住み替えは売り先行と買い先行どっち？違いの比較表と資金計画の立て方

「先に売ると、住む家がない期間ができそうで不安」。「先に買うと、前の家が売れなかったときが怖い」。住み替えを考える方の多くが、この二つの不安の間で迷います。

どちらにも良い点と注意点があり、正解は家庭ごとに違います。大切なのは、順番を決める前に、お金の上限と時間の余裕を数字で確かめておくことです。

この記事では、売り先行と買い先行の違いを比べ、どちらが向くかの分かれ道と、資金計画の立て方を順に整理します。

住み替えの売り先行・買い先行とは

売り先行の意味

売り先行とは、今住んでいる家の売却を先に進め、売れる見通しが立ってから新しい家を買う住み替えの進め方です。売れた金額をもとに次の家の予算を決められます。

買い先行の意味

買い先行とは、新しい家を先に買い、引っ越したあとで今の家を売る進め方です。新しい家を探す時間をたっぷり取れ、引っ越しも一度で済みます。

同時に進める方法もある

売りと買いを並行して進め、引き渡しの日をそろえる方法もあります。ただし、買主と売主、二つの取引の日程を同時に合わせる必要があり、調整の手間がかかります。

売り先行と買い先行の違いを比較

表のとおり、売り先行は「お金の安心」、買い先行は「住まい選びの安心」を取る進め方だと言えます。どちらの安心を優先したいかを、家族で話しておきましょう。

売り先行が向く人と注意点

売り先行が向く人

• 今の家に住宅ローンが残っていて、売ったお金で返す必要がある
• 手元の資金に余裕がなく、二つの家の支払いを同時にできない
• 新しい家の時期にこだわりがなく、仮住まいもいとわない
• 今の家がいくらで売れるか、見当がついていない

売り先行の注意点

いちばんの注意点は、売れてから新しい家が見つかるまでの住まいです。引き渡しの日までに次の家が決まらないと、賃貸の仮住まいが必要になります。仮住まいの家賃と、引っ越し2回分の費用を予算に入れておきます。

買主と相談して、引き渡しの日を少し後ろにしてもらう方法もあります。売買契約の前に、引き渡しの時期をどこまで調整できるかを仲介の会社に聞いておくと安心です。

場面の例

Bさん夫婦は、子どもの独立を機に、駅に近いマンションへの住み替えを考えました。今の家にはローンが残っていたため、売り先行を選びました。売却の契約で引き渡しを数か月先にしてもらい、その間に新しい家を探しました。

先に売値が決まったことで、次の家の予算を落ち着いて決められました。一方で、希望の物件がすぐには見つからず、期限を意識しながらの家探しになりました。

買い先行が向く人と注意点

買い先行が向く人

• 今の家のローンを返し終えている、または残高が少ない
• 手元の資金で、売れるまでの支払いの重なりに耐えられる
• 学区や通勤の都合で、新しい家の場所や時期を優先したい
• 高齢の家族やペットがいて、仮住まいを避けたい

買い先行の注意点

注意したいのは、今の家がなかなか売れない場合です。売れるまでの間、二つの家のローンや固定資産税、管理費などが重なります。売れる時期が読めないと、早く手放したくて値下げに応じることになりがちです。

金融機関によっては、今の家のローンが残ったまま新しい家のローンを組むことを認めない場合や、審査が厳しくなる場合があります。買い先行を考えるときは、早めに金融機関に相談しておきましょう。

売れなかったときの備え

買い先行では「いつまでに売れなければどうするか」を先に決めておきます。値下げの時期と幅、不動産会社による買取に切り替える時期などです。買取は仲介より早く現金にしやすい反面、価格は会社や物件によって違います。進め方は不動産買取の流れで紹介しています。

住み替えの資金計画の立て方

住み替えの資金計画は、次の順で数字を出していくと迷いにくくなります。

1. 今の家のローン残高を、金融機関の残高証明や返済予定表で確かめる
2. 今の家が売れそうな金額を、複数の会社の査定で確かめる
3. 売ったときに手元に残る金額を出す（売れる金額から、ローンの残り・仲介手数料・登記の費用・税金などを引く）
4. 新しい家に使える自己資金と、借りられる金額の上限を金融機関に聞く
5. 仮住まいや支払いの重なりなど、進め方によって増える費用を足す
6. 売れる金額が査定より下がった場合でも払えるか、余裕を見て確かめる

査定は「売れる金額」の目安

査定額は、その金額で必ず売れることを約束するものではありません。資金計画では、査定額より低めの金額でも計画が成り立つかを確かめておくと安心です。査定の種類と使い分けは不動産査定の種類で詳しく説明しています。

ローンが売却額で返しきれないとき

売れる金額より、今の家のローン残高のほうが多い場合は、足りない分を自己資金で補う必要があります。この場合は、売り先行で金額を確定させてから動くほうが安全です。

住み替えで確かめたい税の特例

住み替えでは、売った家の利益にかかる税金を軽くする特例が使えることがあります。ただし、特例どうしの組み合わせや、住まなくなってからの期間に決まりがあります。

マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除

国税庁の案内では、住んでいた家を売ったとき、一定の要件を満たせば、売った利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。

住まなくなった家を売る場合は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件の一つです。買い先行で引っ越したあと、前の家が長く売れ残ると、この期限に注意が必要になります。

住宅ローン控除との関係

国税庁の案内では、新しい家に入居した年とその前年・前々年に、前の家で3,000万円の特別控除などを受けると、新しい家で住宅ローン控除を受けられません。入居した年の翌年から3年目までの間に前の家を売って特例を受けた場合も同じです。

どちらの特例を使うほうが有利かは、売った利益の大きさや借入額で変わります。順番を決める前に、税務署や税理士に確かめておきましょう。

買換えの特例

国税庁の案内では、一定の要件を満たす住み替えで、売った利益への課税を将来に繰り延べる特例もあります。2026年10月時点の案内では、2027年12月31日までに売ること、住んでいた期間が10年以上であること、売った年の1月1日に土地と建物の所有期間が10年を超えていること、売却代金が1億円以下であることなどが要件です。3,000万円の特別控除とは同時に使えません。

特例の要件は細かく、改正されることもあります。売る前に国税庁の案内で最新の要件を確かめてください。税の全体像は不動産売却の税金で整理しています。

住み替えでよくある失敗

新しい家を先に決めてから、売値を高く見積もる

気に入った家が見つかると、今の家も高く売れるはずだと考えがちです。査定より高い売値で出して売れ残り、結局値下げすることになる例があります。

引き渡しの日を契約の前に詰めていない

売り先行で、引き渡しの日が早すぎて仮住まいが急に必要になる例です。売買契約の前に、引き渡しの時期と、次の家探しの期限をそろえて考えます。

売れるまでの支払いを少なく見積もる

買い先行で、ローンだけを数え、固定資産税や管理費、火災保険を入れ忘れる例です。重なる支払いは、月ごとに書き出して確かめます。

仲介の会社に希望の順番を伝えていない

売り先行か買い先行かを伝えていないと、販売の進め方や値付けの考え方がずれることがあります。最初の相談で、住み替えであること、希望の順番、引っ越しの時期を伝えておきましょう。会社選びの見方は売却の会社の選び方をご覧ください。

住み替え前のチェックリスト

• 今の家のローン残高を確かめた
• 複数の会社の査定で、売れそうな金額の幅をつかんだ
• 売ったときに手元に残る金額を計算した
• 新しい家で借りられる金額の上限を金融機関に聞いた
• 仮住まい、または支払いの重なりの費用を予算に入れた
• 使えそうな税の特例と、その要件を確かめた
• 売れなかったときの期限と次の手を決めた

住み替えの流れ

売り先行・買い先行のどちらでも、大きな流れは次のとおりです。

1. 家族で希望の時期・場所・予算の上限を話し合う
2. 今の家の査定を受け、売り先行か買い先行かを決める
3. 金融機関に新しい家のローンの相談をする
4. 仲介の会社と媒介契約を結び、売り出す（買い先行なら新しい家の契約を先に進める）
5. 売買契約を結び、引き渡しの日を決める
6. 引き渡しと引っ越し、ローンの返済・借り入れの手続きをする
7. 売った翌年に、必要に応じて確定申告をする

売却の手続き全体は不動産売却の流れで、媒介契約の選び方は一般媒介と専任媒介で詳しく説明しています。

よくある質問

住み替えは売り先行と買い先行のどちらが多いですか？

どちらが多いかを示す公的な統計は見当たりません。ローン残高と手元の資金、新しい家の急ぎ具合で選ぶのが基本です。

住宅ローンが残っていても住み替えはできますか？

できます。売ったお金でローンを返すのが一般的で、売れる金額で返しきれないときは自己資金で補います。資金の見通しを立てやすい売り先行が向いています。

売り先行で仮住まいは必ず必要ですか？

必ずではありません。買主と相談して引き渡しの日を後ろにしてもらい、その間に新しい家を決められれば、仮住まいなしで移れることもあります。

住み替えで3,000万円の特別控除と住宅ローン控除は両方使えますか？

国税庁の案内では、新しい家に入居した年とその前後の一定の期間に前の家で3,000万円の特別控除を受けると、住宅ローン控除は受けられません。どちらが有利かは事前に確かめましょう。

買い先行で前の家が売れないときはどうすればいいですか？

値下げの時期と幅、買取への切り替え、貸すことの検討などを、前もって期限とともに決めておきます。貸す場合の考え方は実家は売るか貸すかも参考になります。

住み替えの相談先

売り先行か買い先行かで迷うときは、まず今の家がいくらで売れそうかを複数の会社に聞くのが近道です。売買の会社や会社一覧から地域の会社を探せます。売却に必要な書類は不動産売却の必要書類で確かめられます。複数の会社にまとめて聞きたい方は、一括相談をご利用いただけます。

まとめ

• 売り先行は資金の見通しが立てやすく、買い先行は住まいをじっくり選べます
• 売り先行は仮住まい、買い先行は支払いの重なりと売れ残りに注意します
• 資金計画は、ローン残高と売れそうな金額を確かめるところから始めます
• 査定額は約束ではないので、低めの金額でも成り立つ計画にします
• 3,000万円の特別控除、住宅ローン控除、買換えの特例は、組み合わせと期限に決まりがあります
• 迷うときは、まず複数の会社に今の家の売れそうな金額を聞きましょう