共有名義の不動産を解消する方法とは？持分の売却・共有物分割と民法改正の決まり
兄弟で相続した実家が共有名義のまま、という方は少なくありません。共有を解消する方法と、2023年4月に変わった民法の共有の決まり、行方が分からない共有者がいるときの方法を整理します。
結論
- 共有名義の不動産を解消する方法は、主に「持分を売る・買い取る」「話し合いで分ける（共有物分割）」「裁判で分ける」の3つです。
- 民法では、共有者はいつでも分割を求められます。話し合いがまとまらなければ、裁判所に分割を求められます。
- 2023年4月施行の民法改正で、行方が分からない共有者がいても、裁判所の決定でその持分を取得したり、全体を売ったりできるようになりました。
- 相続でできた共有（遺産共有）は、まず遺産分割で決めるのが原則で、相続開始から10年が過ぎると扱いが変わります。
「兄と二人の名義の実家、売りたいけれど兄が賛成しない」。共有名義の不動産では、こうした行き詰まりがよく起こります。
共有のままだと、売るにも、大きく直すにも、ほかの共有者の同意が必要です。相続が重なると共有者が増え、話はさらに難しくなります。
この記事では、e-Gov の民法の条文と法務省の資料をもとに、共有を解消する方法と、改正で変わった決まりを順に整理します。
共有名義の不動産とは
共有名義の意味
共有名義の不動産とは、一つの土地や建物を、複数の人が持分の割合に応じて一緒に持っている状態です。相続で兄弟が受け継いだ家や、夫婦で買った家に多く見られます。
持分とは
持分とは、共有者それぞれが持つ割合のことです。「2分の1ずつ」のように登記されます。持分は「この部屋は自分のもの」という場所の区切りではなく、全体に対する割合です。
共有者ができること
民法第249条では、各共有者は、共有物の全部について、持分に応じた使い方ができるとされています。自分の持分を超えて使う共有者は、ほかの合意がなければ、ほかの共有者に使用の対価を払う義務を負います。
共有の言葉の言い換え
- 保存行為：建物を今の状態に保つための修理など。一人でできる
- 共有物分割：共有の状態をやめて、分けたりお金で精算したりすること
- 価格賠償：一人が全体を取り、ほかの人に持分に見合うお金を払うこと
- 遺産共有：相続が始まり、遺産分割がまだ終わっていない間の共有
共有のままだと困ること
何をするにも同意が要る
民法では、共有物にすることの重さによって、必要な同意が分かれています。
| すること | 例 | 必要な同意 |
|---|---|---|
| 保存 | 雨漏りの修理など | 各共有者がひとりでできる |
| 管理 | 短い期間の賃貸、使う人を決める | 持分の価格の過半数 |
| 軽い変更 | 形や効用が大きく変わらない工事 | 持分の価格の過半数 |
| 変更 | 大きな改築、農地を宅地にする | 共有者全員 |
民法第252条では、建物を貸す権利は3年を超えないものなら、管理として持分の過半数で決められるとされています。これを超える貸し方や、全体を売ることは、全員の同意が必要です。
管理者を決めておく方法もある
民法第252条では、共有物の管理者を選んだり解任したりすることも、持分の価格の過半数で決められるとされています。共有者のうち一人を窓口にしておくと、日々の修繕や見回りの判断が進めやすくなります。
相続のたびに共有者が増える
共有者が亡くなると、その持分はさらに相続人に分かれます。何代も放っておくと、会ったこともない親せきが共有者になり、話し合いが難しくなります。
共有名義の不動産を解消する方法
方法1：持分を売る・買い取る
共有者のだれかがほかの共有者の持分を買い取れば、一人の名義になります。自分の持分だけを、ほかの共有者や第三者に売ることもできます。
ただし、持分だけを買っても、ほかの共有者がいる状態は変わりません。そのため、持分だけの売却は買い手が限られ、全体を売るときより条件が厳しくなりやすい点に注意が必要です。
方法2：話し合いで分ける（共有物分割）
民法第256条では、各共有者はいつでも共有物の分割を求められるとされています。ただし、5年を超えない期間内で「分割しない」と約束することはでき、更新もできます（更新の期間も5年を超えられません）。
話し合いでの分け方には、次のような方法があります。
| 分け方 | 内容 | 向いている場面 |
|---|---|---|
| 現物分割 | 土地を線で分けて、それぞれの名義にする | 広い土地で、分けても使いやすい |
| 代償分割（価格賠償） | 一人が全体を取り、ほかの人にお金を払う | 住み続けたい人がいる |
| 換価分割 | 全体を売って、代金を持分で分ける | だれも使う予定がない |
方法3：裁判で分ける
民法第258条では、話し合いがまとまらないとき、または話し合いができないときは、裁判所に分割を求められるとされています。
裁判所は、現物を分ける方法か、一人に債務を負わせてほかの人の持分を取得させる方法で分割を命じられます。これらの方法で分けられないときや、分けると価値が大きく下がるおそれがあるときは、競売を命じられます。
競売になると、思った値段で売れないことがあります。裁判は最後の手段と考え、まず話し合いを尽くすのが現実的です。具体的な進め方は弁護士にご相談ください。
ポイント
- まずは共有者の全員と連絡がとれるかを確かめる
- 住みたい人・売りたい人・どちらでもない人の考えを並べる
- 不動産会社の査定で、全体の価格の目安をそろえる
- 決まったことは書面に残し、登記まで済ませる
民法改正で変わった共有の決まり
いつから変わったか
法務省の資料によると、民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）のうち共有の見直しは、原則として2023年（令和5年）4月1日に施行されました。持ち主が分からない土地を減らすための改正の一つです。
行方が分からない共有者がいるとき
改正前は、行方の分からない共有者がいると、全員の同意がとれず、何も進められないことがありました。改正後の主な決まりは次のとおりです。
- 変更：裁判所の決定を得て、行方の分からない共有者以外の全員の同意で、変更を加えられる（第251条第2項）
- 管理：裁判所の決定を得て、行方の分からない共有者以外の持分の過半数で決められる（第252条第2項）
- 賛否を答えない共有者：期間を決めて賛否を聞いても答えない場合も、裁判所の決定で、答えない人以外の持分の過半数で管理を決められる（第252条第2項）
行方が分からない共有者の持分を取得・譲渡する
民法第262条の2では、共有者の行方が分からないとき、裁判所の決定で、その共有者の持分を取得できるとされています。行方の分からない共有者は、取得した人に時価に相当する額の支払いを求められます。
民法第262条の3では、裁判所の決定で、行方の分からない共有者の持分を、ほかの共有者全員の持分と一緒に第三者へ譲渡する権限を得られるとされています。不動産全体をまとめて売る場面で使う仕組みです。
相続でできた共有（遺産共有）の注意点
まずは遺産分割で決める
民法第258条の2では、共有物が相続財産に属し、相続人の間で遺産分割をすべきときは、共有物分割の裁判では分けられないとされています。相続でできた共有は、まず遺産分割の話し合い（調停・審判を含む）で決めるのが原則です。
相続開始から10年が過ぎると
相続開始の時から10年を過ぎると、相続財産に属する持分についても、共有物分割の裁判で分けられるようになります。ただし、相続人が異議を申し出た場合はこの限りではありません。異議は、裁判所から通知を受けた日から2か月以内に申し出る必要があります。
行方の分からない共有者の持分の取得・譲渡（第262条の2・第262条の3）も、遺産分割をすべき相続財産の場合は、相続開始から10年を過ぎないと使えません。
場面の例
Eさんは、20年前に亡くなった祖父の名義の土地を、叔父やいとこと共有していることに気づきました。いとこの一人とは連絡がつきません。相続開始から10年を過ぎているため、Eさんは弁護士に相談し、行方の分からないいとこの持分を取得する手続きを検討しています。
共有を解消する前に確かめること
- 登記事項証明書で、今の共有者と持分の割合を確かめる
- 亡くなった共有者がいないか、相続登記が済んでいるかを確かめる
- 共有者全員の連絡先と、それぞれの考えを聞く
- 全体を売る・一人が引き取る・分けるのどれが現実的かを比べる
- 話し合いがつかないときは、弁護士や司法書士に相談する
- 決まったら書面にし、登記まで済ませる
相続登記が済んでいないと、共有者を正しく把握できません。期限は相続登記の義務化で確かめてください。
共有名義の解消でよくある失敗
口約束で済ませる
「家は兄が住む、代わりに少しお金を払う」と口だけで決めると、あとで食い違いが起こります。合意は書面にし、名義も変えておきます。
価格の目安がそろっていない
共有者ごとに頭の中の価格が違うと、買い取りの話はまとまりません。同じ査定をもとに話すと、話が進みやすくなります。査定の種類は査定の種類で紹介しています。
一人だけで住み続け、話し合いを先送りする
共有者の一人が住み続けている場合、ほかの共有者との話し合いが後回しになりがちです。民法第249条では、持分を超えて使う共有者は、ほかの合意がなければ対価を払う義務を負うとされています。住む人がいるときこそ、使い方とお金の扱いを決めておきましょう。
売った後の税金を考えていない
全体を売って代金を分けると、それぞれに税金がかかる場合があります。売却の税金もあわせて確かめておきましょう。
よくある質問
- 共有名義の不動産は、自分の持分だけ売れますか？
- 自分の持分だけなら、ほかの共有者の同意がなくても売ることができます。ただし、買い手が限られ、全体を売るときより条件が厳しくなりやすい点に注意が必要です。
- 共有者の一人が反対すると、不動産全体を売れませんか？
- 全体を売るには共有者全員の同意が必要です。話し合いがまとまらないときは、裁判所に共有物の分割を求めることができます。
- 共有者の一人と連絡がとれないときはどうすればいいですか？
- 2023年4月施行の民法改正で、裁判所の決定を得て、その人の持分を取得したり、全体を第三者に売ったりできるようになりました。相続財産の場合は、相続開始から10年を過ぎていることが必要です。
- 共有名義の家を貸すことはできますか？
- 建物を貸す権利で3年を超えないものなら、持分の価格の過半数で決められます。それを超える貸し方は、全員の同意が必要です。
- 相続した実家が共有のままでも問題ありませんか？
- すぐに罰則があるわけではありませんが、相続のたびに共有者が増え、売ることも直すことも難しくなります。早めに話し合っておくのが安心です。
共有の不動産の相談先
全体を売る場合の価格を知りたい方は、売買の会社や会社一覧から地域の会社を探せます。売るか貸すかで迷う方は実家は売るか貸すかも参考にしてください。複数の会社にまとめて聞きたい方は、一括相談をご利用いただけます。権利の争いや裁判の手続きは、弁護士にご相談ください。
まとめ
- 共有名義の不動産を解消する方法は、持分の売買・話し合いでの分割・裁判での分割の3つです
- 共有者はいつでも分割を求められ、話がまとまらなければ裁判所に求められます
- 全体を売る・大きく変えるには全員の同意、3年以内の建物の賃貸などは持分の過半数で決められます
- 2023年4月の民法改正で、行方の分からない共有者がいても、裁判所の決定で進められるようになりました
- 相続でできた共有は遺産分割が原則で、相続開始から10年を過ぎると扱いが変わります
- 合意は書面にし、登記まで済ませて、次の相続に持ち越さないようにしましょう
