サブリースの賃料減額は断れる？借地借家法32条の要件と対応の流れ
サブリース会社から賃料の減額を求められたときに関わる、借地借家法第32条の要件と、国土交通省のガイドラインの考え方を整理します。申し入れを受けてからの対応の流れと、話し合いがまとまらないときの進め方も説明します。
結論
- サブリース会社は、借地借家法第32条により、賃料が不相当になったときに減額を求めることができます。「減額しない」という特約があっても、この請求はできるとされています。
- ただし、オーナーは減額の請求を必ず受け入れなければならないわけではありません。もとの賃料を決めた事情などを踏まえ、話し合いで相当な額を決めます。
- 話し合いがまとまらないときは、まず裁判所の調停を申し立てるのが決まりです。
「来月から賃料を下げさせてください」。サブリース会社からそう言われて、驚いたオーナーは少なくありません。契約のときに「家賃保証」と聞いていたなら、なおさらです。
一方で、言われるままに書類へ署名すると、その額が新しい賃料として固まってしまいます。断れるのか、どこまで話し合えるのかを知ってから動くことが大切です。
この記事では、賃料減額のもとになる借地借家法第32条の中身と、申し入れを受けたときの対応の流れを整理します。
サブリースの賃料減額とは
サブリースの賃料減額とは、借り手であるサブリース会社が、オーナーに払う借上げの賃料を下げるよう求めることです。根拠は、借地借家法第32条の「借賃増減請求権」です。
サブリース会社はオーナーに対して借り手の立場にあります。そのため、借り手が使えるこの権利を、サブリース会社も使えます。仕組みそのものは「サブリースの注意点」でも説明しています。
最高裁もサブリースへの適用を認めている
国土交通省の資料では、平成15年10月21日などの最高裁判決により、サブリースの契約にもこの決まりが適用されると整理されています。そのうえで、減額が認められるかは、当事者が賃料を決めたときの事情なども含めて総合的に考えるとされています。
借地借家法32条の要件
減額を求められる3つの場面
借地借家法第32条第1項では、建物の賃料が次のどれかで不相当になったとき、契約の条件にかかわらず、将来に向かって増額や減額を求められるとしています。
- 土地や建物にかかる税金などの負担が増えたり減ったりしたとき
- 土地や建物の価格の上がり下がりなど、経済事情が変わったとき
- 近くの同じような建物の家賃と比べて、不相当になったとき
国土交通省のガイドラインの説明例では、空室が増えたことや、サブリース会社の経営が悪くなったことだけでは、この要件に当たらないとしています。
「減額しない」特約の扱い
同じ条文には、「一定の期間は増額しない」という特約があればそれに従う、という定めがあります。特約で守られるのは増額の側だけです。
ガイドラインでは、「家賃は減額できない」「何年間は減額できない」といった定めが契約にあっても、サブリース会社は減額を請求できると説明するよう求めています。
定期借家なら扱いが違う
借地借家法第38条では、定期建物賃貸借で賃料の改定についての特約がある場合、第32条は適用しないとしています。ガイドラインでも、定期借家として借上げの契約を結び、「家賃は減額できない」との特約を定めれば、サブリース会社から減額を請求できないと説明しています。
| 契約の形 | 「減額しない」特約 | サブリース会社からの減額請求 |
|---|---|---|
| 普通借家の借上げ | あっても請求は妨げられない | できる（要件を満たす場合） |
| 定期借家の借上げ | 賃料改定の特約として定めれば | 第32条は適用されない |
定期借家と普通借家の違いは「定期借家と普通借家の違い」で説明しています。
オーナーは断れるのか
必ず受け入れる義務はない
ガイドラインでは、オーナーは減額の請求を必ず受け入れなければならないわけではないと明記しています。もとの賃料を決めた事情を総合的に考えたうえで、話し合いで相当な額を決めます。合意できなければ、最終的には裁判で決まります。
話し合いの間の賃料
借地借家法第32条第3項では、減額について話し合いがまとまらない間、オーナーは自分が相当と考える額の賃料を請求できるとしています。
ただし、後で減額を正しいとする裁判が確定し、受け取った額が多すぎた場合は、超えた分に年1割の利息を付けて返さなければなりません。強気の額を受け取り続けると、後で負担が増えることもあります。
減額の前に書面での説明が要る
ガイドラインでは、サブリース会社が減額を請求する前に、減額後の賃料の額と、その根拠などを書面で渡して説明する必要があるとしています。口頭だけで「来月から下げます」と言われたら、書面を求めましょう。
ポイント
- 減額の根拠は借地借家法第32条。要件は税負担・経済事情・近くの家賃との比較
- 空室の増加や会社の経営悪化だけでは要件に当たらない
- 普通借家の借上げでは「減額しない」特約があっても請求はできる
- オーナーは必ず受け入れる義務はなく、話し合いで相当な額を決める
減額を申し入れられたときの対応の流れ
- 減額後の賃料と、その根拠を書いた書面を求める
- 契約書と、契約前の説明書面で、賃料の見直しの定めを読み直す
- 根拠が3つの要件のどれに当たるのかを確かめる
- 近くの同じような物件の募集家賃を自分でも調べ、根拠と比べる
- 納得できない点を、書面で質問や対案として返す
- まとまらなければ、弁護士などの専門家に相談し、調停を考える
調停が先になる
民事調停法第24条の2では、建物の賃料の増減についての争いで訴えを起こそうとする人は、まず調停を申し立てなければならないとしています。いきなり裁判ではなく、裁判所での話し合いから始まります。
合意するときの注意
減額に合意するなら、新しい賃料、いつから変わるか、次の見直しの時期を書面に残します。合意した額は、次に減額や増額を考えるときの出発点になります。
根拠の資料をどう読むか
書面で確かめる点
サブリース会社から根拠の資料が届いたら、次の点を一つずつ確かめます。
- 3つの要件のどれを理由にしているか
- 比べている近くの物件は、広さ・築年数・駅からの距離が似ているか
- 比べている家賃は、募集の家賃か、実際に決まった家賃か
- もとの賃料を決めたとき、どんな事情や収支の見込みが前提だったか
- 減額はいつからで、次の見直しはいつか
最高裁の考え方では、賃料を決めたときの事情も判断に入ります。契約したときの収支の見込みや、借上げを前提にした返済の計画があれば、その資料も手元にそろえておきましょう。
言葉の言い換え
| 言葉 | 意味 |
|---|---|
| 借賃増減請求権 | 賃料が不相当になったとき、増額や減額を求める権利 |
| 不相当 | 今の賃料が、事情の変化で釣り合わなくなっていること |
| 相当賃料 | 事情を考えたうえで、釣り合うとされる賃料 |
| 調停 | 裁判所で、調停委員を交えて話し合う手続き |
| 特約 | 契約のなかで、当事者が特に決めた約束 |
記録の残し方
やりとりは、日付・相手・内容をそろえて残します。電話で話したときも、要点をメールや書面で送り返しておくと、言った・言わないを防げます。
減額の請求や調停の見通しは、契約の内容と事情で変わります。本記事は2026年10月時点の法令とガイドラインにもとづく一般的な説明です。個別の判断は、弁護士などの専門家にご相談ください。
判断の分かれ道
- 近くの家賃が実際に下がっているなら、根拠の数字を確かめたうえで、幅や時期を話し合う
- 根拠が空室の増加や会社の事情だけなら、要件に当たるかを質問する
- 減額を受けると返済が苦しくなるなら、管理委託への切り替えや解約も含めて考える
- 定期借家の契約なら、賃料改定の特約の中身を先に確かめる
解約を考えるときは「サブリースの解約」をご覧ください。
場面で考える
たとえば、築年数がたったアパートのCさん
Cさんは、借上げから年数がたったアパートを持っています。サブリース会社から「周りの家賃が下がった」として減額を求められました。
Cさんは、根拠の資料を書面でもらいました。そのうえで、近くの似た物件の募集家賃を自分でも調べました。会社の示した下げ幅は大きすぎると考え、根拠を添えて対案を返しました。
たとえば、契約書に「減額しない」とあったDさん
Dさんの契約書には「10年間は減額しない」とありました。それでも減額を求められ、契約違反だと考えました。
調べると、普通借家の借上げでは、この定めがあっても請求自体はできるとされていました。Dさんは、請求を拒むのではなく、要件と根拠を話し合う方針に切り替えました。
たとえば、一部の減額で合意したKさん
Kさんは、根拠の資料を確かめたところ、近くの家賃が下がっていることは事実だと分かりました。ただし、会社の示した下げ幅には納得できませんでした。
Kさんは、下げ幅を小さくすることと、次の見直しの時期を契約書に書くことを条件に合意しました。合意の書面には、新しい賃料と、変わる日を明記しました。
減額を受けたあとの見直し
減額に合意したあとも、そのままにせず、次の点を見直します。
- 新しい賃料で、ローンの返済や修繕の積み立てが続けられるか
- 次の見直しの時期と、そのときに確かめる資料
- 管理委託にした場合と比べて、手元に残る額がどう変わるか
- 将来売る予定があるなら、借上げ付きのままでの売りやすさ
減額が続くようなら、借上げそのものを続けるかを考える時期かもしれません。管理委託との比べ方は、複数の会社から提案を取ると見えやすくなります。
申し入れを受けたときのチェックリスト
- 減額後の額と根拠を、書面でもらったか
- 根拠が3つの要件のどれに当たるか確かめたか
- 契約が普通借家か定期借家かを確かめたか
- 近くの似た物件の家賃を自分でも調べたか
- やりとりの記録を、日付つきで残しているか
よくある失敗
- 申し入れの書類に、その場で署名してしまう
- 口頭のやりとりだけで話を進め、記録を残さない
- 「減額しない」と書いてあるから大丈夫だと、根拠を確かめない
- 相当と考える額を高く見積もりすぎ、後で利息付きで返すことになる
よくある質問
- サブリースの賃料減額は拒否できますか？
- 必ず受け入れる義務はありません。ただし請求そのものは借地借家法で認められているため、要件と根拠を確かめて話し合います。
- 「減額しない」特約があれば減額されませんか？
- 普通借家の借上げでは、特約があってもサブリース会社は減額を請求できるとされています。定期借家で賃料改定の特約がある場合は扱いが違います。
- 空室が増えたことは減額の理由になりますか？
- ガイドラインの説明例では、空室の増加や会社の経営悪化だけでは、減額請求の要件に当たらないとしています。
- 話し合いがまとまらないとどうなりますか？
- まず裁判所に調停を申し立てます。それでもまとまらなければ、最終的には裁判で相当な賃料が決まります。
- 減額は過去にさかのぼりますか？
- 借地借家法第32条の請求は、将来に向かって賃料を変えるものです。
- 減額の説明は口頭でもよいですか？
- ガイドラインでは、減額を請求する前に、減額後の額と根拠などを書面で渡して説明する必要があるとしています。
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まとめ
- サブリース会社は借地借家法第32条で賃料の減額を求められる
- 要件は、税負担の増減、経済事情の変動、近くの家賃との比較の3つ
- 普通借家の借上げでは「減額しない」特約があっても請求はできる
- オーナーは必ず受け入れる義務はなく、根拠を書面で求めて話し合う
- まとまらなければ調停が先。受け取りすぎた分は年1割の利息を付けて返す
