境界確定と測量は売却に必要？必要な場面と流れ、隣地ともめたときの対処
土地や一戸建てを売るとき、境界がはっきりしないと、買主が見つかっても話が進まないことがあります。境界確定の測量が必要になる場面と流れ、費用の分け方の決まり、隣の持ち主と話がまとまらないときの方法を整理します。
結論
- 境界確定の測量とは、隣の土地の持ち主と立ち会って境界の位置を確かめ合い、境界標を入れて図面と確認書を作ることです。
- 土地や一戸建てを売るとき、法律で必ず求められるわけではありません。ただし、実際の面積で売る場合や、境界標が見当たらない場合、買主や金融機関が求める場合には必要になります。
- 流れは「資料調べ→現地の測量→隣地の立ち会い→境界標の設置→確認書と図面の作成」です。隣の持ち主の協力が要るため、時間に余裕を持って始めます。
- 隣と話がまとまらないときは、法務局の筆界特定制度を使う方法があります。
「親から相続した土地を売りたいのに、境界の杭がどこにあるか分からない」。「買主から測量図を求められたが、何から始めればいいのか」。土地を売るときに、こうした壁に当たる方は少なくありません。
境界は、売る直前になって慌てて確かめようとすると、隣の持ち主の都合が合わず、引き渡しに間に合わないことがあります。売ると決めたら早めに確かめておきたいことの一つです。
この記事では、境界確定の測量が必要になる場面と、測量の種類、確定までの流れ、隣の持ち主と話がまとまらないときの方法を順に整理します。
境界確定とは
境界確定の意味
境界確定とは、自分の土地と隣の土地との境目を、隣の持ち主と確かめ合って決めることです。測量で位置を出し、境界標（杭や金属の印）を入れ、図面と境界確認書に残します。
「筆界」と「所有権の境」は別のもの
法務省の案内では、筆界とは、土地が登記されたときにその範囲を区切るものとして定められた線で、持ち主どうしの合意で変えることはできないとされています。
一方、ふだん「境界」と言うときは、持ち主がどこまで持っているかという所有権の範囲を指すこともあります。両者は多くの場合一致しますが、いつも一致するとは限りません。売却では、この二つがずれていないかを確かめることが大切です。
登記所にある図面
不動産登記法では、登記所に地図を備えること、地図が整うまでの間は「地図に準ずる図面」を備えられることが定められています。いわゆる公図は、この地図に準ずる図面であることが多く、形や位置関係の目安にはなっても、長さや面積が正確とは限りません。
売却で境界確定・測量が必要になる場面
必要になりやすい場面
- 実際に測った面積で代金を決める「実測売買」にするとき
- 現地に境界標が見当たらない、または一部が抜けているとき
- 塀や生け垣が境界の上にあり、どちらの物か分からないとき
- 買主や買主の金融機関が、確定した測量図を求めるとき
- 土地を分けて一部だけを売る（分筆する）とき
- 登記の面積と実際の面積が大きく違いそうなとき
必ずしも要らない場面
登記の面積で代金を決める「公簿売買」で、買主が納得している場合は、確定測量をせずに売ることもあります。ただし、引き渡し後に面積や境界の食い違いが見つかると、もめごとの元になります。どこまで確かめるかは、売買契約の前に買主とすり合わせておきます。
場面の例
Cさんは、父から相続した郊外の土地を売ることにしました。現地を見に行くと、四隅のうち二か所の境界標が見当たらず、隣との間のブロック塀も、どちらが建てたものか分かりませんでした。
仲介の会社に相談したところ、買主の金融機関が確定した測量図を求める可能性が高いと言われました。Cさんは売り出しと並行して測量を頼み、隣の持ち主にも早めにあいさつに行きました。売買契約の時点で立ち会いの日程が決まっていたため、引き渡しに間に合いました。
国に土地を引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度では、法務省の案内上、隣の持ち主と境界に争いがないことが求められますが、測量や境界確認書の提出までは求められていません。売却と国庫帰属では求められる程度が違います。詳しくは相続土地国庫帰属制度をご覧ください。
測量の種類と違い
| 種類 | 中身 | 隣の持ち主の立ち会い | 売却での使われ方 |
|---|---|---|---|
| 現況測量 | 今ある塀や杭をもとに、土地の形と面積を測る | 求めないことが多い | 売り出し前の目安づくり |
| 境界確定測量 | 隣の持ち主と境界を確かめ合い、境界標を入れて測る | 求める | 実測売買や分筆、買主が求めるとき |
現況測量は早く進めやすい反面、境界を隣と確かめたものではありません。売却で「境界が確定している」と説明できるのは、隣の持ち主の確認がそろった境界確定測量です。
境界確定の流れ
境界確定の測量は、土地家屋調査士などの専門家に頼んで、次の流れで進むのが一般的です。
- 資料を集める（登記事項証明書、地図または地図に準ずる図面、地積測量図、過去の測量図や境界確認書）
- 現地を調べ、今ある境界標・塀・建物の位置を測る
- 資料と現地を比べ、境界の位置の案を出す
- 隣の持ち主に連絡し、日を決めて立ち会ってもらう
- 境界の位置について合意できたら、境界標を入れる
- 境界確認書を取り交わし、測量図を作る
- 必要に応じて、登記の面積を直す登記や、分筆の登記を申請する
道路や水路に面している場合は、国や自治体との立ち会いが必要になることもあります。この場合は、役所の手続きの分だけ時間がかかります。
隣の土地に入って測る必要があるとき
民法では、土地の持ち主は、境界標の調査や境界に関する測量のため、必要な範囲で隣の土地を使えるとされています。ただし、住まいの中に入るには住んでいる人の承諾が要ります。
使うときは、目的・日時・場所・方法を、前もって隣の持ち主と使っている人に知らせることとされています。損害が最も少ない方法を選ぶことも求められます。勝手に入るのではなく、事前に丁寧に知らせることが、その後の立ち会いを円滑にします。
ポイント
- 境界確定は、隣の持ち主と確かめ合い、境界標と確認書に残すことです
- 公図は目安で、長さや面積が正確とは限りません
- 実測で売る、境界標がない、買主が求める、分筆するときに必要になります
- 隣の持ち主の都合が要るため、売ると決めたら早めに始めます
境界確定の費用はだれが負担するか
民法の決まり
民法では、境界標の設置と保存の費用は、隣り合う持ち主が等しい割合で負担し、測量の費用は土地の広さに応じて分担すると定められています。
売却のときの実際
売却のために売主が自分から頼む測量では、その費用を売主が負担する形で話が進むことがあります。だれがどこまで負担するかは、売買契約や隣の持ち主との話し合いで決まります。測量の費用は、土地の広さや形、隣の土地の数、役所との立ち会いの有無などで大きく変わるため、見積もりで確かめましょう。
売買契約書に「売主は引き渡しまでに境界を明示する」といった取り決めを入れることがあります。測量が引き渡しに間に合わないと、契約どおりに引き渡せなくなるおそれがあります。契約の前に、測量にかかる期間の見通しを専門家に聞いておきましょう。
隣の持ち主と話がまとまらないとき
まずは話し合いの材料をそろえる
立ち会いに応じてもらえない、位置に納得してもらえない、ということは起こりえます。過去の測量図や境界確認書、古い写真など、境界の根拠になる資料をそろえ、専門家から説明してもらうと話が進むことがあります。
筆界特定制度
法務省の案内では、筆界特定制度とは、土地の持ち主として登記されている人などの申請により、筆界特定登記官が外部の専門家の意見をふまえて、現地での筆界の位置を明らかにする制度です。新しく境界を決めるのではなく、もとからあった筆界を調べて明らかにします。
- 申請先：土地の所在地を受け持つ法務局・地方法務局
- 申請できる人：登記された持ち主や、その相続人など
- 手数料：土地の価格で決まる。法務省の例では、自分の土地と隣の土地の価格の合計が4,000万円なら8,000円
- 測量が必要になった場合は、別に測量の費用がかかる
法務省は、裁判よりも早く解決できる点を特色に挙げています。結果に納得できないときは、あとから裁判で争うこともできます。
筆界特定で決まらないこと
筆界特定は、登記の上での境目（筆界）を明らかにする制度です。塀をどうするか、所有権がどこまであるかといった話し合いまでは決めません。そうした点が争いになるときは、弁護士などの専門家に相談します。
境界確定でよくある失敗
売り出してから境界を調べ始める
買主が決まってから測量を始め、隣の持ち主の立ち会いが遅れて引き渡しが延びる例です。売ると決めた段階で、境界標と資料の有無だけでも確かめておきます。
公図の形を正しい寸法だと思い込む
公図は目安で、寸法が正確とは限りません。公図だけで面積を説明すると、あとで食い違いが見つかることがあります。
隣の持ち主への連絡を後回しにする
いきなり立ち会いの日程だけを伝えると、身構えられてしまうことがあります。測量をする理由と、隣の土地に入ることがあるかを、先に丁寧に伝えます。
相続した土地で、隣の持ち主が分からない
隣の持ち主が亡くなっていたり、遠方にいたりして連絡がつかない例です。登記事項証明書で持ち主を確かめ、時間がかかる前提で専門家に相談します。相続した土地の名義の整理は相続登記の義務化も確かめておきましょう。
売る前の境界チェックリスト
- 現地に境界標がすべてそろっているか
- 地積測量図や過去の境界確認書が手元か法務局にあるか
- 塀や生け垣、雨どい、枝が境界を越えていないか
- 登記の面積と、だいたいの実際の面積に大きなずれがないか
- 道路や水路に面していて、役所との立ち会いが要りそうか
- 隣の持ち主の名前と連絡先が分かるか
よくある質問
- 土地を売るのに境界確定の測量は必須ですか？
- 法律で必ず求められるわけではありません。ただし、実測で売る場合や境界標がない場合、買主や金融機関が求める場合には必要になります。
- 境界確定の測量の費用はだれが払いますか？
- 民法では、境界標の費用は隣どうしで等しく、測量の費用は土地の広さに応じて分担すると定められています。売却のために頼む測量は、売買契約や話し合いで負担を決めます。
- 境界確定にはどのくらいの期間がかかりますか？
- 隣の土地の数や、役所との立ち会いの有無で大きく変わります。売り出しより前に、専門家に期間の見通しを聞いておきましょう。
- 隣の人が立ち会いに応じてくれないときはどうすればいいですか？
- 根拠の資料をそろえて説明してもらうほか、法務局の筆界特定制度を使う方法があります。結果に納得できないときは、裁判で争うこともできます。
- 古い測量図があれば新しく測量しなくてもいいですか？
- 隣の持ち主の確認がそろった図面で、現地の境界標も残っていれば、使える場合があります。買主が新しい測量を求めることもあるため、仲介の会社と確かめましょう。
境界の相談と売却の相談先
境界の確認は、売却の段取りと合わせて考えると無駄がありません。売買の会社や会社一覧から地域の会社を探し、測量が必要かどうかもあわせて聞いてみてください。売却全体の進め方は不動産売却の流れ、相続した家を売る流れは相続した実家の売却、共有の土地は共有名義の解消で詳しく紹介しています。複数の会社にまとめて聞きたい方は、一括相談をご利用いただけます。
まとめ
- 境界確定は、隣の持ち主と境界を確かめ合い、境界標と確認書・図面に残すことです
- 売却で必須ではありませんが、実測売買・境界標がない・買主が求める場面では必要になります
- 流れは、資料調べ→測量→立ち会い→境界標の設置→確認書と図面の作成です
- 民法では、境界標の費用は等しく、測量の費用は広さに応じて分担すると定められています
- 話がまとまらないときは、法務局の筆界特定制度を使えます
- 隣の持ち主の都合が要るため、売ると決めたら早めに始めましょう
