入居者の火災保険はオーナーが求めるべき？借家人賠償の役割と加入の求め方
入居者が火事や水漏れを起こしたとき、オーナーの建物を守るのは誰の保険なのでしょうか。入居者の火災保険と借家人賠償責任保険の役割、オーナーの保険との違い、契約で加入を求めるときの注意点を整理します。
結論
- 入居者の火災保険とは、入居者が自分の家財と、借りた部屋や他人への賠償に備える保険です。オーナーの建物の保険とは別のものです。
- 中でも借家人賠償責任保険は、入居者の不注意による火事などで借りた部屋に損害を与え、オーナーへの賠償責任を負ったときに備えるものです。
- 入居者の保険への加入は法律で強制されていませんが、国土交通省の事例集では、契約の条件になっていれば入居者は加入する必要があると考えられるとされています。
「入居者が火事を出したら、建物の修理代は誰が払うのか」。「契約のときに入居者の保険を求めているが、内容まで確かめていない」。賃貸住宅のオーナーから、こうした相談がよく寄せられます。
火事や水漏れは、起きる頻度は高くなくても、起きたときの損害が大きい出来事です。オーナーの保険、入居者の保険、それぞれが何を守るのかを知らないと、いざというときに「どの保険からも出ない」ということになりかねません。
この記事では、入居者の火災保険の中身と、オーナーが加入を求めるときの決め方、更新のときの確かめ方を整理します。
入居者の火災保険とは
入居者が入る保険の3つの中身
入居者の火災保険とは、賃貸住宅に住む人が、自分の家財と賠償の責任に備えて入る保険です。多くの場合、次の3つを組み合わせた形になっています。
| 中身 | 何に備えるか | 誰が守られるか |
|---|---|---|
| 家財の補償 | 火事や水濡れで入居者の家具や家電が壊れたとき | 入居者 |
| 借家人賠償責任 | 入居者の責任で借りた部屋に損害を与え、オーナーに賠償するとき | オーナー（と入居者） |
| 個人賠償責任 | 水漏れで下の階の部屋に損害を与えたときなど | 他の入居者や近所の人（と入居者） |
国土交通省の「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集」では、契約で加入を求められることが多いのは住宅総合保険で、建物のほか入居者の家財も補償されることが多いと説明されています。水漏れ事故や、隣の人やオーナーに損害を与えたときの賠償が含まれることも多いとされています。
言葉の言い換え
- 借家人賠償責任保険（しゃくやにんばいしょうせきにんほけん）：借りた部屋を壊したときに、オーナーへ払う賠償に備える保険
- 個人賠償責任保険：日常の事故で他人にけがをさせたり、物を壊したりしたときの賠償に備える保険
- 家財：家具、家電、衣類など、入居者が持ち込んだ物
なぜオーナーに入居者の保険が大切なのか
失火責任法と、入居者の契約上の責任
失火責任法は、火事を出した人に重大な過失がない限り、民法709条（不法行為）の責任を問わないとする法律です。条文が外しているのは、民法709条の責任です。
一方、入居者は賃貸借の契約にもとづいて、部屋を返すときに、入居後に生じた損傷を元に戻す義務を負います（民法621条）。ただし、入居者の責めに帰することができない事由による損傷は除かれます。
このため、入居者の責任による火事で部屋が傷んだときは、入居者がオーナーに賠償を求められることがあります。その賠償に備えるのが、借家人賠償責任保険です。
オーナーの建物の保険との違い
| 保険 | 加入する人 | 主に守るもの |
|---|---|---|
| 建物の火災保険 | オーナー | 建物そのもの（原因を問わない火事など） |
| 入居者の家財の保険 | 入居者 | 入居者の家財 |
| 借家人賠償責任保険 | 入居者 | 入居者がオーナーに負う賠償 |
入居者の保険があっても、オーナーの建物の保険は別に必要です。隣の家からのもらい火や、原因の分からない火事に備えられるのは、オーナー自身の保険だからです。空き家の保険の考え方は空き家の火災保険で紹介しています。
地震による火事は火災保険では補償されない
財務省によると、火災保険では、地震を原因とする火事による損害や、地震で燃え広がった損害は補償されません。地震保険は火災保険に付けて入るもので、保険金額は火災保険の30％〜50％の範囲で決め、建物は5,000万円、家財は1,000万円が限度です。
原状回復と保険の分かれ道
| 部屋の傷み | 主に誰が負うか | 保険との関係 |
|---|---|---|
| ふつうに住んで生じた傷みや古くなった分 | オーナー | 保険の対象ではないことが多い |
| 入居者の不注意による傷み | 入居者（原状回復） | 火事や水漏れなど事故によるものは、借家人賠償責任の補償が使えることがある |
| 入居者の責任ではない事故 | オーナー | オーナーの建物の保険で考える |
ふつうに住んで生じた傷みと古くなった分は、民法621条で入居者の原状回復の対象から外されています。退去のときの費用の分け方と、事故の保険の話は、分けて考えましょう。
場面の例：上の階からの水漏れ
たとえば、アパートの2階の入居者が洗濯機のホースを外したまま水を出し、1階の天井と、1階の入居者の家財が濡れた場面を考えてみましょう。
この場合、1階の入居者の家財への賠償は、2階の入居者の個人賠償責任の補償、2階の部屋の床の傷みは借家人賠償責任の補償で扱われることがあります。1階の天井など建物の部分は、オーナーの建物の保険と合わせて考えます。どの保険で何を払うかは契約の内容で変わるので、それぞれの保険会社に確かめましょう。
入居者に保険の加入を求める方法
契約の条件として決める
国土交通省の事例集では、保険の加入は法令で強制されているものではないものの、契約の条件として義務づけられている場合は、原則としてそれを受け入れて契約することになると説明されています。加入を求めるなら、募集の段階から条件として示し、契約書にも書いておきましょう。
保険会社を指定するときの考え方
事例集では、入居者がすでに火災や個人賠償に対応した共済に入っている場合について、内容を比べた上で、指定の保険が必要かを相談するのがよいとされています。大切なのは、どの会社の保険かよりも、必要な補償がそろっているかです。
- 借家人賠償責任の補償が付いているか
- 個人賠償責任の補償が付いているか
- 保険の期間が、契約の期間をカバーしているか
加入を求める手順
- 募集の条件に「借家人賠償責任と個人賠償責任の補償を含む保険への加入」を入れる
- 契約書に、保険に入る義務と、加入を証明する書類を出す義務を書く
- 契約のときに、保険証券の写しや加入の証明書を受け取る
- 保険の期限を台帳に記録し、契約の更新のときに続けているかを確かめる
- 管理会社に任せている場合は、確かめる役割を委託の契約で決めておく
更新と事故のときの確かめ方### 契約書に書いておくことのチェックリスト
- 入居者が、借家人賠償責任と個人賠償責任の補償を含む保険に入ること
- 入居のときに、加入を証明する書類を出すこと
- 契約の期間中は保険を続け、更新したら証明を出すこと
- 保険の内容を変えたり、やめたりするときは、オーナーに知らせること
- 事故が起きたときは、すぐにオーナーか管理会社に知らせること
入居者への伝え方
保険の加入を求めるときは、「オーナーのため」だけでなく、入居者自身を守る保険であることを伝えると、理解を得やすくなります。家財の補償や、下の階への賠償の補償は、入居者の暮らしを守るものです。
募集の図面や重要事項の説明の中で、保険の加入が条件であることと、求める補償の中身を早めに示しておきましょう。契約の直前に知らされると、入居者が不満を感じる原因になります。
保険の書類で確かめる項目
- 保険の契約者と、補償を受ける人が入居者になっているか
- 保険の対象の住所と部屋番号が、借りている部屋と合っているか
- 借家人賠償責任と個人賠償責任の補償が付いているか
- 保険の始まりと終わりの日
管理会社に任せるか、自分で確かめるか
| 進め方 | 向いている場合 | 気をつけること |
|---|---|---|
| 管理会社に任せる | 部屋数が多い、遠くに住んでいる | 確かめる範囲と報告の方法を委託の契約で決める |
| 自分で確かめる | 部屋数が少なく、入居者と直接やりとりしている | 期限の記録と、更新のお願いを忘れない |
保険が切れていないかを確かめる
入居のときに保険に入っていても、その後の更新の手続きをしないと補償が切れてしまいます。賃貸の契約の更新と保険の更新の時期がずれることもあるので、期限を記録しておきましょう。
事故が起きたときの流れ
- 入居者や近くの人の安全を確かめ、必要なら消防や警察に連絡する
- 被害の場所と状態を写真で記録する
- オーナーの保険会社と、入居者の保険会社の両方に連絡してもらう
- 修理の見積もりを取り、どの保険で何を払うかを確かめる
- 部屋が使えない期間の家賃などの扱いを、契約にそって入居者と話し合う
民法615条では、借りた物に修理が必要なときは、入居者は遅滞なくオーナーに知らせなければならないとされています。水漏れなどに早く気づけるよう、連絡先を入居者に伝えておきましょう。
部屋が全部使えなくなったとき
民法616条の2では、借りた物の全部が使えなくなったときは、賃貸借は終わるとされています。大きな火事で建物が使えなくなったときは、契約の扱いも含めて専門家に相談しましょう。
ポイント
- 入居者の保険は、オーナーの建物の保険とは別のもの
- 借家人賠償責任は、入居者がオーナーに負う賠償に備える補償
- 加入を求めるなら、募集の条件と契約書の両方に書く
- 入居のときだけでなく、更新のときにも加入を確かめる
よくある失敗
- 入居のときに保険の書類を受け取らず、本当に入っているか分からない
- 保険が更新されずに切れていることに気づかない
- 入居者の保険があるからと、オーナーの建物の保険を見直さない
- 原状回復の費用と保険で払う損害の区別があいまいなまま話し合いを始める
よくある質問
- 入居者に火災保険の加入を義務づけることはできますか？
- 法律で強制されたものではありませんが、契約の条件として決めることはできます。国土交通省の事例集でも、条件になっていれば入居者は加入する必要があると考えられるとされています。
- 入居者の保険があれば、オーナーの火災保険はいりませんか？
- いります。もらい火や原因の分からない火事、地震保険の範囲など、建物を守るのはオーナー自身の保険です。
- 保険会社をオーナーが指定してもいいですか？
- 契約の条件にすることはできますが、入居者がすでに同じような補償に入っている場合は、内容を比べて相談に応じるのが望ましいと考えられます。
- 入居者の水漏れで下の階に被害が出たら、どの保険を使いますか？
- 下の階の人への賠償は、入居者の個人賠償責任の補償が使えることがあります。建物の部分は、オーナーの保険と合わせて保険会社に確かめましょう。
- 入居者が保険を更新していないと分かったら、どうすればいいですか？
- まず書面で更新をお願いし、加入の証明を出してもらいましょう。契約書に加入の義務があるかを確かめた上で対応します。
入居者の保険と管理の相談先
保険の確かめも含めて管理を任せたい方は、会社一覧から地域の管理の会社を比べてみてください。退去のときの費用の分け方は原状回復のガイドライン、入居のときの確かめ方は入居審査のポイント、管理を任せるかどうかは賃貸管理の自主管理と委託の違いで紹介しています。複数の会社にまとめて相談したい方は、一括相談をご利用いただけます。
まとめ
- 入居者の火災保険は、家財・借家人賠償責任・個人賠償責任の3つで考えます
- 借家人賠償責任は、入居者の責任による火事などでオーナーに負う賠償に備えます
- 入居者の保険とは別に、オーナーの建物の保険も必要です
- 加入を求めるなら、募集の条件と契約書に書き、証明の書類を受け取ります
- 保険の期限を記録し、更新のときにも続けているかを確かめます
