サブリースのメリット5つと向く人｜デメリットとの比較表で判断する

「サブリースにすれば、空室の心配がなくなる」。提案を受けて、そう感じた方は多いはずです。遠方に住んでいたり、本業が忙しかったりすると、なおさら魅力的に聞こえます。

一方で、「サブリースはやめた方がいい」という声も耳にします。良い話なのか、避けるべき話なのか。判断に迷うのは自然なことです。

答えは、オーナーの事情によって変わります。この記事では、サブリースのメリットを5つに分けて説明し、デメリットと並べて比べます。最後に、どんな人に向くかを判断の分かれ道として整理します。

サブリースとは

サブリースとは、不動産会社が建物を借り上げ、入居者に又貸しする仕組みです。オーナーとサブリース会社の間の契約は、法律では「特定賃貸借契約」と呼ばれます。マスターリース契約と呼ぶこともあります。

オーナーにとっての借り手は、入居者ではなくサブリース会社です。そのため、オーナーはサブリース会社から、契約で決めた賃料を受け取ります。

管理委託との違い

よく比べられるのが、管理会社に管理だけを任せる「管理委託」です。管理委託では、入居者と契約するのはオーナー自身です。家賃は入居者から入り、そこから管理費を払います。

サブリースのメリット5つ

1. 空室があっても賃料が入りやすい

サブリースの最大のメリットは、空室の有無にかかわらず、契約で決めた賃料を受け取れることです。入居者が出ていっても、その月から収入がゼロになるわけではありません。

ローンの返済がある方にとって、毎月の入金が読みやすいことは大きな安心材料です。ただし、入居者が決まるまで賃料が支払われない「免責期間」が設けられることがあります。

2. 家賃の滞納の影響を受けにくい

入居者が家賃を払わないとき、催促や対応をするのはサブリース会社です。オーナーは入居者と直接の契約関係にないため、滞納がそのまま自分の収入の減少になることは基本的にありません。

滞納への対応は、気持ちの負担が大きい仕事です。この負担から離れられることを、メリットとして挙げる方は少なくありません。

3. 募集や入居者対応を任せられる

入居者の募集、契約の手続き、入居中の問い合わせや苦情への対応は、サブリース会社が行います。どこまで任せられるかは契約によって違うため、重要事項説明書で確かめましょう。

国土交通省のガイドラインでは、サブリース会社が入居者からの苦情や問い合わせに対応する場合、その内容をできるだけ具体的に書面に書いて説明することとしています。

4. 収入と手間の見通しを立てやすい

受け取る賃料の額と支払日が決まっているため、年間の収支を組み立てやすくなります。入居者ごとの家賃を管理する手間も減ります。

ただし、賃料には見直しの時期が決められていることが多く、ずっと同じ額とは限りません。「見通しを立てやすい」と「固定される」は別の話です。

5. 入居者との契約の窓口を持たずに済む

入居者と契約するのはサブリース会社なので、オーナーが入居審査や契約書の取り交わしをする必要はありません。遠方に住んでいて、現地に行く時間がとれない方には大きな利点です。

サブリースのデメリットとの比較表

メリットだけで判断すると、あとで「思っていたのと違う」と感じやすくなります。メリットとデメリットを同じ表に並べて見てみましょう。

賃料は減額されることがある

借地借家法には、建物の賃料が税などの負担の増減、経済事情の変動、近くの似た建物の賃料との比較によって不相当になったとき、契約の条件にかかわらず増額や減額を請求できるという決まりがあります。サブリース会社も借り手なので、賃料の減額を求められることがあります。

国土交通省のガイドラインでは、「一定期間は減額しない」といった定めが契約にあっても、この決まりによる減額の請求はできることを、契約前に説明するよう求めています。一方で、オーナーは請求をそのまま受け入れなければならないわけではなく、話し合いで決めることも書面に書くこととされています。

オーナーからの解約は簡単ではない

普通借家の契約としてサブリースを結ぶと、オーナーから更新を断るには、借地借家法の「正当の事由」が必要です。売却や自分で住むことを考えているなら、この点はいちばん重く見ておきましょう。解約の詳しい流れは「サブリースの解約」で説明しています。

サブリースが向く人・向かない人

向く人

• 遠方に住んでいる、本業が忙しいなど、入居者対応に時間を割けない
• 収入の大きさよりも、毎月の入金の安定を優先したい
• 空室や滞納への対応を、気持ちの負担として抱えたくない
• 賃料の見直しや免責期間があることを理解したうえで、手取りを比べられる

向かない人

• 数年のうちに売る、家族が住むなど、使い道が変わる予定がある
• 立地がよく、一般の賃貸で入居が見込める。借り上げにする価値が小さくなりやすい
• 修繕の業者や内容を、自分で選んで決めたい
• 満室時の家賃収入をできるだけ多く受け取りたい

たとえば、相続した遠方のアパートの場合

たとえば、親から遠方のアパートを相続したCさん。自分は会社勤めで、現地に通うことはできません。地元の会社からサブリースの提案を受けました。

Cさんは、提案された賃料と、管理委託にした場合の想定を並べました。どちらも、修繕費や税金を引いた「手元に残る額」で比べました。そのうえで、賃料の見直しの時期と免責期間、解約の条件を書面で確かめてから決めることにしました。

このように、メリットの大きさは物件そのものより、オーナーの暮らし方や今後の予定で変わります。

メリットを生かすための契約前チェック

サブリースのメリットを生かせるかどうかは、契約書の中身で決まります。署名の前に、次の点を一つずつ確かめましょう。

1. 受け取る賃料の額、支払日、賃料の設定の根拠を書面で示してもらう

1. 賃料の見直しの時期（家賃改定日）と、見直しの決め方を確かめる

1. 免責期間が、最初の入居時だけか、入居者が替わるたびにもあるかを確かめる

1. 修繕・原状回復の費用を、どちらが何について負担するかを設備ごとに確かめる

1. 契約期間、更新の方法、オーナーから解約できる場合と違約金を確かめる

1. 契約が終わったとき、入居者との契約と敷金をどう引き継ぐかを確かめる

重要事項の説明を受けてから決める

サブリース会社には、契約を結ぶまでに、契約の内容を書いた書面を渡して説明する義務があります。国土交通省のガイドラインでは、説明から契約までに1週間程度の十分な期間をおくことが望ましいとしています。

その場で決めるよう急がされたら、立ち止まりましょう。書面を持ち帰り、家族や専門家にも見てもらうのが安心です。

広告の「家賃保証」は言葉どおりに受け取らない

ガイドラインでは、広告で「家賃保証」「空室保証」と表示するときは、その言葉のすぐ近くに、定期的な見直しがあることや、借地借家法により減額されることがあることを表示するよう求めています。広告の目立つ言葉だけでなく、近くに書かれた注意書きまで読みましょう。

「家賃保証」は、家賃が下がらないことを約束する言葉ではありません。家賃保証とサブリースの違いは「家賃保証とサブリースの違い」で整理しています。

よくある失敗

メリットだけを聞いて決める

「空室でも安心」「手間がかからない」という説明だけで契約し、あとで賃料の見直しを求められて驚く例があります。デメリットの説明も求め、比較表のように並べてから判断しましょう。

満室時の家賃と比べてしまう

サブリースの賃料を、満室時の家賃と比べると、損に見えます。反対に、空室の多い時期と比べると、得に見えます。比べるのは、空室の見込みや管理費、修繕費を引いた「手元に残る額」どうしです。

建築とセットで一度に決める

建築会社からアパートの建築とサブリースをセットで提案されることがあります。建物を建てる判断と、借り上げを頼む判断は分けて考えましょう。注意点は「サブリースの注意点」でまとめています。

よくある質問

サブリースの一番のメリットは？

空室があっても、契約で決めた賃料を受け取りやすいことです。ただし免責期間や賃料の見直しがあるため、収入が固定されるわけではありません。

サブリースにすると手取りは増える？

満室時と比べると、受け取る額は低くなるのが普通です。空室の見込みや管理費を引いた手元に残る額で、管理委託と比べてください。

サブリースの賃料は下がることがある？

あります。借地借家法により、契約の条件にかかわらず減額を求められることがあり、そのことは契約前の書面で説明される決まりです。

どんな人にサブリースは向いている？

遠方に住んでいる、本業が忙しいなどで入居者対応に時間を割けず、収入の安定を優先したい人に向いています。

管理委託とサブリースはどちらが良い？

物件の立地、空室の見込み、手間をかけられるかで変わります。両方の想定を同じ条件で並べて比べるのが確実です。

借り上げや管理を任せる会社を探すには

当メディアの会社一覧では、公式ホームページの情報をもとに不動産会社をまとめています。シェアハウスとして借り上げる会社はシェアハウスの会社一覧から探せます。自分で管理する場合との違いは「賃貸管理と自主管理の違い」、空室を減らす工夫は「空室対策」もご覧ください。

まとめ

• サブリースのメリットは、空室や滞納の影響を受けにくく、募集や入居者対応を任せられること
• 受け取る賃料は満室時の家賃より低くなるのが普通で、借地借家法により減額を求められることもある
• オーナーからの解約には正当な事由が必要な場合があり、使い道が変わる予定がある人には向きにくい
• 免責期間、賃料の見直し、修繕の負担、解約の条件を、契約前の書面で確かめる
• 管理委託と「手元に残る額」で比べてから決める