サブリースの免責期間とは？2種類の免責と賃料改定の時期を契約前に確認

サブリースの提案書には「空室があっても毎月賃料をお支払いします」と書かれていることがよくあります。ところが契約書を読むと、「免責期間」という言葉が出てきます。

「空室でも払ってもらえるはずなのに、払われない期間があるのはなぜか」。「それは何か月なのか」。こうした疑問を持ったまま署名してしまうと、最初の数か月の収入が想定と大きく違うことになります。

この記事では、免責期間の意味と種類、賃料改定の時期との関係、契約前に確かめる点を順に説明します。

サブリースの免責期間とは

サブリースの免責期間とは、サブリース会社がオーナーに支払う賃料の支払いが免除される期間のことです。この間、オーナーには賃料が入りません。

国土交通省のガイドラインでは、入居者の新規募集や退去後の募集に一定の時間がかかるといった理由から、免責期間を設定する場合があることを前提に、その旨を重要事項説明書に書いて説明するよう求めています。

「空室保証」との関係

広告や説明で「空室保証」と言われていても、免責期間が設けられていることがあります。空室でも賃料が入るのは、免責期間が終わったあとの話だと考えておきましょう。

免責期間の2つの種類

国土交通省のガイドラインに添えられた重要事項説明書の記載例では、免責期間を次の2つに分けて書く形になっています。

引渡しに係る免責期間

新築のアパートなどで、建物をサブリース会社に引き渡した直後は、まだ入居者がいません。この入居者を集める間について、賃料の支払いを免除する定めです。

ローンの返済は、建物の完成や引渡しに合わせて始まることがあります。引渡しの免責期間がある場合、返済が始まっているのに賃料が入らない月が生じます。その間の資金を用意しておけるかを確かめましょう。

退出募集に係る免責期間

入居者が退去したあと、次の入居者を募集する間について、賃料の支払いを免除する定めです。こちらは、契約期間中に何度も起こり得ます。

退去が多い物件ほど、この免責の影響は大きくなります。「部屋ごとか、建物全体か」「1回あたり何か月か」まで確かめておきましょう。

免責期間が受け取る賃料に与える影響

免責期間の影響は、月数に置きかえると分かりやすくなります。たとえば1年のうちに免責の月がある場合、その年に受け取る賃料は「月額の賃料 ×（12 − 免責の月数）」になります。

手元に残る額で考える

免責期間中も、固定資産税やローンの返済、建物の保険料などは発生します。賃料が入らない月にも出ていくお金があることを、収支の計画に入れておきましょう。

提案書の収支の試算が、免責期間を含めて計算されているかも確かめます。免責の月を入れずに計算されていれば、1年目の手取りは試算より少なくなります。

たとえば、新築アパートで提案を受けた場合

たとえば、土地にアパートを建てる計画を進めていたDさん。サブリースの提案書には、月々の賃料と年間の収入が書かれていました。

Dさんは重要事項説明書の家賃の欄を見て、引渡しに係る免責期間と、退出募集に係る免責期間の両方が書かれていることに気づきました。そこで、免責の月数を入れて1年目の収支を計算し直し、ローンの返済が始まる時期と照らし合わせました。足りない月の分は、手元の資金で備えることにしました。

賃料改定の時期も一緒に確かめる

免責期間と並んで確かめたいのが、賃料が見直される時期です。ガイドラインの重要事項説明書の記載例では、「初回の家賃改定日」と「2回目以降の家賃改定日」を書く欄があり、見直しで家賃が減額となる場合があることも書く形になっています。

契約期間は「賃料が固定される期間」ではない

ガイドラインでは、契約期間は家賃が固定される期間ではないことを、書面に書いて説明するよう求めています。契約期間が長くても、その間ずっと同じ賃料とは限りません。

改定日以外でも減額を求められることがある

借地借家法には、建物の賃料が不相当になったとき、契約の条件にかかわらず増額や減額を請求できるという決まりがあります。そのため、家賃改定日が決まっていても、それ以外の日に減額を求められることがあります。

ガイドラインでは、減額を求めることができるのは、税などの負担の増減、経済事情の変動、近くの似た建物の賃料との比較で不相当になった場合だとしています。空室が増えたことや、サブリース会社の経営が悪くなったことだけでは、この決まりによる減額の請求はできないとも書かれています。

定期借家の場合

サブリースを定期借家の契約で結び、賃料の改定についての特約を定めた場合は、借地借家法の賃料の増減の請求の決まりは適用されません。ただし、定期借家では、オーナーからの途中解約は原則としてできないとされています。契約の種類の違いは「定期借家と普通借家の違い」で説明しています。

契約前に確かめる手順

免責期間と賃料改定の時期は、次の順番で確かめると漏れが少なくなります。

1. 重要事項説明書の「家賃」の欄で、引渡しの免責期間と退出募集の免責期間が書かれているかを見る

1. それぞれの月数と、部屋ごとか建物全体かを確かめる

1. 初回の家賃改定日と、2回目以降の改定の間隔を確かめる

1. 賃料の設定の根拠として、近くの似た物件の家賃相場が示されているかを見る

1. 免責の月数を入れて、1年目と改定後の収支を計算し直す

1. 説明と契約書の中身が同じかを、署名の前に見比べる

説明から契約まで時間をとる

国土交通省のガイドラインでは、重要事項の説明から契約までに1週間程度の十分な期間をおくことが望ましいとしています。免責期間の月数を入れた計算は、その場ですぐにはできません。書面を持ち帰って確かめましょう。

説明されなかったときは

ガイドラインでは、新築当初の数か月間の免責期間があることを説明しないことを、事実を告げない不当な勧誘の例として挙げています。説明がないまま契約を急がされたら、免責期間の有無をはっきり尋ねてください。

免責期間は、広告や提案書の目立つところには書かれていないことがあります。重要事項説明書と契約書の家賃の欄を、必ず自分の目で確かめましょう。

契約書の言葉の言い換え

免責期間や賃料改定のまわりには、耳慣れない言葉が並びます。説明の場で迷わないよう、意味を言い換えておきます。

判断の分かれ道

免責期間があること自体は、珍しいことではありません。大切なのは、その長さと回数を、自分の資金で受け止められるかどうかです。

• 手元の資金で、免責の月のローン返済や税金を払えるなら、他の条件と合わせて比べればよい
• 免責の月に返済が苦しくなるなら、返済の開始時期や借入の計画から見直す
• 退去の多い間取りや立地なら、退去後の免責の影響を重く見る
• 複数の会社から提案を受け、免責期間の有無と月数を同じ表に並べる

確認のチェックリスト

よくある失敗

提案書の年間収入をそのまま信じる

提案書の年間収入が、免責期間を入れずに計算されていることがあります。1年目の収入は、免責の月数を引いて計算し直しましょう。

退去後の免責を見落とす

引渡しの免責期間だけを確かめ、退去後の免責期間を見落とす例があります。入居者が替わるたびに起こり得るため、長い目で見ると影響が大きくなることがあります。

改定日だけを見て安心する

「改定は数年後だから、それまでは同じ賃料」と考えるのは早計です。改定日以外でも減額を求められることがあると知っておきましょう。注意点の全体像は「サブリースの注意点」にまとめています。

よくある質問

サブリースの免責期間とは何ですか？

入居者の募集に時間がかかることなどを理由に、サブリース会社がオーナーに賃料を支払わない期間のことです。

免責期間は何か月ですか？

契約によって違います。重要事項説明書の家賃の欄に月数が書かれるので、引渡し時と退去後の両方を確かめてください。

免責期間は入居者が替わるたびにありますか？

退出募集に係る免責期間が定められていれば、退去のたびに起こり得ます。契約書で定めの有無と月数を確かめましょう。

免責期間の説明は義務ですか？

免責期間を設ける場合は、重要事項説明書に書いて説明することが国土交通省のガイドラインで求められています。

賃料改定日までは賃料は下がりませんか？

下がらないとは限りません。借地借家法により、改定日以外でも減額を求められることがあります。

免責期間中も固定資産税やローンは払う必要がありますか？

払う必要があります。賃料が入らない月にも出ていくお金があるため、免責の月数を入れて資金の計画を立てておきましょう。

サブリースや管理の相談先を探すには

当メディアの会社一覧では、公式ホームページの情報をもとに不動産会社をまとめています。シェアハウスとして借り上げる会社はシェアハウスの会社一覧で探せます。サブリースをやめたいときの進め方は「サブリースの解約」、家賃保証との違いは「家賃保証とサブリースの違い」もご覧ください。

まとめ

• 免責期間とは、サブリース会社がオーナーに賃料を支払わない期間のこと
• 引渡し時の免責と、退去後の募集時の免責の2種類がある
• 免責期間を設ける場合は、重要事項説明書に書いて説明する決まり
• 賃料改定日を確かめ、改定日以外でも減額を求められることがあると知っておく
• 免責の月数を入れて、1年目と改定後の収支を計算し直してから契約する