借地権の相続とは？地主の承諾は要るか、名義変更から売却までの対応

「父が借りていた土地の上に実家がある。相続したら地主に何を払えばいいのか」。「地主から名義書換料を求められたが、払わないといけないのか」。借地の上の実家を相続した方から、こうした相談が寄せられます。

借地は、土地と建物の持ち主が違うため、ふつうの相続より話が少し複雑です。地主との関係は、これからも続いていきます。

この記事では、借地権の基本と、相続のときに地主に対してすること、しなくてよいこと、相続のあとに住む・売る・返すときの対応を順に整理します。

借地権の相続とは

借地権の意味

借地借家法2条では、借地権を「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定めています。家を建てるために、他人の土地を借りる権利のことです。

土地を貸している人を地主（法律では借地権設定者）、借りている人を借地権者と呼びます。多くの借地は、土地の賃借権です。

相続で受け継ぐもの

相続人は、相続が始まった時から、亡くなった人の財産に属した一切の権利義務を受け継ぎます（民法896条）。借地権も、建物と一緒に受け継ぐ財産の一つです。

受け継ぐのは権利だけではありません。地代を払う義務や、契約で決めた条件も、そのまま引き継ぎます。

旧借地法と借地借家法

借地の契約には、今の借地借家法の前の「借地法」のもとで結ばれたものも多くあります。借地借家法の附則では、借地借家法の施行前に設定された借地権の契約の更新などについて、従前の例によると定めています。

親の代からの古い借地は、旧借地法のルールが関わる場合があります。契約書の日付を確かめておきましょう。

相続のときに地主の承諾は要るか

譲渡・転貸と相続の違い

民法612条では、賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借権を譲り渡したり、転貸したりできないと定めています。転貸（てんたい）とは、借りたものをさらに他人に貸すことです。

相続は、相続人が権利義務をそのまま受け継ぐもので、売買のような譲渡とは別の扱いです。そのため、相続人が借地権を受け継ぐこと自体について、612条の承諾を求める形にはなっていません。

名義書換料を求められたら

地主から、相続を理由に名義書換料や承諾料を求められることがあります。相続による受け継ぎは譲渡とは扱いが違うため、まず契約書に何が書かれているかを確かめましょう。

払うかどうかを決める前に、契約書の内容と、求められている理由を確かめることが大切です。迷うときは、弁護士などの専門家に相談しましょう。

相続人以外の人に遺言で借地権を渡す場合（遺贈）は、相続とは扱いが違い、地主の承諾が問題になることがあります。遺言の内容とあわせて専門家に確かめましょう。

相続したあとにすること

手順

1. 土地の賃貸借の契約書を探し、期間・地代・特約を確かめる
2. 地主に、相続が起きたことと、新しい連絡先を伝える
3. 遺産分割協議で、借地権と建物を誰が受け継ぐかを決める
4. 建物の相続登記をして、名義を相続人に移す
5. 地代の払い込み先と名義を、地主と確かめて切り替える

建物の登記が借地権を守る

借地借家法10条では、借地権の登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を持っていれば、第三者に借地権を主張できると定めています。地主が土地を売った場合などに、新しい持ち主に対して借地権を主張する備えになります。

相続した建物は、相続登記で名義を相続人に移しておきましょう。相続登記は義務になっています。くわしくは相続登記の義務化で説明しています。

相続税での借地権の評価

相続税では、借地権も財産として評価されます。国税庁のタックスアンサー（No.4611）によると、借地権の価額は、その土地の自用地（更地）としての価額に、借地権割合をかけて求めます。借地権割合は、路線価図や評価倍率表に表示されています。

定期借地権などは、評価の方法が別に定められています。評価は税理士などに確かめましょう。

相続した借地の上の家をどうするか

住む・貸す

相続人が住むことも、建物を人に貸すこともできます。建物を貸すことは、土地の転貸とは別のものです。ただし、契約書に特約がないかは確かめておきましょう。

建て替える

契約に増改築を制限する特約があるときは、建て替えに地主の承諾が必要です。話し合いがまとまらないときは、借地権者の申し立てにより、裁判所が承諾に代わる許可を与えることができます（借地借家法17条2項）。

売る

借地権付きの建物を第三者に売るときは、借地権の譲渡にあたるため、地主の承諾が必要です（民法612条）。地主に不利となるおそれがないのに承諾しないときは、裁判所が承諾に代わる許可を与えることができます（借地借家法19条1項）。

この手続きの中で、地主が自分で建物と借地権を買い取ると申し立てることもできます（19条3項）。地主に買い取ってもらう、地主と一緒に土地と建物をまとめて売る、という道もあります。

期間が満了したとき

借地権の存続期間は30年で、契約でこれより長い期間を決めたときはその期間です（借地借家法3条）。更新後の期間は、最初の更新が20年、その後は10年です（4条）。建物があれば、借地権者が更新を求めると、原則として同じ条件で更新されたとみなされます（5条）。

地主が更新を断るには、正当な事由が必要です（6条）。更新がないときは、借地権者は地主に建物を時価で買い取るよう求められます（13条）。

定期借地権の場合

存続期間を50年以上として、更新がない特約を書面で結んだ借地は、定期借地権です（借地借家法22条）。期間が満了すると更新されず、土地を返すことになります。相続した借地が定期借地権かどうかは、まず契約書で確かめましょう。

場面の例

Eさんは、父が借りていた土地の上の実家を相続しました。地主に連絡すると、名義書換料を払ってほしいと言われました。

Eさんは契約書を確かめ、相続について特別な定めがないことを確認しました。そのうえで弁護士に相談し、地主には、相続した事情と今後も地代を払っていくことを丁寧に伝えました。その後、建物の相続登記を済ませ、地代の払い込み名義も切り替えました。

よくある失敗

一つ目は、地主に相続を伝えないまま、地代の支払いが止まってしまうことです。地代の滞りは、契約の解除の理由になりかねません。

二つ目は、建物の相続登記をしないまま放っておくことです。借地権を第三者に主張するためにも、名義を整えておきましょう。

三つ目は、地主の承諾がないまま、借地権付きの建物の売買を進めることです。売る前に、地主と話し合うか、裁判所の許可の手続きを検討しましょう。

相続した借地の上の家を決めるときの分かれ道

住み続ける・持ち続けるのが向く場合

相続人の誰かが住む予定がある、地主との関係が良い、建物の傷みが少ない、という場合は、借地のまま持ち続ける道があります。地代の支払いと、更新の時期を家族で共有しておきましょう。

売る・返すのが向く場合

誰も住む予定がない、地代や修繕の負担が重い、建物が古くなっている、という場合は、売るか地主に返す方向を考えます。地主に先に相談すると、買い取りや土地とまとめて売る話に進むこともあります。

地主に相談する前のチェックリスト

• 土地の賃貸借の契約書と、更新のときの書類がそろっている
• 契約の期間と、次の満了の時期が分かっている
• 地代の額と、払い込み先が分かっている
• 増改築や譲渡についての特約を確かめた
• 建物の登記簿で、名義と建物の内容を確かめた
• 相続人のあいだで、住む・売る・返すの方向を話し合った

むずかしい言葉の言い換え

• 借地権設定者：土地を貸している人。いわゆる地主のこと
• 地代：土地を借りる代わりに払うお金
• 底地（そこち）：借地権が付いている土地の、地主側の権利
• 遺贈：遺言で財産を渡すこと

家族で話し合っておきたいこと

借地の上の家は、地主との話し合いが続くため、窓口になる人を家族で決めておくと進めやすくなります。誰が地代を払い、誰が地主と連絡を取るかを、遺産分割協議のときに決めておきましょう。

よくある質問

借地権を相続するとき、地主の承諾は必要ですか？

民法612条で承諾が必要とされるのは、賃借権の譲渡と転貸です。相続は譲渡とは別の扱いですが、相続したことは地主に伝え、地代の支払いを引き継ぎましょう。

名義書換料は払わないといけませんか？

相続による受け継ぎは、譲渡とは扱いが違います。まず契約書の定めを確かめ、迷うときは弁護士などの専門家に相談しましょう。

相続した借地権付きの建物は売れますか？

売れますが、地主の承諾が必要です。承諾が得られないときは、裁判所に承諾に代わる許可を求める道があります（借地借家法19条）。

借地権は相続税の対象になりますか？

なります。その土地の自用地としての価額に、路線価図などに表示された借地権割合をかけて評価します（国税庁 No.4611）。

借地の期間が満了したら、土地を返さないといけませんか？

建物があれば、借地権者が更新を求めると原則として更新されたとみなされ、地主が断るには正当な事由が必要です。定期借地権は更新されません。

借地の上の家の相談先

相続した家の名義は相続登記の義務化、兄弟で共有になったときは共有名義の解消で説明しています。売るか貸すか迷う方は実家は売るか貸すか、売るときの進め方は相続した実家の売却の流れや不動産売却の税金も参考になります。借地権付きの建物の売却を任せる会社は売買の会社一覧から比べられ、まとめて聞きたい方は一括相談をご利用いただけます。

まとめ

• 借地権は、建物と一緒に相続人が受け継ぎ、地代を払う義務も引き継ぎます
• 民法612条で地主の承諾が必要とされるのは譲渡と転貸で、相続は別の扱いです
• 相続したら、契約書を確かめ、地主に伝え、建物の相続登記をしましょう
• 売るときや、増改築の特約があって建て替えるときは地主の承諾が必要で、得られないときは裁判所の許可の道があります
• 期間満了のときは更新の決まりがあり、定期借地権は更新されません