手付金とは？3つの種類と手付解除のしくみ｜売主が知る民法557条の決まり
手付金とは、不動産の売買契約を結ぶときに買主から売主へ渡されるお金です。この記事では、手付の3つの種類、民法557条の手付解除のしくみ、売主が宅建業者のときの制限、売主が契約前に確かめることを整理します。
結論
- 手付金とは、売買契約を結ぶときに、買主から売主へ渡されるお金です。多くの契約では、残りの代金を払うときに代金の一部に充てます。
- 民法557条により、相手が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を現実に提供して、契約を解除できます。これを手付解除といいます。
- 手付解除では、手付のほかに損害賠償は請求できません。売主が宅建業者のときは、手付は代金の10分の2までという制限があります。
「買主から手付金を受け取ったら、もう契約はやめられないのか」。「買主が手付金を捨ててやめると言ってきたら、どうなるのか」。家を売るのが初めての方にとって、手付金は分かりにくいお金です。
特に心配なのは、住み替え先が決まらない、家族の事情が変わったなど、売主の側でやめたくなったときです。手付金のしくみを知らないと、思わぬ出費になることがあります。
この記事では、手付金の意味と種類、手付解除の決まりを、民法の条文に沿って説明します。最後に、売主が契約の前に確かめておくことをまとめます。
手付金とは
手付金の意味
手付金とは、売買契約を結ぶときに、買主が売主に渡すお金です。契約が成り立ったしるしであると同時に、一定の条件のもとで契約をやめるための「解約の代金」の役目も持ちます。
手付金の額は、法律で一律には決まっていません。売主と買主の話し合いで決めます。ただし、売主が不動産会社（宅建業者）のときは、上限があります。これは後で説明します。
手付金と、ほかのお金の違い
売買では、手付金のほかにもいくつかのお金が動きます。名前が似ているので、表で整理します。
| お金の名前 | 渡す時期 | 主な役目 |
|---|---|---|
| 手付金 | 契約を結ぶとき | 契約のしるし。手付解除の基準になる |
| 内金（中間金） | 契約から引渡しまでの間 | 代金の一部の前払い |
| 残代金 | 引渡しのとき | 代金の残り。手付金や内金を差し引いた額 |
手付金は、残代金を払うときに代金の一部に充てる（充当する）と契約書に書くのが一般的です。内金は代金の前払いなので、手付金とは役目が違います。
むずかしい言葉の言い換え
- 履行（りこう）：契約で約束したことを実際に行うこと
- 着手（ちゃくしゅ）：とりかかること
- 現実の提供：口で伝えるだけでなく、お金を実際に用意して差し出すこと
- 放棄（ほうき）：渡したお金の返還を求めないこと
手付金の3つの種類
手付金には、働きによって3つの種類があるとされています。同じ「手付金」でも、どの働きを持たせるかで意味が変わります。
| 種類 | 働き | 売主にとっての意味 |
|---|---|---|
| 証約手付 | 契約が成り立ったことのしるし | 契約を結んだ証拠になる |
| 解約手付 | 手付を手放す・倍額を払うことで契約をやめられる | 相手が着手する前なら、やめることができる |
| 違約手付 | 契約違反があったときに没収する | 違反への備えになる |
解約手付がいちばん大切
民法557条は、買主が手付を渡したときは、買主は手付を放棄して、売主はその倍額を現実に提供して、契約を解除できると定めています。このため、契約で別の定めをしない限り、手付には解約手付の働きがあります。
不動産の売買契約書でも、手付解除の条項を置くのが一般的です。まずは「手付金＝一定の期間なら、お金を手放すことで契約をやめられるしくみ」と覚えておきましょう。
違約金との関係
契約違反があったときに払うお金は、多くの契約書で「違約金」として別に定めます。民法420条は、違約金は損害賠償の額の予定と推定すると定めています。手付金とは別の条項なので、両方を読み比べてください。
手付解除のしくみ（民法557条）
買主は放棄、売主は倍額
手付解除のやり方は、売主と買主で違います。
- 買主がやめるとき：渡した手付金を放棄する
- 売主がやめるとき：受け取った手付金の倍額を、買主に現実に提供する
たとえば手付金が100万円なら、買主は100万円をあきらめ、売主は200万円を差し出すことで、契約を解除できます。売主の側から見ると、受け取った100万円を返したうえで、さらに100万円を払う形です。金額はあくまで説明のための例です。
相手が履行に着手したら、手付解除はできない
民法557条には、ただし書があります。相手が契約の履行に着手した後は、手付解除はできません。
たとえば買主が残代金の準備を進めた、売主が引渡しの準備を進めたなど、どんな行為が着手にあたるかは、個別の事情で判断されます。判断が分かれやすいため、契約書で「手付解除ができる期日」を決めておくのが一般的です。
手付解除の期日を過ぎると、手付解除ではなく、契約違反による解除や違約金の問題になることがあります。期日は契約書で必ず確かめましょう。
手付解除では損害賠償を請求できない
民法557条2項は、手付解除の場合には、民法545条4項（解除しても損害賠償を請求できるという決まり）を適用しないと定めています。
つまり、手付解除をされた側は、手付の放棄や倍額の受け取りのほかに、損害賠償を請求できません。売主から見ると、買主が手付解除をしたときは、手付金が手元に残るだけで終わります。
ポイント
- 手付解除は、相手が履行に着手する前だけできる
- 買主は手付を放棄、売主は倍額を現実に提供する
- 手付解除では、別に損害賠償は請求できない
- 手付解除の期日を契約書で決めておくのが一般的
手付解除と、ほかの解除の違い
売買契約をやめる方法は、手付解除だけではありません。どの理由でやめるかで、お金の扱いが変わります。
| やめ方 | どんなとき | お金の扱い |
|---|---|---|
| 手付解除 | 相手の着手前・期日前に、理由を問わずやめる | 買主は手付を放棄、売主は倍額を提供 |
| 契約違反による解除 | 相手が約束を守らない | 契約書の違約金の定めによる |
| ローン特約による解除 | 買主の住宅ローンが通らない | 契約書の定めによる（白紙に戻す定めが多い） |
| 合意による解除 | 双方が話し合ってやめる | 話し合いで決める |
宅地建物取引業法37条は、不動産会社が交付する契約の書面に、契約の解除に関する定め、違約金の定め、ローンが成立しないときの措置などを書くよう求めています。売主は、それぞれの条項を読み比べましょう。
売主が宅建業者のときの決まり
個人が不動産会社の仲介で売る場合は、ここで説明する制限は直接はかかりません。ただ、買い替えで不動産会社から家を買う場合などに関係するので、知っておくと安心です。
手付金は代金の10分の2まで
宅地建物取引業法39条は、宅建業者が自ら売主となるときは、代金の10分の2を超える手付を受け取れないと定めています。
また、その手付がどんな名前や性質のものでも、買主は手付を放棄して、業者は倍額を現実に提供して、解除できるとしています。これに反する特約で、買主に不利なものは無効です。
違約金も代金の10分の2まで
宅地建物取引業法38条は、宅建業者が自ら売主となるとき、損害賠償の予定額と違約金を合わせて代金の10分の2を超える定めをしてはならないとしています。超えた部分は無効です。
手付金等の保全措置
宅建業者が自ら売主となるときは、受け取る手付金等が一定の額を超えると、銀行などの保証や保険で守る措置（保全措置）が必要です（同法41条・41条の2）。
工事の完了前の物件は代金の100分の5、完了後の物件は代金の10分の1が、保全措置がいらない上限の目安です。ただし、政令で定める額を超える場合も保全措置が必要です。
これらの制限は、宅建業者どうしの取引には適用されません（同法78条2項）。
売主が契約前に確かめること
場面の例
Aさんは、住み替えのために自宅を売る契約を結びました。ところが、買う予定だった新しい家の話がなくなり、売るのを延ばしたくなりました。
契約書を見ると、手付解除の期日はまだ先でした。Aさんは不動産会社と相談し、受け取った手付金の倍額を用意して、期日の前に手付解除をしました。手付金をすぐに使っていなかったので、慌てずに済みました。住み替えの順番は「住み替えは売るのが先か買うのが先か」で整理しています。
契約前のチェックリスト
- 手付金の額は、自分が倍額を払うことになっても用意できる額か
- 手付解除ができる期日は、いつまでか
- 手付金は、残代金を払うときに代金に充てる定めになっているか
- 違約金の額と、手付金との関係はどう書かれているか
- ローン特約で解除になったとき、手付金はどう扱われるか
よくある失敗
- 受け取った手付金を引渡しの前に使ってしまい、手付解除の倍額が用意できない
- 手付解除の期日を確かめず、期日を過ぎてから解除を申し出る
- 手付金と違約金を同じものだと思い込む
- 住み替え先が決まらないまま契約し、売主側の都合で解除することになる
買主から手付解除を申し出られたとき
買主の側から「手付金を放棄してやめたい」と言われることもあります。慌てずに、次の順で確かめましょう。
- 申し出の日が、契約書の手付解除の期日より前かを確かめる
- 自分が契約の履行に着手していたかを、不動産会社と整理する
- 解除の申し出を、日付の入った書面でもらう
- 受け取った手付金を返さずにそのまま受け取る形になることを、書面で確かめる
- 不動産会社への仲介手数料の扱いを、媒介契約の定めで確かめる
手付解除が成り立てば、売主は手付金を受け取ったまま、別の買主を探すことになります。売り出しを再開する時期や価格は、会社と相談して決め直しましょう。
判断の分かれ道
売主の側で事情が変わったときは、まず期日と相手の着手の有無を確かめます。期日前で相手も着手していなければ、手付解除ができます。そうでなければ、合意による解除を相談するか、契約どおりに進めるかを考えることになります。
よくある質問
- 手付金はいくらにするのが普通ですか？
- 法律で一律に決まった額はなく、売主と買主の話し合いで決めます。売主が宅建業者のときは、代金の10分の2までという上限があります。
- 手付金は返さなくてよいお金ですか？
- 契約どおりに取引が進めば、残代金に充てるのが一般的です。ローン特約などで契約が白紙になるときは、契約書の定めにより返すことがあります。
- 売主から手付解除をするには、いくら必要ですか？
- 受け取った手付金の倍額を、買主に現実に提供する必要があります。口で伝えるだけでは足りません。
- 手付解除をされたら、損害賠償を請求できますか？
- できません。民法557条2項により、手付解除では手付のほかに損害賠償を請求できないとされています。
- 手付解除はいつまでできますか？
- 相手が契約の履行に着手するまでです。契約書で手付解除の期日を決めている場合は、その期日も確かめてください。
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売却の全体の流れは「不動産売却の流れ」、引き渡した後の責任は「契約不適合責任で売主が負う責任」、契約書の印紙は「不動産売買契約書の印紙税」にまとめています。売却を任せる会社の選び方は「売却の会社の選び方」が参考になります。売買を扱う会社は業種別の一覧から探せます。複数の会社にまとめて相談することもできます。
まとめ
- 手付金は、売買契約のときに買主から売主へ渡すお金で、残代金に充てるのが一般的
- 手付には証約手付・解約手付・違約手付の働きがあり、特に大切なのは解約手付
- 民法557条により、相手の着手前なら、買主は放棄、売主は倍額の提供で解除できる
- 手付解除では、別に損害賠償は請求できない
- 売主が宅建業者のときは、手付も違約金も代金の10分の2までに制限される
- 受け取った手付金は、手付解除の倍額に備えて、引渡しまで使わずにおく
