相続税の土地評価と路線価とは？路線価方式・倍率方式の計算と調べ方
相続税で土地をいくらと見るかは、路線価方式か倍率方式で決まります。国税庁の案内をもとに、路線価の意味と路線価図の読み方、2つの方式の計算、評価を下げる特例との関係までを順に説明します。
結論
- 相続税の土地評価は、路線価が決まっている地域は「路線価方式」、決まっていない地域は「倍率方式」で計算します。
- 路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額で、国税庁が毎年7月1日ごろに公表します。
- 路線価方式は「路線価×奥行価格補正率などの補正率×面積」、倍率方式は「固定資産税評価額×倍率」で求めます。
- 路線価は1月1日時点で、地価公示価格などをもとにした価格の80%程度を目安に定められています。
「親の家の土地は、相続税ではいくらと見られるのだろう」。相続が近づくと、多くの方がこの疑問を持ちます。
土地は、売り出し価格でも、固定資産税の通知の金額でもなく、国税庁が決めたルールで評価します。その基本が路線価です。
この記事では、路線価の意味と調べ方、2つの評価方式の計算を、例を使って順に説明します。相続税がかかるかどうかの目安をつけるところまで、一緒に確かめていきましょう。
相続税の土地評価とは
評価の基本
相続税の土地評価とは、相続した土地を相続税の計算でいくらとみなすかを決めることです。国税庁の案内では、宅地・田・畑・山林などの地目ごとに評価し、方法は路線価方式と倍率方式の2つです。
建物はどう評価するか
家屋は、固定資産税評価額に1.0を掛けて評価します。つまり、建物の評価額は固定資産税評価額と同じです。土地の評価だけが、少し手間がかかります。
相続税がかかるかの目安
相続税は、遺産の合計が基礎控除額を超える場合にかかります。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。法定相続人が3人なら、4,800万円になります。
土地の評価額は、この合計に大きく影響します。だからこそ、評価の仕組みを知っておく意味があります。
路線価とは
路線価の意味
路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の、1㎡あたりの価額です。国税局が毎年、全国の民有地について路線価と評価倍率を定めて公開しています。
いつ、どの水準で決まるか
国税庁によると、路線価等は1月1日を評価時点とし、地価公示価格などをもとにした価格の80%程度を目安に定められています。令和8年分は2026年7月1日に公表されました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 評価時点 | 毎年1月1日 |
| 公表 | 毎年7月1日ごろ、国税庁のサイトで公開 |
| 水準 | 地価公示価格などをもとにした価格の80%程度が目安 |
| 単位 | 1㎡あたり、千円単位 |
路線価図の読み方
路線価図では、道路ごとに「215D」のような記号が書かれています。数字は1㎡あたりの価額（千円単位）で、215なら1㎡あたり21万5千円です。
後ろのアルファベットは借地権割合で、Aが90%、Bが80%、Cが70%、Dが60%、Eが50%、Fが40%、Gが30%です。土地を貸しているときなどの評価に使います。
路線価方式の計算
計算式
路線価方式では、土地が面している道路の路線価に、土地の形や奥行きに応じた補正率と面積を掛けます。
国税庁の例では、正面の路線価が300千円、奥行価格補正率が1.00、面積が180㎡の土地は、300千円×1.00×180㎡で5,400万円です。
計算の手順
- 国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」のサイトで、相続した年分の路線価図を開く
- 土地が面している道路と、その路線価を確かめる
- 土地の奥行き・形・道路への面し方に応じた補正率を確かめる
- 路線価×補正率×面積で評価額を出す
補正率とは
補正率とは、標準的な宅地と比べて使いやすさの違いを評価に反映させる割合です。奥行きが長すぎる・短すぎる土地や、形がいびつな土地は、評価が下がる方向に調整されることがあります。
角地や二方向が道路に面した土地、形のいびつな土地は、補正の計算が複雑になります。正確な額は税理士や税務署に確かめましょう。
場面の例
Dさんの父の自宅は、路線価図で「150D」の道路に面した200㎡の土地です。形の整った土地で、補正率を1.00とすると、150千円×1.00×200㎡で3,000万円になります。
建物の固定資産税評価額が500万円なら、建物の評価額も500万円です。土地と建物で3,500万円になります。相続人がDさんと母の2人なら、基礎控除額は4,200万円です。預金などを合わせて、この額を超えるかどうかを確かめます。
言葉の言い換え
- 路線価：道路ごとに決められた、1㎡あたりの土地の値段の目安
- 補正率：土地の形や奥行きによる使いやすさの違いを反映させる割合
- 評価倍率：固定資産税評価額に掛けて、相続税の評価額にするための倍率
- 自用地：自分で使っている、だれにも貸していない土地
- 借地権割合：土地を借りている人の権利が、土地の価額に占める割合
倍率方式の計算
計算式
路線価が定められていない地域では倍率方式を使います。固定資産税評価額に、地域ごとに決められた倍率を掛けて計算します。
固定資産税評価額は、市区町村役場（東京23区は都税事務所）で確かめられます。倍率は、路線価図と同じサイトの評価倍率表に載っています。
たとえば、固定資産税評価額が800万円の宅地で、評価倍率表の倍率が1.1の地域なら、800万円×1.1で880万円です。倍率は地域と地目ごとに違うので、必ずその年分の表で確かめます。
どちらの方式かの見分け方
- 財産評価基準書のサイトで、相続した年分と都道府県を選ぶ
- 市区町村の評価倍率表を開き、土地のある町名を探す
- 宅地の欄に「路線」とあれば路線価方式、数字があれば倍率方式
同じ市区町村の中でも、町名によって方式が分かれることがあります。思い込まずに、町名まで確かめましょう。
2つの方式の比べ方
| 項目 | 路線価方式 | 倍率方式 |
|---|---|---|
| 使う地域 | 路線価が定められている地域（主に市街地） | 路線価が定められていない地域 |
| 計算式 | 路線価×補正率×面積 | 固定資産税評価額×倍率 |
| 必要なもの | 路線価図、土地の形と面積 | 固定資産税評価額、評価倍率表 |
ポイント
- 相続税の土地評価は、路線価方式か倍率方式のどちらかで行う
- 路線価は1㎡あたり・千円単位で、1月1日時点の価額
- 倍率方式は固定資産税評価額に倍率を掛ける
- 建物は固定資産税評価額がそのまま評価額になる
評価が変わる主なケース
貸している土地
アパートなどを建てて貸している土地（貸家建付地）は、自分で使う土地より評価が下がります。国税庁の算式では、自用地の価額から、自用地の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合を差し引きます。
面積の大きな宅地
三大都市圏で500㎡以上、それ以外で1,000㎡以上の宅地は、「地積規模の大きな宅地」として評価を調整できる場合があります。地域や容積率などで対象外になる土地もあります。
小規模宅地等の特例
亡くなった方の自宅の土地などは、一定の面積まで評価額を減らせる特例があります。詳しくは「小規模宅地等の特例」をご覧ください。
マンション
マンションは、土地部分（敷地利用権）と建物部分（区分所有権）を合わせて評価します。2024年1月1日以後に取得した居住用の部屋は、区分所有補正率を掛ける場合があります。
土地部分は、敷地全体の評価額に敷地権の割合を掛けて求めます。建物部分は、固定資産税評価額がもとになります。敷地権の割合は、登記事項証明書に書かれています。
土地評価でよくある失敗
固定資産税の通知の金額をそのまま使う
路線価地域の土地を、固定資産税評価額のまま計算してしまう例です。地域ごとにどちらの方式かを、まず確かめましょう。
年分を間違える
路線価は毎年変わります。使うのは、亡くなった年の路線価です。
路線価は7月1日ごろに公表されるため、1月から6月に亡くなった場合は、その年の路線価がまだ出ていないことがあります。前の年の路線価でおおよその額をつかみ、公表を待って計算し直しましょう。
正面の道路を取り違える
二つ以上の道路に面した土地では、どの道路を「正面」とするかで評価が変わります。路線価が高いほうを選ぶのが基本ですが、補正率も関係するため、迷うときは専門家に確かめます。
私道や共有の土地を見落とす
家の前の私道を、近所の人と共有で持っていることがあります。私道も相続財産なので、評価に含める必要があります。課税明細書に載っていない場合もあるため、名寄帳で確かめましょう。
補正を見落とす
奥行きの長い土地や旗ざお地などは、補正で評価が下がることがあります。補正を使わないと、税を多く払うことにつながります。
準備のチェックリスト
- 土地の所在と面積（登記事項証明書）
- 固定資産税の課税明細書
- 亡くなった年の路線価図または評価倍率表
- 土地の形が分かる測量図や公図
申告期限から逆算した段取り
相続税の申告は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。申告書は、亡くなった方の住所地を受け持つ税務署に出します。土地の評価は、遺産の分け方を話し合う材料にもなるため、早めに進めます。
- 亡くなった方の土地と建物を、課税明細書や名寄帳で洗い出す
- 土地ごとに、路線価方式か倍率方式かを確かめる
- おおよその評価額を出し、基礎控除額を超えそうか見る
- 超えそうなら、小規模宅地等の特例などが使えるか確かめる
- 遺産の分け方を話し合い、申告書を作る
自分で計算するか、税理士に頼むか
形の整った土地が1か所なら、自分でおおよその額を出すことはできます。土地がいくつもある、角地や不整形地がある、貸している土地がある、といった場合は、補正や特例の判断が分かれやすく、税理士に相談すると安心です。
申告が必要かどうかの見極めだけでも、早めに手を付ける価値があります。基礎控除額を大きく下回るなら、申告がいらない場合もあります。
よくある質問
- 路線価はどこで調べられますか？
- 国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」のサイトで、年分と都道府県を選んで見られます。
- 路線価と時価はどれくらい違いますか？
- 路線価は、地価公示価格などをもとにした価格の80%程度を目安に定められています。実際に売れる価格は、土地ごとに違います。
- 路線価のない土地はどう評価しますか？
- 倍率方式を使い、固定資産税評価額に評価倍率表の倍率を掛けて計算します。
- 相続税の申告期限はいつですか？
- 亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。土地の評価は早めに始めましょう。
- 鑑定評価で申告することはできますか？
- 国税庁は、不動産鑑定士の鑑定評価額などにもとづいて評価することもできると案内しています。
- 特例を使えば相続税がゼロになる場合も、申告は必要ですか？
- 小規模宅地等の特例は、申告書に特例を受ける旨を書いて申告することが条件です。特例を使って税額がゼロになる場合も、申告が必要です。
相続した土地をどうするか考えるときに
評価の次は、その土地を持ち続けるか、売るか貸すかの判断です。売る流れは「相続した実家の売却の流れ」、迷うときは「実家は売るか貸すか」をご覧ください。名義の手続きは「相続登記の義務化」で説明しています。相談先は会社一覧や売買の会社から、まとめて聞くなら一括相談をご利用ください。
まとめ
- 相続税の土地評価は、路線価方式か倍率方式で行います
- 路線価は道路に面する宅地の1㎡あたりの価額で、毎年7月1日ごろ公表されます
- 路線価方式は路線価×補正率×面積、倍率方式は固定資産税評価額×倍率です
- 貸している土地や面積の大きな宅地は、評価が調整されます
- 自宅の土地は小規模宅地等の特例で評価を減らせる場合があります
- 申告期限は10か月以内。評価の準備は早めに始めましょう
