賃貸の入居者ターゲットの決め方｜立地と部屋から「誰に貸すか」を絞る5つの手順
賃貸の入居者ターゲットは、立地と部屋の形から「この部屋を選ぶ理由がある人」を絞って決めます。この記事では、決める手順、ターゲットごとの違い、募集への生かし方とよくある失敗を整理します。
結論
- 賃貸の入居者ターゲットは、「立地」「部屋の形」「家賃」の3つから、この部屋を選ぶ理由がある人を1〜2種類に絞って決めます。
- 決める順番は、周りに何があるかを調べる → 部屋の広さと間取りで暮らし方を考える → 近くの競合と比べる → 第一と第二のターゲットを決める → 募集の文面と設備に反映する、の5段階です。
- ターゲットは「断る人」を決めるものではありません。だれに向けて部屋を整え、何を伝えるかを決めるための目印です。
「どんな人にも合う部屋にしておけば、早く決まるはず」。そう考えて募集しても、なかなか問い合わせが来ないことがあります。
部屋を探す人は、自分の暮らしに合うかどうかで部屋を選びます。だれに向けた部屋なのかがはっきりしないと、写真も紹介文も印象に残りにくくなります。
この記事では、入居者ターゲットの決め方を手順で説明します。家賃の見直しや設備の追加を考える前に、まず「誰に貸すか」を整理しましょう。
賃貸の入居者ターゲットとは
意味を一言で
賃貸の入居者ターゲットとは、その部屋に住んでほしい人の姿を、暮らし方や住む理由まで具体的にしたものです。「20代」「単身」のような分け方だけでなく、「どこへ通い、何を大事にする人か」まで考えます。
ターゲットを決めると変わること
ターゲットが決まると、空室対策の打ち手を選びやすくなります。どの設備を足すか、写真で何を見せるか、紹介文で何を書くかが、ひとつの軸で決まるからです。
反対に、ターゲットがあいまいなままだと、だれにも響かない設備にお金を使ってしまうことがあります。空室対策の全体像は「空室対策」で説明しています。
ターゲットを決める5つの手順
- 物件の周りを調べる：駅、大学や専門学校、病院、工場や事務所、商店、学校や公園など、人が通う先を書き出す
- 部屋の形から暮らし方を考える：広さ、間取り、階数、収納、日当たりから、何人でどう暮らす部屋かを考える
- 近くの競合と比べる：同じくらいの家賃の募集中の部屋を見て、自分の部屋が勝てる点と負ける点を書き出す
- 第一と第二のターゲットを決める：一番合いそうな人を第一、季節や状況で次に来そうな人を第二として決める
- 募集に反映する：紹介文、写真、設備、募集条件を、第一のターゲットに向けて整える
この順番で進めると、思い込みでなく、物件の事実からターゲットを決められます。家賃の水準の調べ方は「家賃相場の調べ方」が参考になります。
手順1の場面の例
駅から歩いて15分ほどの1Kの部屋を考えます。駅からは少し遠いものの、近くに大きな病院と大学があります。
この場合、通勤時間の短さを重く見る人より、病院で働く人や大学に通う学生のほうが、この部屋を選ぶ理由があります。物件の弱みに見える点も、ターゲットを変えると気にならなくなることがあります。
主なターゲットと部屋の合わせ方
ターゲットごとに、部屋を選ぶときに見る点は違います。次の表は、考え方の目安です。どれが合うかは物件ごとに違います。
| ターゲット | 部屋を選ぶときに見やすい点 | 合いやすい物件の例 | 関係する記事 |
|---|---|---|---|
| 単身の社会人 | 通勤のしやすさ、防犯、収納 | 駅や勤め先に近い1K・1DK | 内見の準備 |
| 学生 | 学校までの距離、初期費用、ネット環境 | 学校の近くの単身向け | 学生向け賃貸 |
| 法人（社宅） | 勤め先への通いやすさ、契約の手続き | 事業所の近くの単身・ファミリー向け | 法人契約の審査と書類 |
| 高齢の方 | 段差の少なさ、低い階、買い物のしやすさ | 1階や昇降機のある建物 | 高齢者向け賃貸 |
| ペットと暮らす人 | 飼える条件、床や壁の傷みにくさ | 戸建てや1階、周りに公園 | ペット可の賃貸 |
| 二人暮らし・家族 | 部屋数、収納、学校や公園 | 2DK以上、戸建て | 空室のリフォーム |
外国籍の方を考えるとき
外国籍の方を受け入れるときは、契約の説明や生活のルールの伝え方に工夫が要ります。受け入れの準備は「外国人の入居の受け入れ」で説明しています。
ポイント
- ターゲットは、立地・部屋の形・家賃の3つから決める
- 第一と第二の2つまでに絞る
- 物件の弱みも、ターゲットを変えると弱みでなくなることがある
- 決めたら、紹介文・写真・設備・募集条件を一つの軸でそろえる
物件の形ごとに考える例
同じ地域でも、部屋の形が違えば合うターゲットは変わります。ここでは、よくある3つの形で考え方の例を示します。
駅に近い単身向けの1K
通勤や通学の時間を短くしたい人に向く形です。第一のターゲットは、駅を使って通う単身の社会人や学生になりやすいでしょう。
第二のターゲットとして、近くの事業所の社宅として借りる法人も考えられます。法人に向けるなら、契約の手続きや書類の準備を整えておくと話が進みやすくなります。
郊外の2DK・3DK
部屋数があるので、二人暮らしや子どものいる家族、在宅で働く人に向く形です。駐車場があれば、車で通勤する人も候補になります。
部屋数を生かして、1部屋を仕事部屋として使える点を紹介文で伝えると、単身でも広さを求める人に届くことがあります。
古い戸建て
庭や部屋数がある戸建ては、ペットと暮らす人や家族に向く場合があります。手を入れて自分好みにしたい人には、DIYを認める貸し方も考えられます。決めておくことは「DIY賃貸」で説明しています。
判断の分かれ道：ターゲットを変えるか、部屋を変えるか
今のターゲットのまま部屋を整える場合
問い合わせはあるのに申し込みにつながらないなら、ターゲットは合っていて、部屋や条件が届いていない可能性があります。内見の印象、写真、初期費用など、部屋側の整え方を見直します。
ターゲットそのものを見直す場合
問い合わせ自体が少ないなら、そもそもその部屋を探す人が少ないのかもしれません。周りの環境が変わった（学校の移転、事業所の閉鎖など）ときも、ターゲットを見直すきっかけです。
場面の例：大学が移った地域の単身向け
学生向けとして長く貸してきた部屋の近くから、大学のキャンパスが移ったケースです。春に決まっていた部屋が、決まらなくなりました。
この場合は、学生向けの工夫を続けるより、近くの病院や事業所で働く単身の社会人、または法人の社宅に目を向けるほうが筋が通ります。家賃を下げる前に、「誰に貸すか」から考え直すことが大切です。
決めたターゲットを募集に生かす
紹介文と写真
紹介文は、第一のターゲットが知りたいことを先に書きます。たとえば学生向けなら学校までの道のり、社会人向けなら駅や勤め先までの時間です。
写真も同じ考え方で選びます。在宅で働く人に向けるなら、机を置ける場所や窓からの光が伝わる写真を入れます。撮り方は「賃貸の写真の撮り方」で説明しています。
設備と募集条件
設備は、ターゲットが毎日使うものから考えます。全部をそろえる必要はありません。設備にお金をかけるかどうかは「賃貸の設備投資の判断」、初期費用や入居条件の見直しは「賃貸の募集条件の見直し」を参考にしてください。
管理会社や仲介会社に伝える
ターゲットを決めたら、募集を任せる会社にも伝えます。オーナーが考えたターゲットと、現場の感覚がずれていることもあります。会社の意見も聞いて、すり合わせましょう。
ターゲットを決めても、それ以外の人の申し込みを一律に断る理由にはなりません。入居をお願いするかどうかは、家賃を払えるか、約束を守れるかといった審査の考え方で判断します。審査の見方は「入居審査のポイント」で説明しています。
よくある失敗と防ぎ方
「だれでも歓迎」で特徴がなくなる
幅広く募集しようとして、紹介文が「駅近・日当たり良好」だけになるケースです。まずは第一のターゲットに向けて書き、ほかの人にも伝わる情報を後に足しましょう。
思い込みでターゲットを決める
「単身向けの間取りだから若い社会人」と決めつけるケースです。周りを調べると、学生や高齢の方のほうが合っていることもあります。手順1の調べものを飛ばさないことが大切です。
ターゲットを決めたのに部屋が変わらない
ターゲットを決めても、紹介文も設備も前のままでは、結果は変わりにくいものです。決めたことを、一つは募集の中で目に見える形にしましょう。
ターゲットを広げすぎる
第三、第四とターゲットを増やすと、結局はだれにも向けない部屋に戻ってしまいます。2つまでに絞り、決まらない期間が続いたら見直す、という進め方が分かりやすいです。
第二のターゲットの使い方
第一のターゲットに向けて募集しても決まらない時期には、第二のターゲットに向けた伝え方を足します。たとえば学生向けの部屋なら、春の時期を過ぎたあとは、近くで働く社会人に向けた一文を紹介文に加えます。
部屋の中身を大きく変えなくても、伝え方を切り替えるだけで反響が変わることがあります。
言葉の言い換え
| 言葉 | ふだんの言い方 |
|---|---|
| 入居者ターゲット | 住んでほしい人の姿 |
| ペルソナ | ターゲットを一人の人物として細かく描いたもの |
| 競合物件 | 近くで同じくらいの家賃で募集している部屋 |
| 募集条件 | 家賃、初期費用、入居できる条件など |
| 反響 | 問い合わせや内見の申し込み |
ターゲットを決めるチェックリスト
- 物件の周りの、人が通う先を書き出したか
- 広さと間取りから、何人でどう暮らす部屋かを考えたか
- 近くの競合の部屋と比べ、勝てる点と負ける点を書き出したか
- 第一と第二のターゲットを、2つまでに絞ったか
- 紹介文の最初の一文が、第一のターゲットに向いているか
- 募集を任せる会社に、ターゲットを伝えたか
よくある質問
- 賃貸の入居者ターゲットはどうやって決める？
- 立地・部屋の形・家賃の3つから、この部屋を選ぶ理由がある人を考えて決めます。周りを調べ、競合と比べてから、第一と第二のターゲットに絞ります。
- ターゲットは1つに絞るべき？
- 第一と第二の2つまでにすると、募集の軸がぶれにくくなります。季節や周りの変化で、第二のターゲットが主になることもあります。
- ターゲット以外の人から申し込みが来たら断る？
- ターゲットは、部屋の整え方と伝え方を決めるための目印です。申し込みを受けるかどうかは、入居審査の考え方で判断します。
- ターゲットはいつ見直す？
- 問い合わせが少ない状態が続くときや、近くの学校・事業所が移るなど周りが変わったときが見直しどきです。
- ターゲットを決めるのに費用はかかる？
- 周りの調べものや競合との比較は、オーナー自身でもできます。設備を足すなどの費用は、ターゲットを決めた後に必要なものだけを考えます。
関係する記事と相談先
部屋が決まらない理由を全体から見直すなら「空室対策」、家賃を下げるか迷うときは「家賃の値下げの判断」をご覧ください。長く住んでもらう工夫は「長期入居の対策」で説明しています。
募集を任せる会社を探すときは、会社一覧から地域ごとに探せます。シェアハウスや社宅として貸す方法も含めて比べたいときは、一括相談の説明をご覧ください。
まとめ
- 賃貸の入居者ターゲットは、立地・部屋の形・家賃から決める
- 周りを調べる → 部屋から暮らし方を考える → 競合と比べる → 2つに絞る → 募集に反映する、の順で進める
- 問い合わせが少ないならターゲットを、申し込みが少ないなら部屋や条件を見直す
- 決めたターゲットは、紹介文・写真・設備・募集条件にそろえて反映する
- ターゲットは断る人を決めるものではなく、申し込みは審査の考え方で判断する
