サブリース物件を相続したらどうなる？契約の引き継ぎと続けるか見直すかの判断

「父がアパートをサブリース会社に貸していた。相続したけれど、契約のことは何も聞いていない」。こうした相談は珍しくありません。

サブリースは、毎月決まった家賃が入るので、相続した側は中身を気にしないまま過ごしがちです。ところが、家賃の見直しや大きな修繕の話は、相続のあとに突然やってきます。

この記事では、サブリース物件を相続したときに起きることを整理し、確かめる書類、期限のある手続き、契約を続けるか見直すかの判断の順に説明します。

サブリース物件の相続とは

サブリース物件の相続とは、亡くなった方がサブリース会社に貸していた建物を、相続人が受け継ぐことです。民法では、相続人は亡くなった方の財産に属した一切の権利と義務を受け継ぐと定めています。

そのため、建物の所有権と一緒に、サブリース会社への「貸主」の立場も受け継ぎます。毎月の家賃を受け取る権利も、修繕費を分担する義務も、契約書のとおり引き継がれます。

入居者との関係は変わらない

サブリースでは、入居者と契約しているのはサブリース会社です。オーナーが代わっても、入居者の契約はそのまま続きます。相続人が入居者に直接対応する場面は、通常はありません。

相続のあとに確かめる書類

まず、契約の中身が分かる書類を集めます。見つからないものは、サブリース会社に写しを求めましょう。

国土交通省の「解釈・運用の考え方」は、建物の売却などで貸主の立場が移るとき、サブリース会社が新しい貸主に契約の内容が分かる書類を渡すことが望ましいとしています。相続でも、契約書と重要事項説明書の写しを頼めば応じてもらえることが多いでしょう。

サブリース会社への連絡

相続が分かったら、早めにサブリース会社に連絡します。伝えることは、亡くなったこと、相続人の連絡先、遺産分割の見通し、家賃の振込先をどうするかです。

振込先を変えるときは、会社から相続人であることが分かる書類を求められるのが一般的です。何が必要かは会社に確かめてください。

期限のある手続きを先に押さえる

相続には期限のある手続きがあります。サブリースの見直しより先に、次の期限を確かめましょう。

1. 相続を放棄するかどうかを決める：相続の開始を知った時から3か月以内（民法第915条）
2. 亡くなった方の所得税の申告（準確定申告）：相続の開始を知った日の翌日から4か月以内
3. 相続税の申告と納税（必要な場合）：亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内
4. 相続登記の申請：取得を知った日から3年以内（不動産登記法第76条の2）

サブリースの家賃は、亡くなった方の不動産所得です。亡くなった年の1月1日から亡くなった日までの分は、準確定申告に含めます。

借入れが多い物件や、家賃より修繕費の負担が重い物件では、相続そのものを放棄するかどうかの判断が先になります。3か月の期限があるので、早めに専門家に相談してください。

相続人が複数いるときの決め方

相続人が複数いると、遺産分割が終わるまで、物件は相続人みんなの共有になります（民法第898条）。

共有の物件の管理は、各共有者の持分の価格の過半数で決めると民法第252条に定めがあります。ただし、過半数で設定できる建物の賃貸借は、期間が3年を超えないものです。

サブリース契約は期間が長いことが多いため、新しく結び直すような大きな判断は、共有者全員で話し合って決めるのが安全です。

遺産分割で誰が受け継ぐかを決める

遺産分割で、物件を受け継ぐ人を1人に決めると、その後の判断が早くなります。遺産分割は、相続の開始の時にさかのぼって効力を生じます（民法第909条）。

共有のままだと、家賃の分け方、修繕の負担、売るかどうかで意見が分かれやすくなります。共有を解消する方法は「共有名義の解消」で詳しく説明しています。

相続の話で出てくる言葉の言い換え

相続とサブリースが重なると、聞きなれない言葉が増えます。主な言葉を言い換えておきます。

• 貸主の地位：建物を貸している側の立場。家賃を受け取る権利と、修繕などの義務がセット
• 共有持分：共有の物件について、各相続人が持つ割合
• 遺産分割：相続人どうしで、誰がどの財産を受け継ぐかを決めること
• 準確定申告：亡くなった方の、その年の所得税の申告
• 貸家建付地：人に貸している建物の敷地として、相続税で評価される土地

たとえば、兄弟で相続した場合

たとえば、母が持っていたアパートを、兄と妹の2人で相続したCさん。サブリース会社から、次の更新で家賃を見直したいと連絡がありました。

Cさんは、まず契約書と重要事項説明書の写しを会社から取り寄せました。読んでみると、家賃の改定日と、オーナー負担の修繕の範囲が書かれていました。

兄妹で話し合い、遺産分割で物件はCさんが受け継ぐことにしました。窓口が1人になったことで、家賃の話し合いにも落ち着いて臨めました。

親が元気なうちにできること

相続のあとに慌てないためには、親が元気なうちに準備しておくのがいちばんです。

• 契約書と重要事項説明書の保管場所を聞いておく
• サブリース会社の担当者と連絡先を家族で共有する
• 家賃の見直しや大きな修繕の予定を聞いておく
• 借入れの残りと、返済の口座を確かめておく
• 将来、続けるか売るかの考えを家族で話しておく

続けるか見直すかの判断

書類がそろったら、契約を続けるか、見直すかを考えます。判断の分かれ道は次のとおりです。

家賃の減額を求められたら

サブリース会社は借り手なので、借地借家法第32条により家賃の減額を請求できます。税金の増減、経済事情の変動、近くの家賃との比較で不相当になったときです。

ただし、オーナーは請求をそのまま受け入れる義務はなく、話し合いで決めます。相続のあとは、亡くなった方がどんな経緯で今の家賃にしたのかが分かりにくいものです。入金記録と契約書で、これまでの見直しの経緯を確かめましょう。

契約を終えたいとき

普通借家のサブリース契約では、オーナーから更新を断るには、借地借家法第28条の「正当の事由」が必要です。オーナーが相続で代わったことだけでは、契約を終える理由にはなりません。

現実には、契約書の解約の定めと違約金を確かめたうえで、サブリース会社と話し合って合意で終える方法が多くとられます。進め方は「サブリースの解約」で詳しく説明しています。

管理委託に切り替える選択

サブリースを終えて、管理会社に管理を任せる形に切り替える方法もあります。家賃は入居者から直接入るようになり、空室の影響もオーナーが受けます。そのぶん、家賃の決め方や修繕の判断を自分で選べます。切り替えの手順は「管理会社の変更」も参考になります。

売るという選択

サブリース契約が付いたまま売る方法と、契約を終えてから売る方法があります。どちらが合うかは、買い手や物件によって違います。売却の会社に契約書を見せて相談するのが近道です。

相続税の評価とサブリース

相続税がかかる場合、貸している建物の敷地は「貸家建付地」として評価されます。国税庁によると、自用地としての価額から、自用地としての価額に借地権割合・借家権割合・賃貸割合を掛けた額を差し引いて評価します。

賃貸割合は、部屋ごとの貸している状況で決まります。空室が一時的なものと認められれば、貸していたものとして扱える場合があります。具体的な計算は税理士に確かめてください。

相続した土地の特例は「小規模宅地等の特例」、相続後の家賃収入の申告は「不動産所得の確定申告」で説明しています。

よくある失敗

• 契約書を探さないまま、家賃の減額の話し合いに応じた
• 相続人どうしで決めないまま、それぞれがサブリース会社と話した
• 振込先の変更を忘れ、家賃の受け取りが止まった
• 大きな修繕の負担を知らずに相続し、あとで資金に困った
• 相続登記を後回しにして、売却や見直しが進まなくなった

相続した人のチェックリスト

• サブリース契約書と重要事項説明書の写しを手元にそろえた
• 契約期間の終わりと、更新の方法を確かめた
• 家賃の次の見直し時期と、これまでの見直しの経緯を確かめた
• 修繕費のオーナー負担の範囲と、予定の工事を確かめた
• 相続人どうしで、受け継ぐ人と家賃の受け取り方を決めた
• 相続放棄・準確定申告・相続税・登記の期限を書き出した

よくある質問

相続するとサブリース契約は終わる？

終わりません。相続人が貸主の立場を引き継ぎ、契約は同じ条件で続きます。

相続をきっかけにサブリースを解約できる？

相続だけでは解約の理由になりません。契約書の解約の定めを確かめ、サブリース会社と話し合うのが現実的です。

遺産分割の前の家賃は誰が受け取る？

振込先と分け方を、相続人どうしで決めてサブリース会社に伝えます。決まるまでの扱いは、専門家に確かめると安心です。

相続登記はいつまでにする？

取得を知った日から3年以内です。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

サブリース中の物件は相続税で安くなる？

貸している建物の敷地は、貸家建付地として評価されます。評価額は物件ごとに違うため、税理士に確かめてください。

契約書が見つからないときは？

サブリース会社に写しを求めましょう。契約内容が分かる書類を新しい貸主に渡すことが望ましい、と国土交通省が示しています。

あわせて読みたい記事と相談先

相続登記の義務は「相続登記の義務化」、サブリースそのものの注意点は「サブリースの注意点」で詳しく説明しています。売るか貸し続けるかで迷う方は「実家は売るか貸すか」もご覧ください。売却も含めて比べたい方は売買の会社一覧や会社一覧から探せます。

まとめ

• サブリース物件を相続すると、貸主の立場をそのまま引き継ぐ
• まず契約書・重要事項説明書・入金記録をそろえる
• 放棄は3か月、準確定申告は4か月、相続税は10か月、登記は3年が期限
• 共有の間は過半数で管理を決め、大きな判断は全員で話し合う
• 続けるか見直すかは、家賃の見直し時期と解約の条件を見て決める