賃貸の給湯器交換はだれの負担？故障時の対応の流れと交換の判断、家賃減額まで
賃貸の給湯器が古くなって壊れたとき、交換の負担は原則としてオーナーです。この記事では、故障の連絡から交換までの流れ、修理か交換かの判断、お湯が使えない間の家賃減額、石油給湯機の点検制度を整理します。
結論
- 賃貸の給湯器の交換は、原則としてオーナー（貸主）の負担です。民法606条で、貸主は使うために必要な修繕をする義務を負います。
- 入居者の責任で壊れたときは、貸主の修繕義務はありません。原因が分からないときは、業者に見てもらってから負担を決めます。
- お湯が使えない間は、民法611条により、使えない割合に応じて家賃が減額されます。交換は急ぐほど、入居者の不満も家賃の減額も小さくできます。
- 石油給湯機と石油ふろがまは、消費生活用製品安全法の「特定保守製品」です。賃貸を業とするオーナーは、点検期間に点検するなど保守に努めなければなりません。
「冬の夜に、入居者からお湯が出ないと電話が来た」。「修理で済むのか、交換したほうがよいのか分からない」。給湯器のトラブルは、賃貸オーナーにとって急な出費と対応が重なる場面です。
給湯器は、毎日使う設備です。止まると入居者の暮らしにすぐ響くため、決めるべきことを短い時間で決める必要があります。
この記事では、給湯器に絞って、負担の考え方、連絡から交換までの手順、修理か交換かの判断、家賃の減額、点検の制度を説明します。設備の故障全体の負担の考え方は賃貸の設備故障の修繕負担にまとめています。
賃貸の給湯器の交換はだれの負担か
原則は貸主の負担
民法606条1項では、賃貸人は、賃貸物の使用と収益に必要な修繕をする義務を負うとしています。給湯器は、部屋に備え付けた設備なら、お湯を使えるように直すのは貸主の役目です。
古くなって壊れた給湯器を新しいものに取り替えることも、この修繕の一つとして考えます。
入居者の責任で壊れたとき
同じ項のただし書きでは、賃借人の責めに帰すべき事由で修繕が必要になったときは、貸主の修繕義務は無いとされています。たとえば、入居者が本体に物をぶつけて壊したときは、入居者の負担になります。
原因別の負担の目安
| 故障の原因 | 負担 | 例 |
|---|---|---|
| 年数による劣化 | 原則として貸主 | 長く使った給湯器が着火しなくなった |
| 入居者の不注意や故意 | 入居者 | 本体を傷つけて水漏れした |
| 原因がはっきりしない | 業者の診断を見て話し合う | 冬に配管が凍って止まった |
| 入居者が自分で付けた給湯器 | 契約の定めによる | 入居者が持ち込んだ設備 |
配管の凍結のように、入居者の使い方と寒さの両方が関わる故障もあります。決めつけずに、業者の診断を聞いてから話し合いましょう。
給湯器が壊れたときの対応の流れ
入居者からの連絡
民法615条では、借りている物に修繕が必要なとき、賃借人は遅れずに賃貸人に知らせる義務があるとしています。入居者からの連絡は、修繕の始まりの合図です。
手順
- 入居者から、症状（お湯が出ない、エラー表示、水漏れ）と型番を聞く
- 管理会社か、ふだん頼む業者に連絡する
- 業者に見てもらい、修理か交換かの見立てと見積もりを取る
- 費用と日程を決め、入居者に知らせる
- 修理か交換をし、お湯が出ることを入居者と確かめる
- 型番、交換日、費用を記録に残す
連絡を受けたときに聞くこと
- いつから、どんな症状か（お湯がぬるい、まったく出ない、エラーの番号）
- 本体や配管から水が漏れていないか
- ガスや灯油のにおいがしないか
においがするときは、使うのをやめてもらい、すぐにガスの事業者や業者に連絡するよう伝えます。安全を先に考えるのが基本です。
入居者が自分で直すと言ったとき
民法607条の2では、入居者が知らせたのに貸主が相当の期間内に直さないときや、急ぎの事情があるときは、入居者が自分で修繕できるとしています。
その費用は、民法608条で、入居者から貸主に請求されます。対応が遅れると、自分で選べない業者の費用を払うことになるので、早めに動きます。
修理か交換かの判断
判断の分かれ道
修理で直るか、交換したほうがよいかは、次の点で考えます。
- 使った年数：製造年が古いほど、ほかの部品も傷んでいることが多い
- 部品があるか：古い型は部品が無く、修理できないことがある
- 修理の費用：交換の費用と比べて、どのくらいか
- 故障の回数：同じ給湯器が何度も止まっていないか
製造年は、本体の表示で確かめられます。業者の見立てとあわせて、長い目で見て安くつくほうを選びます。
交換するときに決めること
- 同じ能力のものにするか、能力を変えるか
- 追いだき機能などを付けるか
- 工事の日を、入居者の都合とどう合わせるか
能力や機能を上げると、募集のときの強みにもなります。設備の入れ替えの考え方は賃貸の設備投資の判断をご覧ください。
ポイント
- 給湯器の交換は、劣化による故障なら原則として貸主の負担
- 入居者の責任で壊れたときは、入居者の負担
- 修理か交換かは、年数・部品・費用・故障の回数で決める
- 対応が遅れると、入居者が自分で直し、その費用を請求される
お湯が使えない間の家賃の減額
民法611条の決まり
民法611条1項では、借りている物の一部が使えなくなったとき、入居者の責任でなければ、使えない部分の割合に応じて家賃は減額されるとしています。
お湯が出ない状態は、部屋の一部が使えない状態にあたることがあります。減額の割合は法律で決まっていないので、使えなかった日数や不便さをもとに、入居者と話し合います。
減額を小さくする工夫
- 連絡を受けたその日に、業者の手配を始める
- 交換に日数がかかるときは、入居者にいつ直るかを伝える
- 近くの入浴施設の利用など、つなぎの手当てを話し合う
連絡が早く、見通しを伝えてもらえると、入居者の不満は小さくなります。
石油給湯機の点検の制度
特定保守製品とは
消費生活用製品安全法2条5項では、長く使うと劣化して重大な危害を及ぼすおそれが多い製品を、特定保守製品として政令で決めるとしています。同法の施行令では、石油給湯機と石油ふろがまが特定保守製品です。
オーナーの務め
同法32条の16第2項では、特定保守製品を賃貸の用に供することを業として行う者は、保守の情報を集め、点検期間に点検をするなど保守に努めなければならないとしています。
本体には、製造年月、設計標準使用期間、点検期間の始めと終わりが表示されています（同法32条の6）。所有者票を製造事業者に送ると、点検の時期の通知が届きます（同法32条の10・32条の14）。
ガスの給湯器は、今の特定保守製品には入っていません。ただし長く使った給湯器の劣化に注意が要ることは同じなので、製造年を一覧にしておきましょう。
場面で考える給湯器の交換
場面1：冬の夜にお湯が出なくなった
築年数のたった部屋で、夜にお湯が出ないと連絡が来た例です。翌朝に業者を手配し、部品が無いため交換と決めました。入居者には交換の日程を伝え、家賃の減額を話し合いました。
場面2：入居者が本体を傷つけた
入居者が荷物を運ぶときに本体を傷つけ、水漏れした例です。業者の診断で原因がはっきりしたため、入居者の負担で修理しました。
場面3：退去のときに古さに気づいた
退去の立ち会いで、給湯器の製造年がかなり古いと分かった例です。次の入居者が入る前に交換し、募集の写真に新しい給湯器を入れました。
よくある失敗
- 業者の手配が遅れ、入居者が自分で業者を呼ぶ
- 型番を聞かずに業者を呼び、部品が無くて出直す
- 費用の負担を、診断の前に決めつけてしまう
- 交換の記録を残さず、次の交換の時期が分からない
言葉の言い換え
- 修繕：設備を使える状態に直すこと
- 必要費：使える状態を保つための費用
- 特定保守製品：長く使うと劣化の危険が大きく、点検が求められる製品
- 所有者票：持ち主の情報を製造事業者に知らせるための書類
給湯器の交換で入居者に伝えること
伝える中身
- 修理か交換か、そう決めた理由
- 工事の日時と、作業にかかる時間の目安
- 当日の立ち会いが要るかどうか
- お湯が使えない間の手当てと、家賃の扱い
使えない状態が長く続くとき
民法611条2項では、一部が使えなくなり、残りの部分だけでは借りた目的を果たせないときは、入居者は契約を解除できるとしています。お湯の出ない状態を長く放っておくと、退去につながるおそれがあります。
給湯器の故障に備える日ごろの準備
一覧にしておくこと
- 部屋ごとの給湯器の型番と製造年
- 前に修理や交換をした日と中身
- 夜や休みの日に連絡できる業者
- 入居者からの連絡を受ける窓口
空室のうちに考えること
退去で部屋が空いたときは、給湯器の製造年を確かめるよい機会です。入居中の交換は、入居者の都合と合わせる必要があります。空室のうちなら、日程を自由に組めます。
管理会社に任せている場合
管理委託契約で、いくらまでの修理なら管理会社の判断で進めてよいかを決めておくと、夜の故障でも手配が早くなります。決めていないと、オーナーの返事を待つ間にお湯の出ない日が延びます。
交換の費用を比べるときの見方
見積もりは、本体の代金だけでなく、工事費、古い給湯器の処分費、保証の中身まで含めて比べます。合計が同じでも、保証の期間や範囲が違うことがあります。
同じ建物の給湯器をまとめて考える
一棟の建物では、同じ時期に入れた給湯器が、同じ時期に壊れやすくなります。一台が壊れたら、ほかの部屋の製造年も確かめ、交換の計画を立てておくと、急な出費をならせます。
給湯器の交換のチェックリスト
- 故障の症状と型番を、入居者から聞いた
- 製造年を確かめた
- 修理と交換の両方の見積もりを取った
- 工事の日を入居者と決めた
- 交換したあと、お湯が出ることを確かめた
- 型番、交換日、費用を記録した
この順に確かめると、急いでいても抜けが出にくくなります。
入居者の負担になったときの伝え方
入居者の責任で壊れたと分かったときは、業者の診断の中身を見せながら説明します。感情的にならず、どこが壊れ、なぜそう判断したかを短く伝えると、話がまとまりやすくなります。
入居者が加入している保険で、費用の一部が出る場合もあります。保険の中身は入居者が確かめるよう伝えましょう。
よくある質問
- 賃貸の給湯器の交換費用はだれが払いますか？
- 劣化による故障なら、民法606条で原則として貸主が払います。入居者の責任で壊れたときは入居者の負担です。
- 給湯器が壊れたら、家賃は下がりますか？
- 民法611条で、使えない割合に応じて家賃が減額されます。割合は入居者と話し合って決めます。
- 入居者が勝手に業者を呼んで直したら、費用を払う必要はありますか？
- 貸主が相当の期間内に直さなかったときなどは、入居者は自分で修繕でき、その費用を請求できます（民法607条の2・608条）。
- 給湯器の交換は経費になりますか？
- 修繕費になるか、資本的支出として減価償却するかは中身で変わります。修繕費と資本的支出の違いをご覧ください。
- 石油給湯機に点検の決まりはありますか？
- 特定保守製品なので、賃貸を業とするオーナーは、点検期間に点検するなど保守に努めなければなりません。
給湯器の交換の相談先
設備の対応を任せられる管理会社は、会社一覧から探せます。故障の連絡を受ける体制を見直したいときは管理会社の選び方、入居者からの連絡の受け方は入居者のクレーム対応をご覧ください。複数の会社に聞きたいときは一括相談の使い方が使えます。
まとめ
- 給湯器の交換は、劣化による故障なら原則として貸主の負担
- 連絡を受けたら、型番を聞いてすぐに業者を手配する
- 修理か交換かは、年数・部品・費用・故障の回数で決める
- お湯が使えない間は、民法611条で家賃が減額される
- 石油給湯機は特定保守製品で、点検期間の点検に努める
