空室のリフォームは何から直す？優先順位5段階と、やり過ぎない判断のしかた

前の入居者が出ていったあと、部屋がなかなか埋まらない。管理会社から「リフォームしましょう」と見積もりが届いたけれど、どこまでやればよいか分からない。そんな迷いを持つオーナーは多いはずです。

リフォームは、やれば必ず決まるものではありません。理由に合わない工事をすると、費用だけがかかり、空室は続きます。

この記事では、空室を埋めるためのリフォームの優先順位と、やり過ぎないための判断のしかたを、順に整理します。

空室のリフォームとは

ここでいう空室のリフォームとは、空いている部屋に入居者が決まるよう、部屋の不具合や古さを直したり、設備を足したりする工事です。退去のあとに元の状態に戻す原状回復とは、目的が違います。

原状回復は、入居者が使って傷んだ部分を元に戻すことです。空室のリフォームは、部屋の魅力を上げて、選ばれるようにすることです。

原状回復との違い

退去のときの負担の考え方は「原状回復ガイドライン」で説明しています。

先に確かめる：空室の理由は部屋にあるか

部屋探しの人は、ネットで見る、問い合わせる、内見する、申し込む、の順に進みます。リフォームが効きやすいのは、主に「内見しても決まらない」場合です。

• ネットで見られていない：家賃や条件で絞り込まれて外れている可能性がある
• 見られても問い合わせがない：写真が古い印象を与えていることがある
• 内見しても決まらない：部屋の状態、におい、設備の古さが理由になりやすい

管理会社に、内見のあとで断られた理由を聞きましょう。理由が分かると、直す場所がはっきりします。

空室リフォームの優先順位5段階

1. 安全と不具合

雨漏り、水漏れ、給湯器の不調、鍵や窓の不具合などです。住む人の安全と、暮らしに直接関わるため、最初に直します。内見で見つかると、ほかがよくても選ばれにくくなります。

2. 清潔さとにおい

水回りの汚れ、排水口のにおい、カビ、たばこのにおいなどです。写真では伝わらない分、内見の印象を大きく下げます。清掃や部品の交換で済むことも多く、費用のわりに効きやすい場所です。

3. 第一印象

壁紙、照明、床、建具の色などです。玄関を開けたときの明るさと清潔感が変わります。明るい色の壁紙や、明るい照明に替えるだけでも、部屋が広く見えることがあります。

4. 設備の追加

モニター付きのインターホン、温水洗浄便座、インターネット設備などです。周りの似た部屋にある設備が、自分の部屋にないときに効きやすくなります。

5. 間取りの変更

部屋をつなげる、和室を洋室にする、といった大きな工事です。費用が大きく、回収にも時間がかかります。ほかの手を比べたうえで、最後に検討します。

やり過ぎないための判断のしかた

費用を回収できるかを先に考える

リフォームの費用は、上がる家賃や、空室が縮む月数で回収します。管理会社や工事会社に、その工事でどう変わる見込みかの根拠を聞きましょう。

周りの部屋の水準に合わせる

周りの似た部屋より大きく上の仕上げにしても、家賃を上げられるとは限りません。周りの水準にそろえ、そのうえで1つ選ばれる理由を足す、という考え方が無駄を減らします。

近いうちに売るなら控えめに

数年のうちに売る予定があるなら、大きな工事は控え、売却と比べてから決めます。売ったときの考え方は「不動産売却の流れ」もご覧ください。

リフォームの費用と税の扱い

国税庁の案内では、修理や改良の費用は、通常の維持管理や修理のためなら修繕費として、その年の必要経費になります。ただし、建物の使える期間を延ばしたり、価値を高めたりする部分は資本的支出とされ、減価償却で何年かに分けて経費にします。

どちらに当たるかは、修繕や改良という名目ではなく、中身で判断します。

工事の中身によって扱いが変わります。見積もりの段階で、工事の内訳を分けてもらい、税理士や税務署に確かめましょう。減価償却の基本は「不動産所得の確定申告」でも触れています。

大きなリフォームと建築確認

国土交通省によると、建築基準法の改正で、2025年4月から、2階建ての木造住宅などの大規模なリフォームに建築確認の手続きが必要になりました。大規模なリフォームとは、壁、柱、床、はり、屋根、階段のいずれかについて、過半を直す工事などを指します。

キッチンや浴室などの水回りのリフォームのように、これに当たらない工事は手続きが要りません。間取りの変更や、屋根・外壁を広く直す工事を考えるときは、工事会社に建築確認の要否を確かめましょう。

空室リフォームの進め方

1. 管理会社に、内見の数と、断られた理由を聞く

1. 安全と不具合の点検をして、直す必要がある所を先に決める

1. 清潔さとにおい、第一印象の順に、費用の小さいものから見積もりを取る

1. 工事の内訳を、修繕と、価値を高める部分に分けてもらう

1. 工事のあと、写真を撮り直して募集を出し直す

1. 一定の期間で反応を見て、次の手に進むかを決める

場面で考える：築年数のたったワンルーム

Dさんのワンルームは、内見は入るのに申し込みがありません。理由を聞くと、壁紙の汚れと、古い照明で部屋が暗く見えることが挙がりました。

Dさんは間取りの変更の見積もりを取る前に、壁紙と照明の交換、水回りの清掃から手を付けました。写真を撮り直して募集し直し、反応を見てから次を考えることにしました。

設備を足すときの分かれ道

設備は、足せば選ばれるものではありません。次の条件で、足すかどうかを分けて考えます。

• 周りの似た部屋の多くにある設備が、自分の部屋にないなら、足すと比べられたときに負けにくくなる
• 周りの部屋にもあまりない設備なら、選ばれる理由になることもあるが、費用の回収は慎重に見る
• 入居者が自分で用意しやすいものより、建物に付ける設備の方が差になりやすい
• 単身向けか家族向けかで、求められる設備は変わる。入居してほしい人を先に決める

写真の撮り直しで効果を引き出す

リフォームをしても、募集の写真が古いままでは伝わりません。工事のあとは、明るい時間に、窓を開けて部屋を広く見せる角度で撮り直します。

直した場所は、説明文にも書き添えます。「水回りを交換済み」「壁紙を張り替え済み」など、内見の前に伝わる言葉にしておくと、問い合わせにつながりやすくなります。

退去から募集までの段取り

空室の期間を短くするには、退去の前から段取りを考えておくことが大切です。

1. 退去の連絡が来たら、管理会社と立ち会いの日を決める

1. 立ち会いで、原状回復の範囲と、リフォームを考える場所を分けて確かめる

1. 原状回復とリフォームの見積もりを、同じ時期に取る

1. 工事の期間を確かめ、終わる時期に合わせて募集の準備をする

原状回復とリフォームを別々に頼むと、工事の日程が重なり、空室の期間が延びることがあります。まとめて段取りを組むと、無駄が減ります。

言葉の言い換え

• 原状回復：退去のときに、借りたときの状態に戻すこと
• 修繕費：通常の維持管理や修理のための費用。その年の経費になる
• 資本的支出：建物の使える期間を延ばしたり、価値を高めたりする部分の支出
• 大規模の修繕・模様替：壁、柱、床、はり、屋根、階段のいずれかの過半を直す工事など
• 建築確認：工事の前に、計画が建築の決まりに合っているかを確かめてもらう手続き

場面で考える：入居者が長く住んでいた部屋

Eさんの部屋は、前の入居者が長く住んでいたため、全体に古さが目立ちます。原状回復だけでは、周りの部屋とくらべて見劣りしそうです。

Eさんは、立ち会いのときに原状回復の範囲を確かめ、そのうえで水回りと床をリフォームの候補にしました。工事の内訳を分けて見積もってもらい、税の扱いも税理士に確かめることにしました。

空室リフォームでよくある失敗

• 断られた理由を聞かずに、大きな工事から始める
• 周りの水準より大きく上の仕上げにして、費用を回収できない
• 工事のあと、写真を撮り直さずに古い写真のまま募集する
• 工事の内訳を分けず、税の扱いがあとで分からなくなる
• 建築確認が要る工事かどうかを確かめずに進める

見積もりの前のチェックリスト

• 内見のあとで断られた理由を聞いたか
• 安全と不具合の点検を済ませたか
• 周りの似た部屋の設備と仕上げを確かめたか
• 工事ごとの費用と、期待できる変化の根拠を聞いたか
• 工事の内訳を、修繕と価値を高める部分に分けてもらったか

よくある質問

空室のリフォームは何から直せばいい？

安全と不具合、清潔さとにおい、第一印象、設備、間取りの順が基本です。内見で断られた理由に合う所から直します。

壁紙の張り替えは効果がある？

汚れや古さが断られた理由なら、効きやすい工事の一つです。理由がほかにあるなら、先にそちらを確かめましょう。

リフォームの費用は経費になる？

通常の維持管理や修理なら、その年の修繕費になります。価値を高める部分は、減価償却で分けて経費にします。

20万円未満の工事は修繕費にできる？

国税庁の案内では、1つの修理や改良の金額が20万円未満なら、修繕費として申告できます。

間取りを変えるリフォームに手続きはいる？

2階建ての木造住宅などで柱や壁などの過半を直す工事は、建築確認が必要です。工事会社に要否を確かめましょう。

あわせて考えたいこと

家賃を下げる前に見直したいことは「空室対策」、条件を広げる工夫は「ペット可賃貸のメリット・デメリット」で整理しています。部屋ごとに貸す形に変える場合は「シェアハウス改修の建物・消防」もご覧ください。

工事の相談先や、貸し方を変える相談先は会社一覧から探せます。いくつかの方法をまとめて比べたい方は、一括相談の窓口もご確認ください。

まとめ

• 空室のリフォームは、安全と不具合、清潔さ、第一印象、設備、間取りの順に考える
• 先に、断られた理由が部屋の状態にあるかを確かめる
• 費用は、上がる家賃や空室が縮む月数で回収できるかを見て決める
• 修繕費はその年の経費、価値を高める部分は減価償却で分けて経費にする
• 2階建ての木造住宅などの大規模なリフォームは、建築確認が必要