サブリースの仕組みとは？登場人物3者とお金の流れ、2つの契約を整理
サブリースの仕組みを、オーナー・サブリース会社・入居者の3者と、2つの契約に分けて説明します。毎月のお金の流れ、法律で決まっているルール、契約が終わったときの入居者の扱いまで順に整理します。
結論
- サブリースとは、サブリース会社がオーナーから建物を借り上げ、入居者に又貸しする仕組みです。
- 契約は2つあります。オーナーとサブリース会社の「借上げの契約」と、サブリース会社と入居者の「又貸しの契約」です。
- オーナーは入居者から直接家賃を受け取らず、サブリース会社から決まった賃料を受け取ります。この賃料は見直されることがあります。
「サブリースにすれば空室の心配がなくなる」。そう聞いても、だれがだれにお金を払うのか、はっきりしないという方は多いはずです。
仕組みがあいまいなまま契約すると、賃料の見直しや解約の場面で「こんなはずでは」となりがちです。逆に、登場人物と契約の関係さえ押さえれば、契約書のどこを読むべきかが見えてきます。
この記事では、サブリースの仕組みを、登場人物、2つの契約、お金の流れの順に整理します。
サブリースの仕組みとは
サブリースとは、サブリース会社が建物を一括で借り上げ、自分が貸主になって入居者に又貸しする仕組みです。又貸しのことを法律では「転貸」と言います。
オーナーから見ると、相手はサブリース会社1社だけです。入居者と契約を結ぶのも、家賃を受け取るのも、サブリース会社です。
2つの契約でできている
サブリースは、次の2つの契約が重なってできています。
- 借上げの契約：オーナーが貸主、サブリース会社が借主。法律では「特定賃貸借契約」、ガイドラインでは「マスターリース契約」と呼びます
- 又貸しの契約：サブリース会社が貸主、入居者が借主。「転貸借契約」と呼びます
賃貸住宅管理業法第2条では、借主が第三者に転貸する事業を目的として結ぶ賃貸住宅の賃貸借契約を「特定賃貸借契約」と定めています。この契約で借りた住宅を転貸する事業者を「特定転貸事業者」と言います。いわゆるサブリース会社のことです。
言葉の言い換え
| 言葉 | 意味 |
|---|---|
| 特定賃貸借契約（マスターリース契約） | オーナーとサブリース会社の借上げの契約 |
| 特定転貸事業者 | 借り上げた住宅を又貸しする会社。サブリース会社 |
| 転貸借契約 | サブリース会社と入居者の又貸しの契約 |
| 転借人 | 又貸しを受けて住む入居者 |
| 勧誘者 | サブリース会社に代わって借上げを勧める人や会社 |
サブリースの登場人物
3者の立場を比べる
| 登場人物 | 借上げの契約での立場 | 又貸しの契約での立場 | 主な役割 |
|---|---|---|---|
| オーナー | 貸主 | 関わらない | 建物を持ち、借上げの賃料を受け取る |
| サブリース会社 | 借主 | 貸主 | 入居者を募集し、家賃を受け取り、賃料を払う |
| 入居者 | 関わらない | 借主 | 部屋に住み、家賃を払う |
ポイントは、サブリース会社が2つの顔を持つことです。オーナーに対しては「借りる側」、入居者に対しては「貸す側」になります。
勧誘者という4人目
借上げの提案は、サブリース会社だけから来るとは限りません。アパートの建築を請け負う会社や、土地の売買を仲介する会社が、借上げとセットで勧めることもあります。
国土交通省のガイドラインでは、こうした会社も「勧誘者」に当たり得るとしています。勧誘者にも、誇大な広告や不当な勧誘の禁止が及びます。
お金の流れ
毎月の流れ
毎月のお金は、おおむね次の順で動きます。
- 入居者が、サブリース会社に家賃を払う
- サブリース会社が、契約で決めた借上げの賃料をオーナーに払う
- オーナーは、受け取った賃料から、ローンの返済や税金、契約でオーナーの負担と決めた修繕費などを払う
入居者の家賃の合計と、オーナーに払う賃料の差が、サブリース会社の取り分になります。空室が出ても、オーナーへの賃料は契約どおり払われるのが原則です。空室の心配を引き受けてもらう代わりに、満室のときより受け取る額は少なくなるのが普通です。
流れから外れるお金
毎月の流れとは別に、次のお金の扱いを契約書で確かめます。
- 免責期間：入居者が決まるまでなど、賃料が払われない期間
- 敷金：入居者から預かる敷金を、だれが持つか
- 修繕費：設備の交換や大きな修繕を、どちらが負担するか
- 原状回復の費用：入居者が出たあとの直しを、だれが負担するか
手元に残る額で考える
サブリースの賃料と、管理委託にした場合の家賃収入は、そのままでは比べられません。どちらも、修繕費や税金、空室の見込み、免責期間などを差し引いた「手元に残る額」に直してから並べます。空室の見込みや修繕費は物件ごとに違うため、提案した会社に根拠を示してもらいましょう。
ポイント
- サブリースは「借上げの契約」と「又貸しの契約」の2つでできている
- オーナーの相手はサブリース会社1社。入居者とは直接契約しない
- 家賃と賃料の差がサブリース会社の取り分になる
- 免責期間・敷金・修繕費は、毎月の流れとは別に確かめる
管理委託との違い
似た言葉に「管理委託」があります。管理委託では、オーナーが入居者と直接契約し、管理会社には業務を任せるだけです。
| 項目 | サブリース | 管理委託 |
|---|---|---|
| 入居者の貸主 | サブリース会社 | オーナー |
| オーナーの収入 | サブリース会社からの賃料 | 入居者からの家賃から管理料を引いた額 |
| 空室の影響 | 直接は受けにくい | そのまま受ける |
| 賃料の見直し | 減額を求められることがある | 家賃は入居者との契約による |
法律で決まっているサブリースのルール
賃貸住宅管理業法
2020年12月15日から、賃貸住宅管理業法のサブリースに関する決まりが施行されています。
- 第28条：家賃や解約などについて、事実と大きく違う広告や、実際より有利だと誤解させる広告をしてはならない
- 第29条：判断に影響する大事なことを、わざと伝えなかったり、事実と違うことを伝えたりしてはならない
- 第30条：契約を結ぶまでに、契約の内容を書いた書面を渡して説明しなければならない
- 第31条：契約を結んだら、家賃や契約期間などを書いた書面を遅れずに渡さなければならない
借地借家法
サブリース会社は、オーナーに対しては借り手です。そのため、借り手を守る借地借家法が関わります。
- 第32条：経済事情の変動などで賃料が不相当になれば、借り手から賃料の減額を求められることがある
- 第28条：オーナーから更新を断ったり解約を申し入れたりするには、正当な事由が必要とされる
解約については「サブリースの解約」で詳しく説明しています。
国土交通省のガイドラインでは、契約期間は家賃が固定される期間ではないことを、契約前に書面で説明するよう求めています。「30年契約」と聞いても、30年同じ賃料という意味ではありません。
借上げが終わったら入居者はどうなる
借上げの契約が終わっても、入居者がすぐに出ていくとは限りません。ガイドラインでは、借上げの契約が終わった場合、オーナーがサブリース会社の「貸主の立場」を引き継ぐことになると説明しています。
つまり、それまで入居者と関わりのなかったオーナーが、急に入居者の貸主になります。敷金の返還の義務も、引き継ぐ場合があります。
引き継ぎに備えて確かめること
- 入居者ごとの家賃、契約期間、敷金の額を一覧でもらえるか
- 入居者との契約書の写しを渡してもらえるか
- 引き継ぎのあと、管理をだれに頼むか
仕組みを場面で考える
たとえば、建築とセットで借上げを勧められたAさん
Aさんは、土地にアパートを建てる提案を受けました。建築会社からは、借上げもセットで勧められました。
Aさんは、まず登場人物を紙に書き出しました。建物を建てる会社、借り上げる会社、入居者の3者です。借上げの相手が建築会社とは別の会社だと分かり、借上げの契約書はその会社から説明を受けることにしました。
たとえば、相続で借上げ中のアパートを引き継いだBさん
Bさんは、親からアパートを相続しました。入居者の名前も家賃も分からず、不安になりました。
調べると、入居者と契約しているのはサブリース会社でした。Bさんが受け取るのは借上げの賃料だけです。Bさんは、借上げの契約書と、賃料の見直しの時期を真っ先に確かめました。
仕組みから見た向き・不向き
サブリースが合いやすい場合
- 遠方に住んでいて、入居者の対応に時間をとれない
- 空室が続いたときの収入の減り方が心配で、安定を優先したい
- 入居者とのやりとりを、すべて1社に任せたい
管理委託も比べたい場合
- 立地がよく、一般の募集で入居が見込める
- 満室時の家賃を、できるだけ手元に残したい
- 数年のうちに売る・住むなど、使い道が変わる予定がある
契約書を読む順番
借上げの契約書は、ページ数が多くなりがちです。仕組みに沿って、次の順で読むと迷いにくくなります。
- 当事者の欄で、借上げの相手の会社名を確かめる
- 賃料の欄で、額・支払日・見直しの時期を確かめる
- 免責期間と敷金の欄で、賃料が出ない期間と預かり金の扱いを確かめる
- 修繕の欄で、費用の分担を確かめる
- 期間・更新・解約の欄で、やめるときの条件を確かめる
- 終了時の欄で、入居者と敷金の引き継ぎを確かめる
仕組みの誤解からくる失敗
- 「家賃保証」を、ずっと同じ額が入る約束だと思い込む
- 入居者の家賃が上がれば、自分の賃料も上がると思い込む
- 借上げをやめれば、入居者も一緒に出ていくと思い込む
- 建築の契約と借上げの契約を、同じ会社との1つの契約だと思い込む
仕組みを人に説明できるかどうかが、理解の目安になります。家族に「だれが、だれに、いくらを、いつ払うのか」を説明してみて、詰まるところがあれば、そこが契約書で確かめるべき点です。
家賃保証という言葉の違いは「家賃保証とサブリースの違い」で比べています。
契約前に確かめるチェックリスト
- 借上げの契約の相手はどの会社か
- 賃料の額と、見直しの時期・決め方
- 免責期間があるか、いつ・何日か
- 敷金はだれが預かるか
- 修繕費の分担と、工事の業者をだれが決めるか
- 契約期間と、更新・解約の条件
- 借上げが終わったときの入居者と敷金の引き継ぎ
よくある質問
- サブリースの仕組みを一言でいうと？
- サブリース会社が建物を借り上げ、自分が貸主になって入居者に又貸しする仕組みです。オーナーはサブリース会社から賃料を受け取ります。
- オーナーは入居者と契約しますか？
- しません。入居者と契約するのはサブリース会社です。ただし借上げが終わると、オーナーが貸主の立場を引き継ぐことになります。
- サブリースの賃料はずっと同じですか？
- 同じとは限りません。借地借家法第32条により、サブリース会社から減額を求められることがあります。
- サブリース会社の取り分はどこから出ますか？
- 入居者から受け取る家賃の合計と、オーナーに払う賃料の差です。
- 借上げを勧めるのは誰でも同じルールですか？
- 建築会社や不動産会社など、サブリース会社に代わって勧誘する人にも、誇大な広告や不当な勧誘の禁止が及びます。
- 契約前の説明は口頭だけでもよいですか？
- よくありません。賃貸住宅管理業法第30条により、契約を結ぶまでに書面を渡して説明することが決まっています。
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まとめ
- サブリースは、サブリース会社が借り上げて又貸しする仕組み
- 契約は、オーナーとの借上げの契約と、入居者との又貸しの契約の2つ
- 家賃と賃料の差がサブリース会社の取り分。賃料は減額されることがある
- 賃貸住宅管理業法で、誇大広告・不当勧誘の禁止と書面での説明が決まっている
- 借上げが終わると、オーナーが入居者の貸主の立場を引き継ぐことになる
