一般媒介と専任媒介はどっちがいい？違いの比較表と物件・状況別の選び方

不動産を仲介で売るときは、不動産会社と「媒介契約」を結びます。いざ契約となると、「一般と専任、どっちがいいの？」と迷う方が多いものです。

「1社に任せて、動いてくれなかったらどうしよう」「何社にも頼むと、連絡が大変そう」。どちらにも不安はあります。けれども、法律で決まっている違いを知れば、自分に合う方を選べます。

この記事では、3種類の違いを表でおさらいし、物件や状況ごとの選び方を説明します。

一般媒介と専任媒介の違いとは

一般媒介とは、複数の不動産会社に同時に売却を頼める契約です。専任媒介とは、1社だけに頼む契約で、そのかわり会社に報告やレインズ登録の義務があります。

専任媒介には、さらに縛りの強い「専属専任媒介」があります。ここでは、専任媒介と専属専任媒介をまとめて「専任系」と呼びます。

「媒介」とは、間に入って取り持つことです。媒介契約は、不動産会社に「買い手を探して、契約をまとめてほしい」と頼む契約だと考えると分かりやすくなります。

3種類の比較表

各種類の基本は「不動産売却の会社の選び方」でも説明しています。

契約期間の決まり

専任系は3か月まで

宅地建物取引業法では、専任媒介契約の有効期間は3か月を超えられません。3か月より長い期間を決めても、3か月になります。

更新は、売り主から申し出た場合にできます。その場合も、更新の時から3か月までです。国の通達では、自動で更新する約束は許されないとされています。

一般媒介は法律の上限なし

一般媒介には、法律上の期間の上限はありません。ただし、国が示している標準媒介契約約款では、専任と同じく3か月を超えない範囲で決めることとされています。

レインズ登録と報告の決まり

レインズとは

レインズは、国土交通大臣が指定した不動産の情報網（指定流通機構）です。登録されると、ほかの不動産会社も物件の情報を見て、買い手を紹介できるようになります。

登録の期限

• 専任媒介：契約から7日以内
• 専属専任媒介：契約から5日以内
• 日数には、会社の休業日を数えない
• 一般媒介：登録の義務はない（登録するかは契約で決める）

登録した会社は、登録を証明する書面を売り主に渡す決まりもあります。専任系を選んだら、この書面を受け取りましょう。

報告の頻度

専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上、活動の状況を報告する決まりです。購入の申し込みがあったときは、どの媒介でも遅れずに報告する決まりがあります。

これらの決まりに反する特約は、法律で無効とされています。契約書に違う内容が書かれていないか確かめましょう。

標準の契約書で決まっていること

国土交通省は、媒介契約のひな形として「標準媒介契約約款」を示しています。多くの会社はこれをもとに契約書を作ります。法律とは別に、次の点が書かれています。

一般媒介では、ほかに頼んだ会社を知らせる

標準の一般媒介契約約款では、売り主がほかの会社にも重ねて頼むときは、その会社を知らせる（明示する）こととされています。知らせていない会社を通して売れた場合、最初の会社から、それまでにかかった費用を求められることがあります。

紹介された相手との直接の取引

どの種類の約款にも、会社から紹介された相手と、会社を外して契約した場合の決まりがあります。対象になるのは、契約の期間が終わってから2年以内などの取引です。この場合、会社は、契約の成立に役立った割合に応じた報酬を求められるとされています。

自分で買い手を見つけたとき

一般媒介で、自分で見つけた相手と契約したときや、ほかの会社を通して売れたときは、遅れずに会社へ知らせることとされています。

自分で見つけた相手との取引は、「自己発見取引」と呼ばれることもあります。親族や近所の人が買いたいと言い出す場面は意外とあります。その可能性が少しでもあるなら、契約の種類を選ぶ前に会社へ伝えておきましょう。後から分かると、手続きや費用の話がこじれやすくなります。

選んだあとによくある失敗

• 一般媒介で多くの会社に頼み、連絡や内見の調整が追いつかない
• 専任系で任せきりにし、報告の中身を確かめないまま3か月が過ぎる
• 更新の時期に、売れなかった理由を聞かずに同じ条件で更新する
• レインズ登録を証明する書面を受け取らない

報告を受けたら、問い合わせの数や内見の数、価格への反応を聞きましょう。数字で振り返ると、次の3か月の作戦が立てやすくなります。

更新するか、会社を変えるかの分かれ道

• 問い合わせや内見はあるのに決まらないなら、価格や条件の見直しを相談する
• 問い合わせ自体が少ないなら、広告の出し方を聞き、改善の案が出なければ会社を変える
• 報告が決まりどおり届かない、中身が薄いなら、更新せずに別の会社と比べる
• 自分でも買い手を探したくなったなら、一般媒介への切り替えを考える

会社を変えるときは、今の契約の有効期間と、解約の決まりを先に確かめましょう。

物件・状況別の選び方

一般媒介が向いているケース

• 駅に近い、人気の地域など、買い手が見つかりやすい物件
• 知り合いなど、自分でも買い手を探せる見込みがある
• 複数の会社の動きや提案を比べたい

一方で、窓口が増えるので、連絡や内見の調整は売り主の手間になります。会社にとっては、ほかの会社に先に決められることもあります。そのため、広告に力を入れにくい面もあります。

専任媒介が向いているケース

• 郊外の物件や古い家など、売り方に工夫が要る物件
• 仕事が忙しく、窓口を1つにしたい
• 相続した家が遠方にあり、自分では動きにくい
• 売れ行きの報告を定期的に受けたい

その代わり、頼んだ会社の力に結果が左右されます。会社選びがより大切になります。3か月ごとに更新するかを決められるので、合わなければ見直せる点も覚えておきましょう。

専属専任媒介が向いているケース

• 自分で買い手を探す予定がまったくない
• 1週間に1回以上の、こまめな報告を受けたい
• レインズへの登録を、できるだけ早くしてほしい

専属専任媒介は、自分で見つけた買い手とも、会社を通さずには契約できません。親族や知人に買ってもらう可能性があるなら、専任媒介か一般媒介を選びましょう。

例：駅の近くのマンションを売るEさんの場合

たとえば、駅から歩いてすぐのマンションを売るEさん。同じ建物でも売り出しが多く、問い合わせが入りやすい物件です。Eさんは在宅で働いていて、内見の日程も合わせやすい状況です。

Eさんのような場合は、一般媒介で複数の会社に頼み、反応を比べる方法が合います。頼む会社は、連絡を自分でさばける数にしぼります。

例：郊外の古い一戸建てを売るFさんの場合

一方、郊外にある古い一戸建てを相続したFさん。遠方に住んでいて、現地に通えません。建物の傷みもあり、買い手への説明に工夫が要ります。

Fさんのような場合は、専任媒介で1社に窓口をまとめ、定期的な報告を受ける方法が合います。その分、査定の根拠と販売の計画をよく比べて、任せる会社を選ぶことが大切です。

迷ったときの選び方の手順

1. 物件の売れやすさを、査定のときに会社へ聞く
2. 自分がかけられる手間（連絡、内見の立ち会い）を考える
3. 自分で買い手を探す見込みがあるかを考える
4. 任せられる会社がいれば専任系、比べたいなら一般媒介を選ぶ
5. 専任系なら、3か月の終わりに活動を振り返り、更新するか決める

査定の種類や見方は「不動産の査定の種類」で説明しています。

契約の前に確かめること

• 有効期間と、更新のしかた
• レインズに登録する時期と、登録を証明する書面の受け取り
• 報告の方法（書面、メールなど）と頻度
• 広告をどこに、どう出すか
• 仲介手数料の額
• 期間中に解約するときの決まり
• 一般媒介なら、ほかに頼んだ会社を知らせる方法
• 自分で買い手を見つけたときに、どう知らせるか

契約書は、標準媒介契約約款のどの型をもとにしているかも聞いておくと、読み比べやすくなります。

一般媒介で頼む会社の選び方

一般媒介では、頼む会社どうしが同じ物件を扱います。似た強みの会社ばかりにすると、広告の出し方も似てしまいます。

地域に詳しい会社と、広い範囲で買い手を探せる会社を組み合わせるなど、強みの違う会社に頼むと比べやすくなります。窓口が増える分、連絡の方法や報告の形を最初にそろえてもらいましょう。

専任系で任せる会社の選び方

専任系では、1社の力に結果が左右されます。査定の根拠に加えて、売り出してから最初の数週間で何をするか、具体的に聞きましょう。報告の見本を見せてもらうと、どんな中身が届くか想像しやすくなります。

よくある質問

一般媒介と専任媒介、どっちが高く売れる？

どちらが高く売れるとは一概に言えません。物件の売れやすさや、会社の販売の力によって変わります。

専任媒介の途中で、会社を変えられる？

有効期間は3か月までなので、期間が終われば更新せずに別の会社と契約できます。期間中の解約は、契約書の決まりを確かめましょう。

一般媒介でもレインズに載る？

一般媒介には登録の義務はありません。登録するかどうかは、契約で決めます。

専属専任媒介を選ぶ利点は？

報告が1週間に1回以上と最も多く、レインズ登録も5日以内と早い点です。そのかわり、自分で見つけた買い手とも直接は契約できません。

専任媒介の3か月が終わったら、自動で更新される？

自動では更新されません。更新は売り主から申し出た場合にでき、国の通達でも自動で更新する約束は許されないとされています。

一般媒介は何社まで頼める？

法律で社数の上限は決まっていません。窓口が増えると連絡の手間も増えるため、管理できる数にしましょう。

売買を扱う会社を探す

当メディアでは、公式ホームページに売買仲介または買取を載せている会社を、都道府県ごとに売買の不動産会社一覧にまとめています。実家の売り方に迷う場合は「実家は売る？貸す？」もご覧ください。どの会社に任せるか迷うときは、一括相談で複数の会社の提案を比べられます。

まとめ

• 一般媒介は複数社に頼める。専任系は1社だけで、報告とレインズ登録の義務がある
• 専任系の有効期間は3か月まで。一般媒介に法律の上限はないが、標準の約款では3か月以内
• レインズ登録は専任が7日以内、専属専任が5日以内（休業日を除く）
• 売れやすい物件や自分でも探せる人は一般媒介、工夫が要る物件や手間を減らしたい人は専任媒介
• 迷ったら、会社の査定の根拠と販売計画で決め、3か月ごとに見直す