家賃の値上げ交渉の進め方｜借地借家法32条の要件と入居者に伝える手順
家賃の値上げは、借地借家法32条の要件を満たせば求めることができますが、入居者の合意なしに一方的に決まるものではありません。この記事では、値上げの根拠、伝え方の手順、合意できないときの流れを整理します。
結論
- 家賃の値上げは、借地借家法32条により、税などの負担の増加、経済事情の変動、近くの同じような建物との比較で家賃が不相当になったときに求めることができます。
- ただし、入居者が合意しなければ、すぐに新しい家賃になるわけではありません。話し合いで決まらないときは、まず調停を申し立てます。
- 交渉では、根拠を示した書面で早めに伝え、更新の時期に合わせて話し合うのが進めやすい方法です。
「固定資産税や修繕の費用が上がったのに、家賃は10年前のまま」。「周りの部屋はもっと高く貸されている」。こうした理由で、家賃を上げたいと考えるオーナーは少なくありません。
一方で、今の入居者に値上げを伝えるのは気が重いものです。断られたらどうするのか、退去されたら空室になるのではないか。不安があって、言い出せないままになっている方もいるでしょう。
この記事では、家賃の値上げを求める法律上の根拠と、入居者に伝えるときの手順、合意できないときの流れを説明します。新しく募集するときの家賃の決め方は「家賃相場の調べ方」で扱っています。
家賃の値上げ交渉とは
家賃の値上げ交渉とは、今住んでいる入居者に対し、契約の途中や更新のときに家賃を上げたいと申し入れ、話し合うことです。新しい入居者の募集家賃を上げることとは違い、すでに結んだ契約の条件を変える話になります。
根拠になる借地借家法32条
借地借家法32条1項は、建物の家賃が次のどれかの理由で不相当になったときは、契約の条件にかかわらず、将来に向かって家賃の増減を請求できると定めています。
| 理由 | オーナー側の例 |
|---|---|
| 土地や建物の租税その他の負担の増減 | 固定資産税などの負担が増えた |
| 土地や建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動 | 地価や物価が上がった |
| 近くの同じような建物の家賃との比較 | 近くの似た部屋より明らかに安い |
この権利は、オーナーにも入居者にもあります。入居者から値下げを求められることもある、という点も覚えておきましょう。
「将来に向かって」の意味
値上げを求めても、さかのぼって過去の家賃を上げることはできません。申し入れたあとの家賃について、話し合うことになります。
値上げできない場合と注意点
借地借家法32条があっても、どんな場合でも値上げできるわけではありません。
増額しない特約がある場合
契約に「一定の期間は家賃を増額しない」という特約があるときは、その定めに従います（借地借家法32条1項ただし書き）。契約書に家賃の改定に関する条文や特約がないかを、まず確かめます。
定期借家で改定の特約がある場合
定期借家契約で家賃の改定に関する特約があるときは、32条は使われません（借地借家法38条9項）。契約書に書いた改定のルールが優先します。定期借家の考え方は「定期借家と普通借家の違い」で説明しています。
標準契約書の書き方
国土交通省の賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版）の第4条3項も、同じ3つの理由にあたるときに、貸主と借主が協議の上、賃料を改定できるとしています。くわしくは「賃貸住宅標準契約書とは」をご覧ください。
「値上げに応じなければ出て行ってもらう」と迫るのは避けましょう。貸す側からの更新拒絶や解約には、正当の事由が必要です（借地借家法28条）。値上げの話と退去の話を結びつけると、話し合いがこじれる原因になります。
入居者から値下げを求められたとき
反対に、入居者から値下げを求められ、話し合いがまとまらないこともあります。この場合、オーナーは、減額を正当とする裁判が確定するまで、自分が相当と認める額の家賃を請求できます（借地借家法32条3項）。裁判で減額が認められたときは、受け取りすぎた分に年1割の割合の利息をつけて返します。値上げと値下げは、同じ条文の裏表だと覚えておきましょう。
値上げの根拠をそろえる
交渉を始める前に、なぜ今の家賃が不相当なのかを、入居者に説明できる形にそろえます。
そろえておく資料
- 固定資産税などの税額の通知（以前との比較）
- 修繕や設備の更新にかかった費用の記録
- 近くの似た部屋の募集家賃の例（広さ・築年数・駅からの距離をそろえる）
- 今の家賃を決めた時期と、その後の変化のメモ
上げ幅の考え方
どれだけ上げてよいかを決めた法令の数字はありません。根拠から説明できる範囲にとどめ、近くの似た部屋の家賃を上回らないように考えます。上げ幅が大きいほど、入居者の理解は得にくくなります。
退去されたときの損も比べる
値上げで退去が出れば、次の入居者が決まるまで家賃が入りません。原状回復や募集の費用もかかります。値上げで増える額と、空室になったときの損を並べてから判断しましょう。退去を防ぐ考え方は「退去防止のためにオーナーができること」にまとめています。
ポイント
- 値上げの根拠は、負担の増加・経済事情の変動・近くの家賃との比較の3つ
- 増額しない特約や、定期借家の改定特約がないかを先に確かめる
- 根拠の資料をそろえ、説明できる上げ幅にとどめる
- 退去されたときの空室の損と比べてから決める
値上げ交渉の進め方
根拠がそろったら、次の順番で進めます。
- 契約書で、契約期間・更新の時期・家賃改定の条文や特約を確かめる
- 根拠の資料をそろえ、新しい家賃の案を決める
- 管理会社に任せている場合は、方針を共有し、窓口を決める
- 更新の数か月前など、余裕のある時期に書面で申し入れる
- 入居者の意見を聞き、上げ幅や時期を話し合う
- 合意できたら、合意書や更新の契約書に新しい家賃と開始の月を書く
申し入れの書面に書くこと
- 今の家賃と、新しい家賃の案
- 新しい家賃を始めたい月
- 値上げを求める理由（根拠の資料の要点）
- 質問や相談の窓口と、返事をもらいたい時期
更新の時期に合わせる理由
普通借家では、期間の満了の1年前から6か月前までに、更新しない通知や、条件を変えなければ更新しない通知をしなければ、同じ条件で更新したものとみなされます（借地借家法26条1項）。更新の話し合いと一緒に家賃の話を出すと、入居者にとっても考える区切りになります。ただし、条件を変える通知も貸す側から行う場合は、正当の事由との関係が問題になるため、管理会社などと確かめて進めましょう。
場面の例：築20年のアパートを持つGさん
Gさんは、15年前に決めた家賃のままアパートを貸しています。この間に外壁の修繕を行い、近くの似た部屋の募集家賃も上がっていました。
Gさんは、修繕の費用と近くの募集例をまとめ、更新の4か月前に書面で値上げを申し入れました。入居者と話し合い、上げ幅を当初の案より小さくし、開始を次の更新からにすることで合意しました。
伝え方のポイント
値上げの申し入れは、内容だけでなく伝え方でも受け止められ方が変わります。
- 突然の通知にせず、考える時間を十分にとる
- 「なぜ上げるのか」を、資料の要点で短く説明する
- 長く住んでくれていることへのお礼を添える
- 上げ幅や開始の時期に、相談の余地があることを伝える
- 質問の窓口と、返事の期限をはっきりさせる
管理会社に任せる場合
管理会社に管理を任せている場合は、入居者への申し入れも管理会社が窓口になることが多くなります。オーナーは、上げたい理由と、譲れる上げ幅の下限を先に伝えておきます。
管理会社によって、家賃の見直しにどこまで関わるかは違います。管理委託契約書で、家賃の改定の交渉が任せる業務に入っているかを確かめておきましょう。
入居者が合意しないときの流れ
話し合っても合意できないときの流れも、知っておきましょう。
入居者は「相当と認める額」を払えばよい
値上げについて話し合いがまとまらないときは、入居者は、値上げを正当とする裁判が確定するまで、自分が相当と認める額を払えばよいとされています（借地借家法32条2項）。多くの場合、今までの家賃を払い続けることになります。
裁判で値上げが認められたときは、入居者は不足分に年1割の割合の利息をつけて払います。
家賃を受け取らないとどうなるか
値上げに応じないからといって、今までの家賃を受け取らないのは避けましょう。受け取りを断られた入居者は、家賃を供託することができ、それで支払ったことになります（民法494条）。滞納として扱うことはできず、関係がこじれるだけです。
まず調停を申し立てる
家賃の増減について裁判で決めたいときは、まず調停を申し立てなければなりません（民事調停法24条の2）。調停は、裁判所で調停委員を交えて話し合う手続きです。いきなり訴えを起こしても、原則として調停に回されます。
合意できたあとにすること
合意できたら、新しい家賃と開始の月を書いた合意書を作るか、更新の契約書に書き込みます。家賃の引き落としや振込の額を変える手続きも忘れずに行います。家賃保証会社を使っている場合は、保証会社への届け出が要るかも確かめます。
よくある失敗
- 根拠を示さずに「来月から上げます」と一方的に伝えた
- 合意がないのに、新しい家賃との差額を滞納として督促した
- 今までの家賃の受け取りを断り、供託された
- 値上げと退去の話を結びつけ、話し合いがこじれた
交渉前のチェックリスト
- 契約書に、増額しない特約や改定の定めがないか確かめたか
- 根拠の資料（税額・修繕・近くの家賃）をそろえたか
- 上げ幅が、根拠から説明できる範囲か
- 空室になったときの損と比べたか
- 合意したら、書面に新しい家賃と開始の月を残す準備があるか
よくある質問
- 家賃は入居中でも値上げできますか？
- 借地借家法32条の要件を満たせば、契約期間中でも値上げを求めることができます。ただし、入居者が合意しなければ、すぐに新しい家賃にはなりません。
- 入居者が値上げを断ったら、退去させられますか？
- 値上げを断ったことだけを理由に、退去を求めることは難しいと考えましょう。貸す側からの更新拒絶や解約には、正当の事由が必要です。
- 値上げはどのくらいまでなら認められますか？
- 上げ幅を決めた法令の数字はありません。税などの負担、経済事情、近くの似た部屋の家賃から説明できる範囲で考えます。
- 話し合いで決まらないときは、どうすればよいですか？
- 裁判で決めたいときは、まず調停を申し立てます。調停でも決まらない場合に、訴えを起こすことになります。
- 値上げの通知は口頭でもよいですか？
- 口頭でも申し入れはできますが、後で行き違いが起きないよう、理由と新しい家賃を書いた書面で伝えるのが安心です。
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まとめ
- 家賃の値上げは、借地借家法32条の3つの理由で家賃が不相当になったときに求められる
- 増額しない特約や、定期借家の改定特約があれば、その定めが優先する
- 根拠の資料をそろえ、更新の時期に合わせて書面で申し入れる
- 合意できないとき、入居者は相当と認める額を払えばよく、今までの家賃は受け取る
- 裁判で決めたいときは、まず調停を申し立てる
