相続登記の義務化とは？期限は3年、過料と間に合わないときの相続人申告登記
2024年4月から、相続した不動産の登記が義務になりました。期限の数え方、過料が科されるまでの流れ、話し合いがまとまらないときの相続人申告登記を順に整理します。
結論
- 相続登記の義務化とは、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に、登記の申請を義務づけた制度です。
- 2024年4月1日に始まり、それより前の相続も対象です。前に相続を知った不動産は、2027年3月31日までに登記が必要です。
- 正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料が科されることがあります。
- 遺産分割がまとまらないときは、相続人申告登記という簡単な申出で、ひとまず義務を果たせます。
「親の家を相続したけれど、名義は親のまま」。こうした方は少なくありません。以前は相続登記をしなくても、罰則はありませんでした。
ところが、2024年4月から登記は義務になりました。何年も前の相続でも対象です。「うちは関係ない」と思っていた方ほど、一度確かめておく必要があります。
この記事では、期限の数え方と、過料が科されるまでの流れを整理します。話し合いがまとまらないときの方法も紹介します。
相続登記の義務化とは
相続登記とは
相続登記とは、亡くなった方の名義の土地や建物を、相続した人の名義に変える手続きです。法務局に申請します。
登記をすると、だれが持ち主かが記録に残ります。売ったり、お金を借りる担保にしたりするときにも、この登記が前提になります。
何が変わったのか
法務省によると、相続登記の申請義務化は2024年（令和6年）4月1日に始まりました。相続で不動産を取得した相続人は、期限内に登記を申請しなければなりません。
背景には、持ち主が分からない土地が増えたことがあります。名義が古いままだと、売ることも、直すことも難しくなるためです。
相続登記の期限は「知った日から3年以内」
期限の数え方
期限は、亡くなった日ではなく、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内です。親が亡くなったことと、その家を相続したことを知った日が、数え始めの日になります。
2024年4月より前の相続も対象
義務化より前の相続も対象になります。2024年4月1日より前に相続したと知った不動産は、2027年3月31日までに登記が必要です。
遺産分割がまとまったら、その日から3年以内
相続人どうしの話し合い（遺産分割）で不動産を受け継いだ場合は、別の義務もあります。遺産分割の日から3年以内に、その内容に合わせた登記が必要です。
| 場面 | 登記の期限 |
|---|---|
| 相続で不動産を取得した | 取得を知った日から3年以内 |
| 2024年4月1日より前に相続を知っていた | 2027年3月31日まで |
| 遺産分割で不動産を受け継いだ | 遺産分割の日から3年以内 |
期限の扱いは事情によって変わることがあります。ご自身の場合は、法務局または司法書士にご確認ください。本記事は2026年10月時点の制度にもとづいています。
自分の期限を確かめる例
たとえば、Aさんは遠方に住む父を亡くしました。父が別の町に古い家を持っていたことは、しばらくたってから知りました。この場合、期限の数え始めは父が亡くなった日ではなく、その家を相続したと知った日です。
一方、Bさんは何年も前に母を亡くし、実家の名義が母のままです。2024年4月1日より前に相続を知っていたので、期限は2027年3月31日までです。
知った日があいまいなときは、気づいた時点で早めに動くのが安全です。家の存在を知るきっかけになった手紙や通知は、捨てずに残しておきましょう。
相続登記を放っておくと困ること
過料のほかにも、登記をしないままだと困ることがあります。多くは、いざ動こうとしたときに表に出てきます。
売ることも、担保にすることもできない
名義が亡くなった方のままでは、買主に名義を移せません。家を担保にしてお金を借りることもできません。「売りたい」と思ってから登記を始めると、売り出しが遅れます。
話し合う相続人が増えていく
登記をしないうちに相続人が亡くなると、その子どもなども話し合いに加わります。会ったことのない親せきと話し合うことになり、まとめるのが難しくなります。
管理の責任があいまいになる
だれの家なのかがはっきりしないと、修繕や草刈りの話も進みません。そのまま空き家が傷み、近所から苦情が来ることもあります。
登記しないとどうなる？過料が科されるまでの流れ
正当な理由なく義務に違反すると、10万円以下の過料が科されることがあります。ただし、期限を過ぎたらすぐに科されるわけではありません。法務省の説明では、次の流れになります。
- 登記官が、義務に違反している人がいることを仕事の中で知る
- 登記官が、その人に登記をするよう催告（さいこく）する
- 催告書の期限までに登記がされないと、登記官が裁判所に知らせる
- 裁判所が要件を判断し、過料を科すかどうかを決める
催告とは、「期限までに登記してください」という正式な呼びかけです。正当な理由があると登記官が認めた場合は、裁判所には知らされません。
「正当な理由」とされる例
法務省は、たとえば次のような場合を挙げています。
- 相続人がとても多く、戸籍集めや相続人の確認に時間がかかる
- 遺言が有効かどうかや、遺産の範囲が争われている
- 義務を負う人が重い病気である
- 経済的に苦しく、登記の費用を負担できない
- 配偶者からの暴力などで、避難を余儀なくされている
間に合わないときは「相続人申告登記」
相続人申告登記とは
相続人申告登記とは、「自分は登記上の持ち主の相続人です」と法務局に申し出る手続きです。3年以内に申し出れば、相続登記の申請義務を果たしたことになります。
遺産分割の話し合いが長引いているときに使えます。相続人のうち1人だけで申し出ることができます。
必要なもの
- 申出書
- 自分が相続人であることが分かる戸籍の証明書（法定相続情報一覧図の写しなどで代えられる場合があります）
- 住所が分かる書類（申出書にふりがなと生年月日を書けば省略できます）
法務省によると、登録免許税はかかりません。オンラインでも申し出ができます。
気をつけたいこと
ポイント
- 義務を果たしたことになるのは、申し出た本人だけです。全員が果たすには、それぞれ申し出る必要があります
- 申し出ても、家を売ったり担保にしたりするには、別に相続登記が必要です
- 遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に、内容に合わせた登記が必要です
申告登記を使う場面の例
たとえば、Cさんはきょうだい3人で実家を相続しました。売るか残すかで意見が分かれ、話し合いが長引いています。この場合、Cさんは相続人申告登記をして、ひとまず自分の義務を果たせます。
ほかのきょうだいも義務を果たすには、それぞれが申し出る必要があります。話し合いがまとまったら、その内容に合わせて相続登記をします。申告登記は「待つための手段」で、ゴールではないと覚えておきましょう。
相続登記の手続きの流れ
相続登記を自分で進める場合の、おおまかな順番です。
- 固定資産税の納税通知書や登記事項証明書で、相続する不動産を確かめる
- 亡くなった方の戸籍などを集め、相続人がだれかを確かめる
- 遺言があるか確かめ、なければ相続人で遺産分割を話し合う
- 登記の申請書をつくり、必要な書類をそろえる
- 登録免許税を納めて、不動産のある地域の法務局に申請する
相続による名義変更の登録免許税は、国税庁によると不動産の価額の1,000分の4です。戸籍集めや書類づくりが難しいときは、司法書士に頼む方法もあります。
必要な書類は、遺言の有無や遺産分割の形によって変わります。最新の様式は法務局の案内でご確認ください。
自分で申請するか、司法書士に頼むか
相続人が少なく、遺言や話し合いの内容がはっきりしているなら、自分で申請する方もいます。相続人が多い、戸籍が古くて読みにくい、不動産がいくつもある、といった場合は司法書士に頼むと進めやすくなります。
相続登記でよくある失敗と避け方
不動産の一部を登記し忘れる
土地と建物は、別々に登記されています。家の前の私道や、離れた場所の畑や山林を持っていることもあります。
納税通知書に載らない土地がある場合もあります。市区町村で名寄帳（なよせちょう）という、持ち主ごとの不動産の一覧を取り寄せると、漏れに気づきやすくなります。
話し合いの結果を書面に残さない
遺産分割で決めた内容は、遺産分割協議書にまとめます。登記の申請にも使う書類です。口約束のままだと、あとで意見が変わったときにやり直しになります。
「売るときにまとめてやればいい」と先送りする
売ると決めてから登記を始めると、戸籍集めや話し合いに時間がかかり、売り出しが遅れます。期限もあるので、売るかどうかに関係なく、先に登記を済ませておくと安心です。
登記の前に確かめたいチェックリスト
- 亡くなった方の名義の土地と建物を、すべて書き出したか
- 相続人がだれか、戸籍で確かめたか
- 遺言書があるかを探したか
- 遺産分割の内容を、書面にまとめたか
- 自分で申請するか、司法書士に頼むかを決めたか
- 登記のあと、その家をどうするかを家族で話し始めたか
登記の次に考えたい「この家をどうするか」
登記をすると、持ち主としての責任がはっきりします。固定資産税や、建物の管理の責任です。ここで多くの方が「この家をどうするか」に悩みます。
状況別の考え方
- 住む予定がない：売るか、貸して家賃収入にするか
- いずれ使うかもしれない：期間を決めて貸す（定期借家）
- 古くて借り手がつきにくそう：直して貸す、シェアハウスや民泊に変える
たとえば、親が一人で住んでいた古い一戸建てなら、条件しだいで売るときの税金が軽くなる特例があります。ただし、先に貸すと使えなくなる特例もあります。登記と同じころに、方向性も考え始めると選べる道が残ります。
よくある質問
- 相続登記の義務化はいつから？
- 2024年4月1日からです。それより前の相続も対象になります。
- 昔に相続した家も登記が必要？
- 必要です。2024年4月1日より前に相続を知った不動産は、2027年3月31日までに登記します。
- 期限を過ぎたらすぐ過料になる？
- すぐではありません。登記官からの催告があり、その期限までに登記しない場合に、裁判所が過料を判断します。
- 相続人申告登記をすれば、もう登記はいらない？
- 売るときや遺産分割がまとまったときは、別に相続登記が必要です。申告登記は、ひとまず義務を果たすための方法です。
- 相続人申告登記は1人でもできる？
- できます。相続人のうち1人だけで申し出られます。ただし、義務を果たしたことになるのは申し出た本人だけです。
- 相続登記にかかる税金はいくら？
- 登録免許税は、不動産の価額の1,000分の4です。司法書士に頼む場合は、別に報酬がかかります。
相続した家の次の一歩
売るか貸すかで迷うときは「実家を売るか貸すか」を、売る流れと税金は「相続した実家を売るときの流れと税金」をご覧ください。相談先は会社一覧から地域ごとに探せます。売る・貸す・転用をまとめて比べたい方は、一括相談の使い方もご覧ください。
まとめ
- 相続登記は2024年4月1日から義務。取得を知った日から3年以内に申請する
- 2024年4月より前の相続も対象で、2027年3月31日までに登記が必要
- 正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料が科されることがある
- 話し合いがまとまらないときは、相続人申告登記でひとまず義務を果たせる
- 登記と同じころに「売る・貸す・直す」の検討を始めると、選べる道が残る
