不動産の法人化とは？個人と法人の税金の違いと、決める前に比べる5つのこと
賃貸経営を個人から法人に切り替える「法人化」を考えるオーナー向けの記事です。所得税と法人税の税率の違い、赤字の繰越しや役員給与の決まり、物件を法人に移すときの税金を、国税庁の案内にそって整理します。
結論
- 不動産の法人化とは、賃貸経営を個人ではなく会社（法人）で行う形に切り替えることです。
- 個人の所得税は所得が増えるほど税率が上がる仕組み（5%〜45%）で、中小法人の法人税は年800万円以下の部分が15%、それを超える部分が23.2%です（国税庁の案内）。
- ただし、法人には赤字でもかかる住民税の均等割や社会保険などの負担もあります。税率だけで決めず、手間と費用もあわせて比べます。
家賃収入が増えてくると、「法人にしたほうが税金が安くなる」と聞くことがあります。本当に自分も法人にするべきか、迷うオーナーは多いと思います。
法人化には、税率のほかにも、決まりや手間の違いがあります。物件を法人に移すときには、別の税金もかかります。
この記事では、個人と法人の違いを、国税庁などの案内で確かめられる範囲で整理します。どちらが得かは物件や所得によって違うため、最後は税理士と試算して決めます。
不動産の法人化とは
意味を一言で
不動産の法人化とは、家賃を受け取り、経費を払う主体を、個人から会社に切り替えることです。個人のときは所得税、法人になると法人税の仕組みで税金を計算します。
法人化の2つの形
| 形 | 内容 | 主な注意 |
|---|---|---|
| 物件を法人の持ち物にする | 個人の物件を法人に売るなどして移す | 移すときに税金や費用がかかる |
| 個人が持ったまま、法人が関わる | 物件は個人のまま、管理などを法人が受け持つ | 法人に払う額の根拠が要る |
どちらの形が合うかは、物件の数や所得、相続の考え方などで変わります。
言葉の言い換え
- 法人：会社など、法律で人と同じように扱われる団体
- 累進課税：所得が増えるほど、高い税率がかかる仕組み
- 欠損金：法人の赤字のこと
- 役員給与：会社が社長などの役員に払う給与
- 均等割：もうけに関係なく、決まった額がかかる住民税
個人と法人の税率の違い
個人の所得税
国税庁 No.2260 の速算表では、所得税の税率は、課税される所得金額に応じて5%から45%までの7段階です。所得が増えるほど、税率が上がります。
| 課税される所得金額 | 税率 |
|---|---|
| 195万円未満 | 5% |
| 195万円以上330万円未満 | 10% |
| 330万円以上695万円未満 | 20% |
| 695万円以上900万円未満 | 23% |
| 900万円以上1,800万円未満 | 33% |
| 1,800万円以上4,000万円未満 | 40% |
| 4,000万円以上 | 45% |
このほか、復興特別所得税として、原則としてその年分の基準所得税額の2.1%がかかります。個人には住民税もかかります。
法人の法人税
国税庁 No.5759 では、資本金1億円以下などの中小法人の法人税率は、年800万円以下の部分が15%、800万円を超える部分が23.2%とされています。法人には、法人住民税や法人事業税もかかります。
税率の表だけを見て比べると、判断を誤ります。個人も法人も、税金は所得税・法人税だけではありません。住民税や事業税、社会保険料まで含めて、税理士と試算します。
税率以外の主な違い
赤字の繰越し
個人の不動産所得などの赤字は、損益通算をしても引ききれない分（純損失）を、青色申告などの要件を満たせば翌年以後3年間繰り越せます（国税庁 No.2070）。
法人の赤字（欠損金）は、青色申告書を出した事業年度のものなら、10年以内に始まる事業年度に繰り越せます（国税庁 No.5762。平成30年4月1日前に始まった事業年度の分は9年）。
役員給与の決まり
法人が役員に払う給与は、決まった形のものだけが損金（法人の経費）になります。代表的なのは、1か月以下の決まった期間ごとに同じ額を払う「定期同額給与」です（国税庁 No.5211）。
給与の額を変えるのは、原則として事業年度の始まりから3か月を経過する日までです。途中で自由に上げ下げすると、損金にならないおそれがあります。
赤字でもかかる住民税
法人の住民税には、もうけに関係なくかかる均等割があります。大阪市の案内では、赤字の場合でも法人市民税の均等割は課税され、申告と納付が必要とされています。
社会保険
日本年金機構の案内では、株式会社などの法人の事業所は、事業主のみの場合でも厚生年金保険の適用事業所になります。役員に給与を払う場合の加入や保険料は、年金事務所や社会保険労務士に確かめます。
ポイント
- 個人の赤字の繰越しは3年、法人の欠損金は10年（要件あり）
- 役員給与は、毎月同じ額などの決まった形でないと経費にならない
- 法人の住民税の均等割は、赤字でもかかる
物件を法人に移すときの税金
法人に売ると、個人に譲渡所得がかかる
個人の物件を法人に売ると、個人に譲渡所得の税金がかかることがあります。税金の基本は「不動産売却の税金」で整理しています。
安く売ったときの注意
国税庁 No.3105 では、法人に資産を贈与したときや、時価の2分の1未満の価額で売ったときは、時価で売ったものとみなされると案内されています。自分の会社だからと安く売ると、思わぬ税金がかかることがあります。
法人の側にかかる税金
物件を受け取る法人には、不動産取得税や登録免許税がかかります。仕組みは「不動産取得税」と「不動産の登録免許税」で説明しています。
法人化を決める前に比べる5つのこと
比べる項目
- 今の不動産所得と、ほかの所得を合わせた税金の額
- 法人にした場合の法人税・住民税・事業税と、社会保険料の額
- 法人を作る費用と、毎年の税理士や申告の費用
- 物件を法人に移す場合の、譲渡所得や取得税などの費用
- 相続や事業承継のときに、物件をどう引き継ぐか
場面の例：アパート1棟の会社員オーナー
Iさんは会社員で、アパートを1棟持っています。家賃収入は増えてきましたが、法人を作る費用や、毎年の申告の手間を考えると、まだ差は小さいと税理士に言われました。
Iさんは、所得の見込みと費用を表にし、毎年見直すことにしました。
場面の例：物件が増えてきたオーナー
Jさんは、相続で受け継いだアパートに加え、新しく物件を買う予定です。税理士と試算すると、これから買う物件を法人で持つ形が候補に挙がりました。
今の物件を法人に移すと、譲渡所得や取得税がかかります。Jさんは、今の物件は個人のまま持ち、新しい物件から法人で買う形を比べています。
場面の例：社会保険を見落としていた
Pさんは、法人を作って自分に役員給与を払う計画を立てました。試算では法人税の差だけを見ていましたが、税理士から社会保険の加入も確かめるよう言われました。
Pさんは年金事務所に確かめ、保険料も入れて試算をし直しました。
よくある失敗
- 法人税の税率だけを見て、住民税や社会保険料を見落とす
- 自分の会社に、時価の半分未満で物件を売ってしまう
- 役員給与を途中で上げ下げして、経費にならなくなる
- 赤字の年も均等割がかかることを見込んでいない
決める前のチェックリスト
- 個人と法人で、税金と社会保険料を合わせて試算したか
- 法人の設立と維持の費用を見込んだか
- 物件を移す場合の税金を確かめたか
- 役員給与の額と、変える時期を決めたか
- 相続のときの引き継ぎ方を考えたか
個人のままでもできること
法人化の前に見直したいこと
法人化を決める前に、個人のままでできる手が残っていないかも確かめます。
- 青色申告にして、帳簿を付ける
- 事業的規模なら、家族への給与（青色事業専従者給与）を検討する
- 経費の入れ忘れがないか、範囲を見直す
- 赤字が出た年は、純損失の繰越しの要件を確かめる
青色申告の要件と控除は「不動産所得の青色申告」で説明しています。
個人のままのほうが向くこともある
物件が1つで所得が大きくない場合や、近いうちに売る予定がある場合は、法人を作る費用や手間のほうが重くなることがあります。売るときの税金は、個人と法人で計算の仕組みが違うため、売る予定も含めて税理士と比べます。
法人化の費用の見方
法人化で出ていくお金は、税金のほかにもあります。比べるときは、次のように「一度だけかかるもの」と「毎年かかるもの」に分けて書き出します。
| 分け方 | 主なもの |
|---|---|
| 一度だけかかる | 法人の設立の費用、物件を移すときの税金と登記の費用 |
| 毎年かかる | 法人の申告と税理士の費用、均等割、社会保険料 |
| 毎年減る見込みのもの | 税率の違いによる税金の差 |
毎年減る見込みの額が、毎年かかる額を上回り、さらに一度だけかかる額を何年で取り戻せるかを見ます。
法人化の進め方
手順
- 税理士と、個人のままの場合と法人にした場合を試算する
- 物件を法人に移すか、個人が持ったままにするかの形を決める
- 法人を設立し、税務署などに必要な届出をする
- 物件を移す場合は、売買の契約と登記を行う
- 入居者・管理会社・金融機関に、貸主や家賃の振込先が変わることを伝える
- 法人の口座で、家賃の受け取りと経費の支払いを始める
判断の分かれ道
- 所得の見込みが、これから先も続くか
- 物件をこれから増やす予定があるか
- 今の物件を移す費用を、何年で取り戻せるか
- 家族を役員や従業員として、実際に仕事を受け持ってもらえるか
- 毎年の会社の申告の手間を受け持てるか
物件を移すと、ローンを借りている金融機関の承諾が要る場合もあります。手順を進める前に、借入先にも相談します。
場面の例：家族と一緒に経営したい
Mさんは、子どもに賃貸経営を少しずつ引き継ぎたいと考えています。税理士と相談し、法人を作って子どもを役員にする形を比べました。
役員給与は、子どもが受け持つ仕事に見合う額で、毎月同じ額を払う形にしました。給与の額を見直すのは、事業年度の始まりから3か月以内と決めています。
よくある質問
- 不動産の法人化は、いくらの所得からが得ですか？
- 物件や所得、家族の状況によって違うため、一律の目安はありません。税金と社会保険料、法人の費用を合わせて税理士と試算します。
- 法人税の税率はいくらですか？
- 資本金1億円以下などの中小法人は、年800万円以下の部分が15%、超える部分が23.2%です（国税庁 No.5759）。
- 赤字の法人にも税金はかかりますか？
- 法人の住民税の均等割は、赤字でもかかります。申告も必要です。
- 自分の会社に物件を安く売ってもよいですか？
- 時価の2分の1未満で売ると、時価で売ったものとみなされます。売る価格は、時価を確かめて決めます。
- 法人化すると家族に給与を払えますか？
- 役員や従業員として働けば、給与を払えます。役員給与は、定期同額給与などの決まった形でないと経費にならないため、額と時期を決めて払います。
- 法人化すると相続のときに何が変わりますか？
- 物件を法人が持つ場合、相続の対象は物件ではなく、法人の株式などになります。評価や引き継ぎ方が変わるため、税理士と確かめます。
- 法人にすると、確定申告はしなくてよくなりますか？
- 法人は法人税の申告をします。役員給与を受け取る個人も、ほかの所得などによっては確定申告が必要です。個人と法人の両方の申告を見込んでおきます。
個人での申告の基本は「不動産所得の確定申告」と「不動産所得の青色申告」で、相続に備える方法は「家族信託と不動産」で扱っています。管理を任せる会社は掲載している会社の一覧から探せます。物件の活用をまとめて相談したい場合は、一括相談の案内をご覧ください。
まとめ
- 不動産の法人化は、賃貸経営の主体を個人から法人に切り替えること
- 所得税は5%〜45%の累進、中小法人の法人税は15%と23.2%
- 赤字の繰越し、役員給与、均等割、社会保険など、税率以外の違いも大きい
- 物件を法人に移すと、譲渡所得や取得税がかかる
- 税金と費用を合わせて、税理士と試算してから決める
