長期入居の対策とは？入居者に長く住んでもらうためにオーナーができる工夫7つ

空室を埋めることには力を入れても、入居した後のことは管理会社に任せきり。そんなオーナーは少なくありません。けれど、せっかく決まった入居者が1〜2年で出てしまうと、また募集からやり直しです。

入れ替わりのたびに、原状回復の工事、広告の手配、空室の期間の家賃の減りが重なります。長く住んでもらえるほど、こうした負担は少なくなります。

この記事では、長期入居の対策を「入居前」「住んでいる間」「更新のとき」の3つの場面に分けて説明します。自分の物件で、どこから手を付ければよいかが分かるようにしています。

長期入居の対策とは

一言でいうと

長期入居の対策とは、入居者が自分の意思で住み続けたくなる理由を、オーナーと管理会社が用意し続けることです。契約で縛って出にくくすることではありません。

入居者が出ていく理由には、転勤や結婚のように、オーナーにはどうにもできないものもあります。対策でねらうのは、「住まいへの不満」が理由になる退去を減らすことです。

空室対策との違い

空室対策は、空いた部屋に次の入居者を早く決めるための工夫です。長期入居の対策は、今いる入居者に住み続けてもらうための工夫です。

空いた部屋を埋める方法は「空室対策」で整理しています。両方を組み合わせると、空室の期間そのものを短くできます。

長期入居の対策1：入居前にできること

長く住みそうな人に合う部屋かを考える

長く住んでもらうには、まず「長く住みそうな人」に選ばれる部屋であることが大切です。たとえば、収納が少ない部屋は、荷物が増える数年後に住みにくくなります。

家族向けの部屋なら、子どもの成長で部屋の使い方が変わります。単身向けなら、在宅で仕事をする人が増えています。来てほしい入居者が数年後にどんな暮らしをしているかを考えて、設備や間取りの使い方を見直します。

入居審査で見ること

入居審査では、家賃を払えるかに加えて、物件と入居者の希望が合っているかを見ます。通勤先や通学先、住む予定の期間を聞いておくと、合わない組み合わせを避けられます。

審査の考え方は「入居審査のポイント」にまとめています。会社が社員のために借りる法人契約は、勤め先が決まっている分、住む期間の見通しが立てやすいこともあります。くわしくは「法人契約の審査と書類」をご覧ください。

入居のときの説明を丁寧にする

入居したばかりの時期は、分からないことが多く、不満がたまりやすい時期です。ゴミの出し方、設備の使い方、困ったときの連絡先を、紙1枚にまとめて渡すだけでも違います。

最初の困りごとにすぐ答えられると、「ここは対応がよい」という印象が残ります。この印象は、更新を考えるときまで続きます。

長期入居の対策2：住んでいる間にできること

困りごとへの返事を早くする

住んでいる間の満足を大きく左右するのが、困ったときの返事の早さです。すぐに直せない故障でも、「受け付けました。〇日に業者が伺います」と先に返事があれば、入居者は安心できます。

返事が遅れると、故障そのものより「放っておかれた」という気持ちが残ります。管理会社に任せている場合は、連絡を受けてから返事をするまでの決まりを確かめておきます。

共用部分の手入れを決まった間隔で行う

廊下やゴミ置き場、自転車置き場の汚れは、毎日目に入る分、不満につながりやすい場所です。清掃の回数や点検の日を決め、決めたとおりに続けることが大切です。

電球が切れたまま、落ち葉がたまったまま、といった小さなことの放置が重なると、「この建物は大事にされていない」と感じさせてしまいます。

住みながらできる小さな改善

入居中でも、短い時間でできる改善があります。たとえば、次のようなものです。

• 共用部分の照明を明るいものに替える
• 古くなった水まわりの部品を、点検のついでに交換する
• 宅配の荷物を受け取る仕組みを整える
• インターネットの設備を見直す

どれを選ぶかは、物件や入居者の暮らし方によって違います。入居者から多く寄せられる要望から順に手を付けると、むだが少なくなります。

入居者の声を聞く仕組みをつくる

不満は、言われないまま退去の理由になることがあります。年に1回など決まった時期に、簡単な聞き取りをするのも一つの方法です。

聞いた声にすべて応える必要はありません。ただ、「聞いてもらえた」「一部でも直った」という経験は、住み続ける理由になります。

長期入居の対策3：更新のときにできること

更新の前に声をかける

契約の更新は、入居者が「住み続けるか、引っ越すか」を考えるきっかけになります。更新の知らせを書類で送るだけでなく、住み心地や困りごとを聞く機会にすると、引っ越しを考える前に手を打てます。

更新のときの条件は、契約の形とあわせて考える必要があります。契約の種類による違いは「定期借家と普通借家の違い」で確かめてください。

住み続ける人への配慮を考える

長く住んでいる人へのお礼として、設備の交換や小さな修繕を更新のときに行う方法があります。家賃の見直しを考えるときも、新しく募集する場合の費用と比べて判断します。

ここでの判断の分かれ道は、次のとおりです。

1. 退去されたときにかかる費用（原状回復・広告・空室の期間）を管理会社と見積もる
2. 住み続けてもらうために使える費用の上限を決める
3. 入居者がいちばん困っていることを聞く
4. 上限の中で、その困りごとに応える方法を選ぶ
5. 行ったことを記録し、次の更新のときに見直す

場面の例：築年数のたった単身向けアパート

たとえば、駅から少し離れた単身向けのアパートで、入居者が2年ごとに入れ替わっているとします。管理会社に退去の理由を聞くと、「収納が足りない」「荷物の受け取りが不便」という声が目立ちました。

この場合、家賃を下げるより先に、収納の棚を付ける、宅配の荷物を受け取る仕組みを置く、といった手が考えられます。入れ替わりのたびにかかる費用と比べて、どちらが負担が軽いかを見て決めます。

ここでの数字や効き目は物件によって違います。大切なのは、退去の理由を集め、それに合わせて手を打つという順番です。

長期入居の対策でよくある失敗

何もしないまま更新を迎える

いちばん多いのは、入居後に何も手を打たず、更新の書類を送るだけになってしまうことです。不満がたまっている入居者にとって、更新は引っ越しを決める合図になります。

対応を管理会社に任せきりにする

管理会社に任せていても、どんな対応をしているかをオーナーが知らないと、問題に気づけません。月ごとの報告で、入居者からの連絡の件数と中身を見るようにします。管理会社の対応に不満があるときは「管理会社の変更」も選択肢になります。

お金をかける場所を間違える

入居者が求めていない設備にお金をかけても、長く住む理由にはなりにくいものです。先に声を聞き、困りごとに合わせて使い道を決めます。

入居者に長く住んでもらうために、契約で出にくくする条件を付けることはおすすめしません。入居者に不利な条件は、法律上の効力が問題になることがあり、トラブルのもとにもなります。

長期入居の対策チェックリスト

自分の物件で、次のことができているかを確かめてみてください。

• 来てほしい入居者が、数年後にどんな暮らしをしているかを考えたことがある
• 入居のときに、困ったときの連絡先を分かりやすく伝えている
• 故障の連絡に、その日のうちに返事ができる決まりがある
• 共用部分の清掃と点検の予定が決まっている
• 入居者の声を聞く機会がある
• 更新の前に、住み心地を聞いている
• 退去されたときの費用を見積もったことがある

できていない項目が多いほど、手を付けられる余地があります。全部を一度に始める必要はありません。返事の早さと共用部分の手入れから始めるのがおすすめです。

自分の物件で何から始めるか

自主管理の場合

自分で管理している場合は、連絡を受ける窓口と返事の決まりを先に整えます。電話だけでなく、メールなど文字で残る窓口も用意すると、いつ何を受けたかを後から確かめられます。夜や休みの日の連絡をどうするかも、前もって決めておきます。忙しくて手が回らないときは、管理の一部を任せる方法もあります。自主管理と委託の違いは「賃貸管理と自主管理の違い」にまとめています。

管理会社に任せている場合

管理会社に任せている場合は、入居者からの連絡にどう対応しているか、更新の前に何をしているかを確かめます。ここが決まっていなければ、相談して決まりをつくります。

よくある質問

長期入居の対策に、お金はどれくらいかかりますか？

返事を早くすることや、共用部分の手入れを続けることは、大きな費用をかけずに始められます。設備の交換などは、物件や入居者の声によって必要な額が違います。

家賃を下げれば長く住んでもらえますか？

家賃だけが理由で住み続ける人ばかりではありません。先に入居者の困りごとを聞き、家賃以外の方法で応えられないかを考えます。

転勤や結婚による退去も防げますか？

生活の変化による退去は、オーナーには止められないことが多いです。対策でねらうのは、住まいへの不満による退去を減らすことです。

入居者の声はどうやって聞けばよいですか？

更新の前や点検の機会に、短い聞き取りをする方法があります。管理会社に任せている場合は、聞き取りの方法と結果の報告を相談します。

長期入居の対策は、管理会社に頼めますか？

入居者からの連絡の受け付けや、更新の手続きは管理会社に任せられます。どこまで頼めるかは契約によって違うため、委託の内容を確かめてください。

相談先と関連する記事

長期入居の対策は、管理のやり方そのものと深くつながっています。管理を任せる会社を探すときは「会社一覧」から、物件に合う会社を比べられます。空いた部屋を早く埋める方法は「空室対策」、退去のときの費用の分け方は「原状回復のガイドライン」をご覧ください。管理と運営をまとめて相談したい場合は「一括相談の説明」から相談できます。

まとめ

• 長期入居の対策とは、入居者が住み続けたくなる理由を用意し続けること
• 入居前・住んでいる間・更新のときの3つの場面で考える
• いちばん効くのは、困りごとへの返事の早さと、決まった手入れ
• 入居中の改善は、入居者の声の多いものから選ぶ
• 更新は、引っ越しを考えるきっかけになる。前もって声をかける
• 契約で出にくくするのではなく、自分の意思で住み続けてもらう