サブリースの空室リスクは誰が負う？家賃の減額・免責期間・解約の3つの経路
サブリースなら空室の心配はない、と考えていないでしょうか。この記事では、空室の負担がふだんは誰にかかり、どんな経路でオーナーに戻ってくるのかを、法律と国土交通省のガイドラインに沿って整理します。
結論
- サブリースでは、空室があってもサブリース会社が契約で決めた家賃をオーナーに払うため、目の前の空室の負担はまずサブリース会社にかかります。
- ただし、家賃の見直し・減額の請求、免責期間、契約の終了という3つの経路で、空室の影響はオーナーに戻ってくることがあります。
- 国土交通省のガイドラインは、空室の増加やサブリース会社の経営の悪化だけでは、借地借家法32条の減額請求はできないとしています。
「サブリースにすれば空室リスクはゼロ」。そう聞いて契約を考えている人もいるかもしれません。毎月決まった額が入るのは、たしかにサブリースの大きな特徴です。
一方で、数年たってから「家賃を下げてほしい」と言われ、手取りが減ったという声もあります。空室の負担は消えたのではなく、別の形で戻ってくることがあるのです。
この記事では、サブリースの空室リスクを「誰が、いつ、どの経路で負うのか」に絞って整理します。契約前の人にも、すでに契約している人にも使える確認点をまとめます。
サブリースの空室リスクとは
言葉の定義
サブリースの空室リスクとは、借り上げた部屋に入居者がいないことで生じる収入の不足を、誰がどの段階で負担するかという問題です。サブリースでは、入居者からの家賃とオーナーへの家賃が別々の契約で決まるため、この問題が生まれます。
国土交通省の特定賃貸借標準契約書5条では、サブリース会社は契約で決めた家賃をオーナーに払わなければならないとしています。入居者がいるかどうかは、この支払いの条件になっていません。
管理委託と比べた空室の負担
| 場面 | 管理委託 | サブリース |
|---|---|---|
| 空室の月 | その部屋の家賃は入らない | 契約の家賃が入る |
| 免責期間の間 | （該当なし） | 家賃が入らない |
| 空室が長く続いたあと | 募集条件の見直しをオーナーが決める | 家賃の見直しや減額の請求が来ることがある |
| 空室を埋める工夫 | オーナーと管理会社で決める | 主にサブリース会社が決める |
管理委託ではオーナーが空室の負担を直接負い、サブリースでは負担がいったんサブリース会社に移ります。仕組みの全体は「サブリースの仕組み」で説明しています。
経路1：家賃の見直しと減額の請求
契約の家賃改定と、借地借家法32条
標準契約書5条3項では、家賃改定日に、税などの負担の増減、経済事情の変動、近くの同じような建物の家賃との比較で不相当になった場合、話し合いで家賃を改定できると定めています。
借地借家法32条は、同じ3つの事情で家賃が不相当になったとき、契約の条件にかかわらず増減を求められるとしています。サブリース会社も借り手として、この権利を持ちます。
空室が増えただけでは、減額の理由にならない
国土交通省のサブリース事業に係る適正な業務のためのガイドラインは、契約前の説明に関して、次の点を書面に書いて説明するよう求めています。
- 3つの事情のどれかで不相当になれば、サブリース会社は減額を請求できること
- 空室の増加やサブリース会社の経営の悪化が生じても、3つの事情のどれかに当たらない限り、32条の減額請求はできないこと
- オーナーは請求を必ず受け入れる必要はなく、話し合いで相当な家賃を決めること
話し合いで合意できないときは、最終的に裁判で決めることになるとも書かれています。減額を求められたときの進め方は「サブリースの賃料減額」で詳しく説明しています。
「空室が増えたので家賃を下げます」と言われても、それだけで決まるわけではありません。どの事情で不相当になったのか、根拠を書面で示してもらいましょう。
「家賃保証」「空室保証」の表示
ガイドラインでは、広告で「家賃保証」「空室保証」など、空室の状況にかかわらず一定の家賃を払う約束のような表示をするときは、そのすぐ近くに、定期的な見直しがあることと32条で減額されることがある旨を表示するよう求めています。
さらに、「入居率は確実であり、絶対に家賃保証できる」のような断定的な説明は、不実のことを告げる行為の例として挙げられています。広告や説明の言葉は「サブリースの誇大広告」もあわせて確かめましょう。
経路2：免責期間で家賃が入らない
免責期間とは
免責期間とは、サブリース会社が家賃を払わなくてよいと契約で決めた期間です。標準契約書6条では、支払い免責期間の間は家賃の支払い義務を負わないとしています。
新築のときの入居募集の期間に設けられることが多いほか、入居者が退去したあとの一定期間を免責とする契約もあります。この間の空室の負担は、実質的にオーナーにかかります。
確かめる点
- 免責期間が、契約の始めだけか、退去のたびにもあるか
- 期間の長さと、どの部屋が対象か
- 免責期間の間の修繕や募集の費用を誰が持つか
ガイドラインでは、新築当初の免責期間があることを説明しないことも、事実を告げない勧誘の例に挙げています。免責期間の種類は「サブリースの免責期間」で整理しています。
ポイント
- 目の前の空室の負担は、まずサブリース会社にかかる
- 家賃の見直し・減額の請求で、負担が戻ることがある
- 空室の増加だけでは、32条の減額請求の理由にならない
- 免責期間の間は家賃が入らず、空室の負担がオーナーにかかる
経路3：契約の終了で空室ごと戻ってくる
サブリース会社から契約を終えることがある
空室が続き採算が合わなくなると、サブリース会社が更新しない、あるいは解約を申し入れることがあります。ガイドラインは、契約期間中でもサブリース会社から解除の可能性があることを伝えないことを、事実を告げない勧誘の例に挙げています。
借地借家法28条の正当の事由は、貸主から更新を断るときの決まりです。借主であるサブリース会社から終える場合には、この決まりは当てはまりません。契約書の更新や解約の定めを読んでおくことが大切です。
終わったあとの姿
標準契約書21条では、契約が終わるとオーナーが転貸人の地位を当然に引き継ぎます。入居者はそのまま住み続け、空室の部屋はオーナーが自分で埋めることになります。
つまり、契約が終われば空室の負担は全面的にオーナーに戻ります。その先の管理会社の探し方は「管理会社の選び方」で説明しています。
家賃の支払いが止まったときの定め
標準契約書18条1項では、サブリース会社が家賃の支払いを3か月分以上怠り、催告しても払わないとき、オーナーは契約を解除できるとしています。空室が増えて会社の支払いが滞る場面に備え、自分の契約の解除の定めも読んでおきましょう。
契約の形で変わる空室リスク
普通借家型と定期借家型
| 契約の形 | 家賃の減額請求 | 期間の満了 |
|---|---|---|
| 普通借家型 | 32条の減額請求ができる（家賃改定の定めや一定期間減額しない定めがあっても） | オーナーから終えるには正当の事由が必要 |
| 定期借家型 | 家賃を減額しない特約があれば、32条は適用されない | 期間の満了で終わる |
ガイドラインは、普通借家型で「○年間は減額しない」といった定めがあっても、32条にもとづく減額請求はできると説明するよう求めています。定期借家の考え方は「定期借家と普通借家の違い」で説明しています。
自分の空室リスクを確かめる手順
- 契約書で、家賃の額・家賃改定日・改定のしかたを確かめる
- 免責期間の定めが、最初だけか退去のたびにもあるかを確かめる
- 普通借家型か定期借家型か、減額しない特約があるかを確かめる
- サブリース会社からの解約の定めと、その予告の期間を確かめる
- 家賃が下がった場合や契約が終わった場合のローン返済を試算する
場面の例で考える空室リスク
例1：築年数がたち、近くに新しい物件が増えた
借り上げから年数がたち、近くに新しいアパートが増えて入居が決まりにくくなったとします。サブリース会社は空室の月も家賃を払いますが、家賃改定日に見直しを申し入れてくることがあります。
このとき問われるのは「空室が増えたか」ではなく、近くの同じような建物の家賃と比べて不相当になったかどうかです。オーナーは根拠を確かめ、話し合いで決めます。
例2：退去のたびに免責がある契約
入居者が入れ替わるたびに免責期間がある契約では、入れ替わりの多い部屋ほど家賃が入らない月が増えます。満室に近くても、手取りが思ったより少ないことがあります。
例3：サブリース会社から解約の申入れがあった
採算が合わず、サブリース会社が契約を終えることになったとします。オーナーは入居者の貸主を引き継ぎ、空室の募集や家賃の集金を自分か管理会社で行うことになります。終わる前に、次の管理の形を決めておくと慌てずに済みます。
重要事項説明書で空室リスクを読む
ガイドラインでは、契約前の説明で、家賃の額や支払いの時期と方法、見直しがあるならその時期、32条による減額請求権を説明するよう求めています。空室リスクに関わる項目は、次の順に読むと整理しやすくなります。
- 家賃の額と、家賃の見直しの時期・方法
- 32条の減額請求について書かれた欄
- 免責期間の長さと、どの場面で設けられるか
- サブリース会社からの解約の定めと予告の期間
- 契約が終わったときに、オーナーが入居者の貸主を引き継ぐ定め
説明書の全体の読み方は「サブリースの重要事項説明」で説明しています。
よくある失敗と防ぎ方
失敗1：「空室保証」を家賃の固定と思い込む
保証されるのは、空室があっても家賃を払うことです。家賃の額がずっと変わらないことではありません。家賃改定日と32条の説明を、重要事項説明書で確かめます。
失敗2：免責期間を数えずに収支を立てる
退去のたびに免責がある契約では、入れ替わりが多いほど入る家賃が減ります。1年の中で免責になる月を見込んで、手取りを計算しておきます。
失敗3：減額の請求にすぐ署名する
減額の請求は、受け入れるかどうかを話し合いで決めるものです。根拠の説明を受け、近くの家賃の状況を自分でも調べてから返事をします。
よくある質問
- サブリースなら空室リスクはありませんか？
- 空室の月も家賃は入りますが、家賃の減額の請求、免責期間、契約の終了という形で、負担が戻ることがあります。
- 空室が増えたら家賃は下げられてしまいますか？
- ガイドラインは、空室の増加だけでは32条の減額請求はできないとしています。税の負担や経済事情、近くの家賃との比較で不相当になったかが問われます。
- 免責期間の空室は誰の負担ですか？
- 免責期間はサブリース会社に家賃の支払い義務がないため、実質的にオーナーの負担になります。
- サブリース会社が倒産したり撤退したりしたら、空室はどうなりますか？
- 契約が終われば、標準契約書の定めではオーナーが入居者の貸主を引き継ぎます。空室を埋めるのもオーナーの役目になります。
- 空室リスクを減らす契約の形はありますか？
- 定期借家型で家賃を減額しない特約を置けば、32条の減額請求はできなくなります。ただし期間の満了で終わる点もあわせて考えます。
関係する記事と相談先
サブリースを選ぶ前の判断は「サブリースのメリット」と「サブリースの注意点」で整理しています。空室を埋める工夫は「空室対策」も参考になります。管理の形を比べたいときは、会社一覧から探すか、まとめて相談することもできます。
まとめ
- 目の前の空室の負担は、まずサブリース会社にかかる
- 家賃の減額の請求・免責期間・契約の終了で、負担はオーナーに戻ることがある
- 空室の増加だけでは、32条の減額請求の理由にならない
- 普通借家型か定期借家型かで、減額と終了の扱いが変わる
- 家賃が下がった場合と契約が終わった場合の返済まで試算しておく
