不動産査定の種類は？机上査定・訪問査定・鑑定評価の違いと査定価格の見方
不動産会社の査定には、資料だけで出す机上査定と、現地を見て出す訪問査定の2種類があります。有料の鑑定評価との違い、段階ごとの使い分け、査定価格の正しい見方をまとめました。
結論
- 不動産会社の査定は、資料だけで出す「机上査定」と、現地を見て出す「訪問査定」の2種類です。
- まず相場を知るなら机上査定、売る会社を選ぶ段階なら訪問査定が向いています。
- 公的な根拠が要る場面では、不動産鑑定士による有料の「鑑定評価」を使います。
不動産を売ろうと考えたら、まず「いくらで売れそうか」を知りたくなります。けれども、査定を頼むと営業の電話が続くのでは、と不安に思う方もいるでしょう。
「家に人を入れる前に、おおよその価格だけ知りたい」「会社によって査定額がずいぶん違って、どれを信じればいいか分からない」。こうした悩みは、査定の種類と、価格の見方を知ると整理できます。
この記事では、査定の種類と使い分け、出てきた価格の読み方、頼む前の準備を順に説明します。
不動産査定とは
不動産査定とは、不動産会社が「この物件ならこのくらいで売れそう」という見込みの価格を出すことです。査定価格は、売れる価格の約束ではありません。売り出す価格を決めるための目安です。
この点を押さえておくと、査定の結果に振り回されずに済みます。実際にいくらで売れるかは、売り出したあとの買い手の反応で決まります。
税金の評価額との違い
固定資産税の評価額や、相続税で使う路線価も「土地や建物の価格」です。ただし、これらは税金を計算するための価格で、売れる価格を示すものではありません。
納税通知書の金額と査定価格が違っても、どちらかが誤りというわけではありません。目的の違う価格だと理解しておくと、混乱せずに済みます。
不動産査定の種類と違い
机上査定（簡易査定）
物件の住所、広さ、築年数などの情報と、近くで売れた物件の事例をもとに、資料だけで価格を出します。
- 現地に人が来ないので、気軽に頼める
- 結果が早く分かる
- 建物の傷み具合や日当たりなど、見ないと分からないことは反映されにくい
訪問査定
担当者が現地に来て、建物の中や周りの様子を見たうえで価格を出します。
- 建物の状態、リフォームの有無、日当たりや眺めが反映される
- 境界や道路との関係など、売るときの注意点も分かる
- 日程の調整や立ち会いが要り、結果が出るまでに時間がかかる
鑑定評価（不動産鑑定士）
不動産鑑定士が、国の基準にそって価格を評価するものです。費用がかかり、不動産会社の査定とは別のものです。裁判や相続の分け方など、公的な根拠が要る場面で使われます。
3つの違いを表で比べる
| 比べる点 | 机上査定 | 訪問査定 | 鑑定評価 |
|---|---|---|---|
| 誰が出すか | 不動産会社 | 不動産会社 | 不動産鑑定士 |
| 現地を見るか | 見ない | 見る | 見る |
| 費用 | 無料のことが多い | 無料のことが多い | 有料 |
| 向いている段階 | 相場を知りたい | 売る会社を選びたい | 公的な根拠が要る |
段階ごとの使い分け
まだ売るか決めていないとき
まず机上査定で、おおよその相場をつかみます。貸す、持ち続けるといった他の選択肢と比べる材料にもなります。
売ることをほぼ決めたとき
訪問査定を頼み、媒介契約を結ぶ会社を選びます。同じ日に建物の状態や、売るときの注意点も聞けます。
相続人どうしで価格を決めたいとき
家族で分け方を話し合うときは、査定価格を目安にすることもあります。争いになりそうな場合は、鑑定評価を検討します。
例：相続した実家の扱いを家族で決めるBさんの場合
たとえば、築40年の実家をきょうだい3人で相続したBさん。売るか、誰かが住むか、貸すかで意見が分かれています。
この段階では、まず机上査定で相場をつかみ、家族で同じ数字を見ながら話し合うのが近道です。売る方向で話がまとまったら、訪問査定で建物の状態を見てもらいます。誰かが家を引き取り、ほかの相続人にお金で分ける話になり、価格で折り合えないときは、鑑定評価を使うことも考えます。
どの査定を頼むかの分かれ道
- 誰にも知られずに相場だけ知りたいなら、机上査定
- 売り出す時期がおおよそ決まっているなら、訪問査定
- 家族や相手方と価格で争いになりそうなら、鑑定評価
- 建物の傷みが大きく、価格の見当がつかないなら、訪問査定
査定で見られるポイント
査定の価格は、主に「近くで似た物件がいくらで売れたか」をもとに、物件ごとの事情を足し引きして出します。机上査定でも訪問査定でも、見られる点は大きく変わりません。違うのは、現地で確かめるかどうかです。
土地について
- 駅や生活に便利な施設からの距離
- 広さと形（正方形に近いか、細長いか）
- 前の道路の幅と、道路に接している長さ
- 隣の土地との境界がはっきりしているか
建物について
- 築年数と、建物の構造
- 傷みの程度（雨漏り、外壁、水回り）
- リフォームや設備の交換の記録
- 日当たり、風通し、眺め
訪問査定の日に伝えておきたいこと
不具合や気になる点は、隠さずに伝えましょう。売ったあとで分かると、契約のトラブルにつながります。伝えた情報をふまえた価格の方が、売り出してからも価格を変えずに済みやすくなります。
- 雨漏りや設備の故障の有無
- 増築やリフォームをした時期
- 近所との取り決め（境界、通路など）
- 売りたい時期と、住み替えの予定
訪問査定の当日の流れ
- 担当者があいさつし、売りたい理由や時期を聞き取る
- 建物の中を見る（各部屋、水回り、収納、天井や床の傷み）
- 建物の外と周りを見る（外壁、屋根、境界の目印、前の道路）
- 気になった点を、その場で売り主に確かめる
- 後日、根拠を添えた査定の結果を受け取る
当日は、見てほしい場所の鍵を開けておくと、短い時間で済みます。結果をその場で出すか後日にするかは、会社によって違います。
机上査定と訪問査定で価格が変わる理由
机上査定のあとに訪問査定を頼むと、価格が上がることも下がることもあります。資料では分からなかった傷みや、手入れのよさが反映されるためです。変わったときは、どの点を見て変えたのかを聞きましょう。
ポイント
- 査定価格は売れる価格の約束ではなく、売り出し価格の目安
- 相場を知るなら机上査定、会社を選ぶなら訪問査定
- 公的な根拠が要る場面では、有料の鑑定評価を使う
査定価格の正しい見方
根拠を聞く
宅地建物取引業法では、不動産会社が売る価格について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと決まっています。査定価格を受け取ったら、次のことを聞いてみましょう。
- どの成約事例と比べたか
- 建物の状態をどう評価したか
- 価格を上げた点・下げた点はどこか
根拠を分かりやすく説明できる会社は、売り出したあとの説明も丁寧なことが多いです。
査定書は書面でもらう
査定の結果は、口頭だけでなく書面（査定書）でもらいましょう。比べた事例や、価格を足し引きした理由が書かれていると、あとで家族と相談するときにも使えます。書面にするかどうかや書き方は会社によって違うため、頼むときに伝えておきます。
高い査定価格に飛びつかない
複数の会社に頼むと、査定価格に差が出ることがあります。一番高い価格の会社を選びたくなりますが、注意が必要です。
根拠のない高い価格で売り出すと、買い手が付かず、あとで値下げすることになりやすくなります。売り出しが長引くと、売れ残っている物件と見られることもあります。価格の高さより、根拠の確かさで比べるのが基本です。
査定価格の高さだけで媒介契約を結ぶ会社を決めないようにしましょう。販売の計画とあわせて比べることが大切です。
査定価格・売り出し価格・成約価格の違い
売却では、似た言葉の価格がいくつも出てきます。混同しないよう、違いを押さえておきましょう。
| 価格 | 意味 | 決める人 |
|---|---|---|
| 査定価格 | 不動産会社が出す、売れそうな価格の見込み | 不動産会社 |
| 売り出し価格 | 広告に出して買い手を募る価格 | 売り主（会社と相談して決める） |
| 成約価格 | 実際に売買契約がまとまった価格 | 売り主と買い主の合意 |
売り出し価格は、査定価格を目安に、売り主が決めます。急いで売りたいか、時間をかけてもよいかで、どこに置くかが変わります。
売れる価格と手元に残るお金は違う
査定価格から、仲介手数料、税金、ローンの残りなどを引いたものが、手元に残るお金です。売ったときの税金は、譲渡所得として計算します。詳しくは「不動産売却の税金」をご覧ください。
査定を頼む流れと準備
- 売りたい理由と、売りたい時期を整理する
- 手元の資料をそろえる
- 机上査定で、複数の会社からおおよその価格を聞く
- 気になる会社に訪問査定を頼む
- 査定の根拠と販売の計画を比べる
- 売り方と、媒介契約を結ぶ会社を決める
用意しておくとよいもの
- 登記の内容が分かる書類（登記事項証明書など）
- 購入したときの契約書や重要事項説明書
- 建物の図面、リフォームの記録
- 固定資産税の納税通知書
そろっていなくても査定は頼めます。あると、価格の根拠がはっきりします。
何社に頼むか
頼む会社の数に決まりはありません。1社だけだと、価格や根拠が妥当か判断しにくくなります。一方で、多すぎると連絡の対応が大変です。説明を比べられ、自分で対応できる数にしぼりましょう。
査定でよくある失敗と避け方
- 査定価格をそのまま売れる価格だと思い込み、住み替えの予算を組んでしまう
- 不具合を伝えずに査定を受け、あとで価格を大きく見直すことになる
- 会社ごとに違う資料を渡し、価格の差の理由が分からなくなる
- 連絡の希望を伝えずに頼み、電話の対応に追われる
避けるには、どの会社にも同じ資料と同じ情報を渡すことです。連絡はメールがよい、平日の夜だけなど、希望も最初に伝えておきましょう。
査定を頼む前のチェックリスト
- 売りたい理由と、おおよその時期を言えるか
- 登記の名義が自分（または相続人）になっているか
- 雨漏りや設備の故障など、伝えるべき不具合を書き出したか
- 机上査定と訪問査定のどちらを頼むか決めたか
- 査定価格の根拠を聞く質問を用意したか
- 連絡の方法と時間帯の希望を決めたか
よくある質問
- 不動産査定は無料？
- 不動産会社の査定は無料のことが多いです。不動産鑑定士の鑑定評価は有料です。
- 机上査定と訪問査定、どちらを先に頼めばいい？
- まだ売るか迷っている段階なら机上査定、売ることをほぼ決めたなら訪問査定が向いています。
- 査定を頼んだら売らないといけない？
- 査定は売り出し価格の目安を知るためのもので、売る義務は生じません。媒介契約を結ぶかどうかは、比べてから決められます。
- 査定額は会社によって違う？
- 違うことがあります。比べた事例や建物の評価が会社ごとに違うためです。根拠を聞いて比べましょう。
- 査定の前に掃除やリフォームをした方がいい？
- 掃除や片付けは、建物の状態を正しく見てもらうのに役立ちます。リフォームは費用に見合うか分からないため、査定の結果を聞いてから相談しましょう。
- 相続した家でも査定を頼める？
- 頼めます。登記の名義や、相続人どうしの話し合いの状況もあわせて伝えると、売るまでの段取りも相談しやすくなります。
査定を頼める会社を探す
当メディアでは、公式ホームページに売買仲介または買取を載せている会社を、都道府県ごとに売買の不動産会社一覧にまとめています。会社の比べ方は「不動産売却の会社の選び方」もご覧ください。売るか貸すか迷っている場合は、一括相談で活用の方法もあわせて聞けます。
まとめ
- 不動産会社の査定は、机上査定と訪問査定の2種類
- 鑑定評価は不動産鑑定士が行う有料のもので、査定とは別
- 相場を知るなら机上査定、会社を選ぶなら訪問査定
- 不動産会社は価格の意見に根拠を示す決まりがある。根拠を聞く
- 高い査定価格より、根拠の確かさと販売の計画で比べる
