小規模宅地等の特例とは？要件・減額割合・限度面積を区分ごとに表で解説
相続した土地の評価を大きく下げられる小規模宅地等の特例について、自宅・事業用・貸付用の区分ごとの要件、減額割合と限度面積、申告の手続きの注意点を国税庁の案内にそって整理します。
結論
- 小規模宅地等の特例とは、亡くなった方が住んでいたり、事業に使っていたりした土地の相続税の評価を、一定の面積まで減らせる制度です。
- 自宅の土地（特定居住用宅地等）は330㎡まで80%、事業用の土地は400㎡まで80%、貸している土地は200㎡まで50%減らせます。
- 特例を使うには、相続税の申告書に特例を受ける旨を書き、決まった書類を添えて申告する必要があります。
- 原則として、申告期限までに遺産の分け方が決まっていることが条件です。
「実家の土地の評価が高く、相続税がかかりそう」。そんな心配をしている方にとって、大きな助けになるのが小規模宅地等の特例です。
ただ、この特例は、だれが相続するか、その後に住み続けるか、いつから貸しているかなどで、使えるかどうかが変わります。知らずに家を手放したり、分け方の話し合いが長引いたりして、使えなくなる例もあります。
この記事では、国税庁の案内をもとに、区分ごとの要件と減額の割合、手続きの注意点を順に説明します。
小規模宅地等の特例とは
制度の意味
小規模宅地等の特例とは、相続が始まる直前に、亡くなった方やその家族が住まいや事業に使っていた土地について、相続税を計算するときの価額を一定の割合で減らす制度です。
住まいや仕事の場所を相続した人が、税金のために手放さずにすむようにする考え方の制度です。
減らせる割合と面積
国税庁の案内では、土地の区分ごとに、限度面積と減額割合が次のように決まっています。
| 土地の区分 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地等（自宅の土地） | 330㎡ | 80% |
| 特定事業用宅地等（事業用の土地） | 400㎡ | 80% |
| 特定同族会社事業用宅地等（一定の法人の事業用の土地） | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地等（貸している土地） | 200㎡ | 50% |
たとえば、自宅の土地が330㎡以内なら、その土地の評価額の80%を減らして計算できます。
いくつかの区分を組み合わせるとき
貸付事業用宅地等を選ばない場合は、事業用の土地は合わせて400㎡まで、自宅の土地は330㎡までで、両方選ぶと合計730㎡まで使えます。
貸付事業用宅地等を選ぶ場合は、面積の上限を計算式で調整します。国税庁の案内では、「事業用の面積×200/400＋自宅の面積×200/330＋貸付用の面積」が200㎡以下になるように選びます。
自宅の土地（特定居住用宅地等）の要件
だれが相続するかで変わる
自宅の土地の特例は、相続する人によって要件が変わります。
| 相続する人 | 主な要件 |
|---|---|
| 配偶者 | 取得する人ごとの要件はない |
| 同居していた親族 | 申告期限まで住み続け、持ち続ける |
| 同居していない親族 | 下の6つの要件をすべて満たす |
同居していない親族の要件
国税庁の案内では、同居していない親族が使うには、次の要件をすべて満たす必要があります。
- 日本国籍を持たない一定の人（居住制限納税義務者等のうちの一定の人）でないこと
- 亡くなった方に配偶者がいないこと
- 同居していた相続人がいないこと
- 相続の前3年以内に、本人・配偶者・三親等内の親族などが持つ家に住んだことがないこと
- 相続の時に、本人が住んでいる家を持ったことがないこと
- 相続の時から申告期限まで、その土地を持ち続けること
賃貸に住んでいる子などが使える場合があるため、「家なき子特例」と呼ばれることもあります。
申告期限より前に売ったり、引っ越したりすると、使えなくなる場合があります。自宅の土地をどうするかは、申告が終わるまで慎重に決めましょう。
貸している土地（貸付事業用宅地等）の要件
引き継いで貸し続ける
アパートや貸家の土地、貸駐車場などは、貸付事業用宅地等に当たる場合があります。国税庁の案内では、亡くなった方の貸付事業に使っていた土地は、申告期限までにその貸付事業を引き継いで続け、土地を持ち続けることが要件です。
相続の前3年以内に貸し始めた土地
相続が始まる前3年以内に、新たに貸付事業に使い始めた土地は、原則として対象から外れます。ただし、相続の前から3年を超えて、引き続き一定の規模の貸付事業（特定貸付事業）を行っていた場合は外れません。
「相続税対策として、急いで貸し始めればよい」とは限らない点に注意が必要です。
事業用の土地との違い
不動産の貸付けや駐車場の事業は、特定事業用宅地等には入りません。貸している土地は、200㎡まで50%の貸付事業用宅地等として扱います。
ポイント
- 自宅の土地は330㎡まで80%、事業用は400㎡まで80%、貸付用は200㎡まで50%
- 自宅の土地は、配偶者・同居の親族・同居していない親族で要件が違う
- 貸付用は、申告期限まで貸付事業を続けて、土地を持ち続ける
- 相続の前3年以内に貸し始めた土地は、原則として対象外
どの土地に特例を使うかの選び方
選ぶのは相続人
特例は、条件に合う土地すべてに自動で使われるわけではありません。限度面積の範囲で、どの土地に使うかを選びます。国税庁の案内では、相続人が2人以上いる場合、選び方について全員の同意が必要です。
選ぶときの考え方
減額割合は、自宅と事業用が80%、貸付用が50%です。また、土地によって1㎡あたりの評価額が違います。どの土地に使えば減る額が大きくなるかは、土地ごとの評価額と面積をもとに計算してくらべます。
家族で話すときの注意
だれがどの土地を相続するかによって、特例を使えるかが変わります。税金だけで分け方を決めると、あとで不満が残ることもあります。住む人、貸し続ける人の暮らしもあわせて話し合いましょう。
特例を使うための手続き
申告が必要
国税庁の案内では、特例を使うには、相続税の申告書に特例を受ける旨を書き、計算の明細書や遺産分割協議書の写しなどを添える必要があります。
相続税の申告は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に行います。また、申告がいるかどうかは、この特例を使わない場合の価額で判断するとされています。特例で税額がなくなりそうでも、申告がいる場合がある点に注意しましょう。
申告までの流れ
- 亡くなった方の土地を書き出し、住まい・事業・貸付けのどれに使っていたか確かめる
- だれがどの土地を相続するか、相続人で話し合う
- 区分ごとの要件を満たすか、申告期限まで持ち続けられるかを確かめる
- 特例を使う土地の選び方について、相続人全員で同意する
- 遺産分割協議書をつくり、明細書などを添えて期限までに申告する
遺産の分け方が決まらないとき
国税庁の案内では、申告の時点で遺産が分けられていないと、この特例を使わない形で申告することになります。
分けた後に修正申告や更正の請求をする場合でも特例は使えますが、原則として申告期限から3年以内に分けた場合に限られます。更正の請求は、分けたことを知った日の翌日から4か月以内です。申告期限そのものは延びません。
手続きの細かい条件は、事情によって変わります。申告の前に、税務署や税理士に確認しましょう。
場面で考える小規模宅地等の特例
例1：母が住んでいた実家を、同居の長男が相続する
父が亡くなり、母はすでにいない。実家に父と同居していた長男が、その土地を相続するとします。長男が申告期限まで住み続け、土地を持ち続ければ、330㎡まで80%減らせる対象になります。
例2：一人暮らしの父の家を、賃貸に住む次男が相続する
父に配偶者がなく、同居の相続人もいない場合です。賃貸に住む次男が相続するなら、同居していない親族の6つの要件を、すべて満たすか確かめます。相続の前3年以内に、自分や配偶者の持ち家に住んでいたなら使えません。
例3：父のアパートの土地を、長女が引き継ぐ
父が長年貸していたアパートの土地を長女が相続し、申告期限まで貸付けを続けて持ち続けるなら、200㎡まで50%減らせる対象になります。
言葉の言い換え
- 宅地等：建物や構築物の敷地として使われている土地
- 限度面積：減額の対象にできる面積の上限
- 申告期限：相続税の申告をしなければならない最後の日
- 遺産分割：亡くなった方の財産を、相続人でどう分けるか決めること
よくある失敗と判断の分かれ道
よくある失敗
- 申告期限の前に、相続した自宅を売ってしまう
- 分け方の話し合いが長引き、期限までにまとまらない
- 相続の直前に貸し始めた土地で、特例を使えると思い込む
- 特例で税額がなくなると考え、申告をしない
- 土地ごとの使い方（住まいか、貸付けか）を確かめず、区分を取り違える
どれも、相続が始まってから気づくと取り返しにくい失敗です。親が元気なうちに、土地の使い方や家族の住まいを話しておくと、選べる道が残ります。
売るか、持ち続けるかの分かれ道
自宅を相続した後、売るか貸すかで迷う方も多いでしょう。この特例は、申告期限まで持ち続けることが要件になる場合があります。一方で、空き家になった実家を売るときに使える別の特例もあります。それぞれの要件をくらべてから決めましょう。空き家を売るときの特例は「空き家の3,000万円特別控除」で説明しています。
相続の前後に確かめるチェックリスト
- 亡くなった方の土地を、すべて書き出したか
- 土地ごとに、住まい・事業・貸付けのどれに使っていたか分かるか
- だれが相続すれば要件を満たすか、確かめたか
- 申告期限まで持ち続けられるか、家族で話したか
- 相続人全員が、特例を使う土地の選び方に同意できるか
- 相続登記の段取りも始めたか
よくある質問
- 小規模宅地等の特例で、どのくらい減る？
- 自宅の土地なら330㎡まで80%、事業用は400㎡まで80%、貸している土地は200㎡まで50%減らせます。
- 特例を使えば、相続税の申告はいらない？
- 特例を使うには申告が必要です。申告がいるかどうかも、特例を使わない場合の価額で判断します。
- 同居していない子どもでも使える？
- 亡くなった方に配偶者や同居の相続人がいないことなど、6つの要件をすべて満たせば使えます。
- 相続した自宅を、すぐ売っても使える？
- 同居の親族などは、申告期限まで持ち続けることが要件です。期限前に売ると使えない場合があります。
- 遺産の分け方が決まらないと使えない？
- 申告の時点では使えません。原則として申告期限から3年以内に分ければ、その後の手続きで使えます。
- アパートの土地にも使える？
- 貸付事業用宅地等として、200㎡まで50%減らせる場合があります。相続の前3年以内に貸し始めた土地は、原則として対象外です。
相続した不動産の次の一歩
相続した不動産は、名義の手続きも必要です。「相続登記の義務化」で期限を確かめましょう。売る流れは「相続した実家を売るときの流れと税金」、売るか貸すかの考え方は「実家を売るか貸すか」をご覧ください。相談先は会社一覧や売却の会社一覧から探せます。活かし方をまとめて比べたい方は、一括相談の窓口もご確認ください。
まとめ
- 小規模宅地等の特例は、住まいや事業に使っていた土地の相続税の評価を減らす制度
- 自宅は330㎡まで80%、事業用は400㎡まで80%、貸付用は200㎡まで50%
- 自宅の土地は、配偶者・同居の親族・同居していない親族で要件が違う
- 特例を使うには申告が必要で、原則として申告期限までに分け方を決める
- 申告期限の前に売る・貸し始めるなどの判断は、要件を確かめてから
