したら入居者は出ていく？
- すぐには出ていきません。多くの場合、オーナーが貸主の立場を引き継ぎ、そのまま住み続けてもらいます。
- 立退料は必ず払う？
- 必ずではありません。立退料の申し出は、正当の事由を判断するときに考える事情の一つです。
- 契約書が見つからないときは？
- サブリース会社に写しを求めてください。契約を結んだときに、更新や解除の定めを書いた書面を渡す決まりがあります。
解約後の管理先を探すには
解約したあとは、管理委託に切り替えるか、売却するかを考える方が多くいます。当メディアの会社一覧では、公式ホームページの情報をもとに不動産会社をまとめています。売却を考えるなら売買の会社一覧もご覧ください。契約前の注意点は「サブリースの注意点」、管理会社の切り替えは「管理会社の変更」、管理業者の決まりは「賃貸住宅管理業法」で詳しく説明しています。
まとめ
- サブリース会社は借り手なので、オーナーからの解約には正当の事由が関わる場合がある
- 更新しない通知は満了の1年前から6か月前まで。解約の申し入れは6か月で終了
- 実際には、契約書を確かめたうえで話し合いによる合意で終えることが多い
- 違約金・入居者の引き継ぎ・敷金を、合意の書面に残す
- 解約後の管理や売却の形を、伝える前に決めておく
