賃貸の減価償却とは？建物の耐用年数・定額法の計算・中古物件の年数をやさしく解説
賃貸の建物の購入費は、一度に経費にせず、耐用年数に分けて毎年の経費にします。構造ごとの耐用年数、定額法の計算、中古の建物や自宅を貸したときの考え方を、国税庁の案内にそって整理します。
結論
- 減価償却とは、建物などの取得にかかった金額を、使える年数に分けて毎年の必要経費にしていく手続きです。
- 土地は時がたっても価値が減らないため、減価償却しません。
- 平成10年4月1日以後に取得した建物は、定額法（または旧定額法）で計算します。住宅用の耐用年数は、木造22年、鉄筋コンクリート造47年などです。
- 中古の建物は、簡便法で耐用年数を短く見積もることができます。
アパートや貸家を持つと、確定申告で必ず出てくるのが「減価償却」です。建物を買った年に全部を経費にできると思っていたら、そうではなかった、と驚く方もいます。
「耐用年数は何年なのか」「中古で買った建物はどうなるのか」「自宅を貸すことにしたら、どう計算するのか」。分からないまま申告すると、経費を多く入れすぎたり、少なく入れすぎたりすることがあります。
この記事では、国税庁の案内をもとに、賃貸の建物の減価償却の基本を順に説明します。
減価償却とは
国税庁によると、業務のために使う建物、建物附属設備、器具備品などは、時がたつにつれて価値が減っていきます。こうした資産を減価償却資産といいます。
減価償却資産の取得にかかった金額は、取得したときに全部が経費になるのではありません。使える期間にわたって分けて、毎年の必要経費にしていきます。その期間にあたるのが、財務省令で決められた法定耐用年数です。
減価償却しないもの
土地や骨とう品のように、時がたっても価値が減らないものは、減価償却資産ではありません。土地と建物をまとめて買った場合は、建物の部分だけが減価償却の対象です。
相続した建物も対象になる
国税庁の案内では、ここでいう取得には、購入や自分で建てたもののほか、相続や贈与で受け取ったものも含まれます。相続した実家を貸す場合も、建物の減価償却を考えます。
建物の耐用年数
国税庁の確定申告書等作成コーナーの耐用年数表では、住宅用の建物の耐用年数は次のとおりです。
| 構造 | 住宅用の耐用年数 |
|---|---|
| 木造・合成樹脂造 | 22年 |
| 木骨モルタル造 | 20年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| れんが造・石造・ブロック造 | 38年 |
| 金属造（骨格材の肉厚が4㎜を超える） | 34年 |
| 金属造（3㎜を超え4㎜以下） | 27年 |
| 金属造（3㎜以下） | 19年 |
建物附属設備は別の年数
給排水・衛生設備やガス設備、電気設備（照明設備を含む）は建物附属設備として、耐用年数は15年です。建物と分けて計算する場合があります。
償却の方法と計算式
建物は定額法
国税庁の案内では、平成10年4月1日以後に取得した建物の償却方法は、旧定額法か定額法だけです。平成28年4月1日以後に取得した建物附属設備と構築物も、定額法になります。
定額法は、毎年ほぼ同じ額を経費にする方法です。平成19年4月1日以後に取得した資産は、1円まで償却します。
計算のしかた
定額法の1年分は、次の式で出します。
- 取得価額（建物の取得にかかった金額）を確かめる
- 耐用年数に応じた定額法の償却率を掛ける
- 年の途中で貸し始めたときは、12で割って、貸していた月数を掛ける
国税庁の計算例では、取得価額1,000万円の木造住宅用の建物（耐用年数22年、償却率0.046）を4月から貸した場合、その年の償却費は「1,000万円×0.046×9/12」で345,000円です。
ポイント
- 減価償却は、建物の取得費を年数で分けて経費にする手続き
- 土地は減価償却しない。建物の部分だけが対象
- 平成10年4月1日以後に取得した建物は定額法（または旧定額法）
- 年の途中から貸したときは、月数で分けて計算する
中古の建物の耐用年数
中古の建物を買って貸す場合は、法定耐用年数ではなく、使える残りの年数を見積もって使えます。見積もるのが難しいときは、次の簡便法で年数を出せます。
| 建物の状態 | 簡便法の耐用年数 |
|---|---|
| 法定耐用年数をすべて過ぎている | 法定耐用年数×20% |
| 法定耐用年数の一部を過ぎている | （法定耐用年数－過ぎた年数）＋過ぎた年数×20% |
1年未満の端数は切り捨て、2年に満たないときは2年とします。
計算の例
たとえば、築15年の木造住宅を買って貸す場合、（22年－15年）＋15年×20%で、7年＋3年＝10年です。築25年なら、22年をすべて過ぎているので、22年×20%で4.4年、端数を切り捨てて4年です。
中古の建物を貸すために直した費用が、建物の取得価額の50%を超えるときは、簡便法は使えません。大きく直してから貸す場合は、先に税理士や税務署に確かめましょう。
自宅を貸すことにしたときの減価償却
転勤などで、住んでいた自宅を貸すことにした場合は、住んでいた間の分を先に差し引いてから計算します。
国税庁の例では、住んでいた期間の減価の額を、法定耐用年数の1.5倍の年数（木造なら22年×1.5＝33年）に応じた償却率と、取得価額の90%を使って計算します。その残りをもとに、貸し始めてからの減価償却をします。
- 法定耐用年数の1.5倍の年数と、その償却率を求める
- 住んでいた期間の減価の額を、取得価額×0.9×償却率×年数で出す
- 取得価額からその額を引き、貸し始めたときの残りの額を出す
- 貸し始めてからは、法定耐用年数の償却率で毎年の償却費を出す
少額の設備と修繕の扱い
国税庁の案内では、取得価額が10万円未満のものなどは、原則としてその年に全額を経費にできます。ただし、令和4年4月1日以後に取得して貸付けに使うもの（主要な業務として行う貸付けを除く）は、この扱いの対象になりません。
修理の費用は、通常の維持管理なら修繕費としてその年の経費になります。建物の価値を高める部分は資本的支出として、減価償却で分けて経費にします。
建物と土地の金額を分けるには
土地と建物をまとめて買ったときは、建物の金額だけを減価償却の対象にします。まずは、売買の契約書に建物と土地の金額が分けて書かれているかを確かめましょう。
分けて書かれていないときは、ほかの資料をもとに分ける必要があります。どの資料を使ってどう分けるかで、毎年の経費が変わります。あとで説明できるよう、使った資料と考え方を記録に残し、税理士や税務署に確かめておくと安心です。
減価償却と手元のお金の関係
減価償却費は、その年にお金を払っていなくても経費になります。反対に、建物を買った年は大きなお金が出ていっても、経費になるのはその年の償却費の分だけです。
このため、帳簿の上の利益と、手元に残るお金の動きは一致しません。ローンの返済のうち元本の部分は経費にならない一方、建物の償却費は経費になります。収支を見るときは、この2つを分けて考えると混乱しにくくなります。
売るときにも関係する
建物を売るときの税金の計算では、建物の取得費から、それまでに減価償却した分を差し引きます。毎年の経費が増えるほど、売るときの取得費は小さくなる関係です。売るときの税金は「不動産を売ったときの税金」で整理しています。
償却方法の届出
国税庁の案内では、償却方法は資産の種類ごとに選び、届け出ます。新たに業務を始めた場合は、翌年の3月15日までに税務署長に届け出ます。届け出がないときは、法定の方法で計算します。法定の方法は、一般的には旧定額法か定額法です。
建物はもともと定額法（または旧定額法）だけなので、選ぶ余地はありません。届出が関係するのは、器具備品など、ほかの資産です。
場面で考える賃貸の減価償却
例1：新築の木造アパートを建てた
Aさんは、新築の木造アパートを建てて貸し始めました。住宅用の木造なので、耐用年数は22年です。建物の取得価額に定額法の償却率を掛け、貸し始めた月から月数で分けて、その年の償却費を出します。
給排水やガスの設備を建物と分けて計上するなら、その部分は耐用年数15年で計算します。
例2：中古の木造住宅を買って貸す
Bさんは、築15年の木造住宅を買って貸すことにしました。簡便法を使うと、耐用年数は10年です。新築の22年で計算するより、毎年の償却費は大きくなります。
ただし、貸す前に大きく直し、その費用が建物の取得価額の50%を超えると簡便法は使えません。工事の前に、税理士に相談しておくと安心です。
例3：相続した実家を貸す
Cさんは、相続した実家を貸し始めました。相続で受け取った建物も、減価償却の対象です。親がいつ、いくらで建てたかなど、取得価額を確かめる資料を探すところから始めます。
資料が見つからないときの扱いは、税務署や税理士に確かめましょう。
言葉の言い換え
- 減価償却資産：時がたつと価値が減る、業務に使う資産
- 取得価額：資産を手に入れるためにかかった金額
- 法定耐用年数：財務省令で決められた、資産を使える年数
- 定額法：毎年ほぼ同じ額を経費にする償却の方法
- 資本的支出：建物の使える期間を延ばしたり、価値を高めたりする部分の支出
- 簡便法：中古の資産の耐用年数を、決まった式で見積もる方法
減価償却でよくある失敗
- 土地と建物の金額を分けずに、土地まで減価償却してしまう
- 建物の取得の費用を、買った年に全部経費にしてしまう
- 年の途中から貸したのに、1年分で計算してしまう
- 中古の建物に、新築と同じ法定耐用年数を使い、経費を少なく入れてしまう
- 自宅を貸したとき、住んでいた間の減価を差し引かずに計算する
申告の前のチェックリスト
- 建物と土地の金額を、契約書などで分けたか
- 建物の構造と用途から、耐用年数を確かめたか
- 中古なら、簡便法で年数を出したか
- 貸し始めた月から、月数で分けて計算したか
- 給排水やガスなどの設備を、建物と分けるか確かめたか
- 修理の費用を、修繕費と資本的支出に分けたか
- 相続や自宅からの転用なら、取得価額や住んでいた期間を資料で確かめたか
よくある質問
- 賃貸の建物の減価償却は必ずしないといけない？
- 建物の取得の費用は、減価償却の方法で毎年の必要経費にします。買った年に全額を経費にはできません。
- 木造アパートの耐用年数は何年？
- 住宅用の木造は22年です。鉄筋コンクリート造の住宅用は47年です。
- 中古の木造住宅の耐用年数は？
- 簡便法では、（22年－過ぎた年数）＋過ぎた年数×20%で出します。22年をすべて過ぎていれば4年です。
- 土地は減価償却できる？
- できません。土地は時がたっても価値が減らないため、減価償却資産ではありません。
- 相続した家を貸すときも減価償却する？
- します。国税庁の案内では、相続で受け取ったものも取得に含まれます。取得価額の扱いは税務署や税理士に確かめましょう。
- 定額法と定率法は選べる？
- 平成10年4月1日以後に取得した建物は、旧定額法か定額法だけです。
あわせて確かめたいこと
家賃収入の申告の全体は「不動産所得の確定申告」、売ったときの税金は「不動産を売ったときの税金」で整理しています。相続した実家を貸すか迷う方は「実家は売るか貸すか」もご覧ください。
貸し方や管理の相談先は会社一覧から探せます。いくつかの方法をまとめて比べたい方は、一括相談の窓口もご確認ください。
まとめ
- 減価償却は、建物の取得の費用を、耐用年数で分けて毎年の経費にする手続き
- 土地は減価償却しない。住宅用の耐用年数は木造22年、鉄筋コンクリート造47年など
- 平成10年4月1日以後に取得した建物は、定額法（または旧定額法）で計算する
- 中古の建物は、簡便法で耐用年数を短く見積もれる
- 自宅を貸すときは、住んでいた間の減価を差し引いてから計算する
