居住用財産の3000万円特別控除とは？マイホームを売ったときの要件と注意点
自分が住んでいる家や住んでいた家を売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。国税庁の説明をもとに、要件、使えない場合、空き家の特例との違い、申告の流れを整理します。
結論
- 居住用財産の3,000万円特別控除とは、自分が住んでいる家（マイホーム）やその敷地を売ったとき、所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例です。
- 住まなくなった家でも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば対象になります。親子や夫婦など特別の関係がある人に売った場合は使えません。
- 相続した親の家を売るときの「空き家の3,000万円特例」とは別の制度です。使うには確定申告が必要です。
「家を売ったら、税金はどれくらいかかるのか」。住み替えや転勤で家を手放すとき、多くの人が気にするところです。
自分が住んでいる家を売る場合には、税金を大きく軽くできる特例があります。それが、居住用財産の3,000万円特別控除です。ただし、売る時期や売る相手によっては使えません。
この記事では、国税庁の説明をもとに、特例の中身、使える家と使えない家、空き家の特例との違い、ほかの特例との関係、申告の流れを順に説明します。
居住用財産の3,000万円特別控除とは
一言でいうと
居住用財産の3,000万円特別控除とは、マイホームを売って利益（譲渡所得）が出たとき、その利益から最高3,000万円を差し引ける特例です。国税庁は「マイホームを売ったときの特例」として説明しています。
所有期間の長短は問いません。買ってから短い期間で売った場合でも、要件に合えば使えます。
譲渡所得とは
譲渡所得とは、土地や建物を売って得た利益のことです。売った金額から、買ったときの代金などの取得費と、売るためにかかった費用を差し引いて計算します。
たとえば、譲渡所得が3,000万円以下なら、特例を使うと譲渡所得は0になります。3,000万円を超える場合は、超えた分に税金がかかります。
この特例は、計算した譲渡所得から最高3,000万円を差し引くものです。売った金額そのものから差し引くのではない点に気を付けます。売却の税金の全体像は「不動産売却の税金」で整理しています。
3,000万円特別控除を使える家
対象になる家と土地
国税庁の説明では、次のような家と土地が対象です。
- 今、自分が住んでいる家屋
- 以前住んでいた家屋（住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るもの）
- 上の家屋と一緒に売る敷地や借地権
- 家屋を取り壊した後の敷地（下の要件に合うもの）
- 災害で家屋がなくなった後の敷地（決められた期限までに売るもの）
住まいを2つ以上持っている場合は、主に住んでいた家屋だけが対象です。
住まなくなった家の期限
住み替えや転勤で家を出た後に売る場合は、期限に気を付けます。期限は「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日」までです。
たとえば、2024年5月に住まなくなった場合、3年を経過するのは2027年5月です。その年の12月31日、つまり2027年12月31日までに売れば対象になります。住まなくなった後に人に貸していても、この期限内に売れば対象になります。
家を取り壊して土地を売る場合
家屋を取り壊して、その敷地を売る場合は、次の両方を満たす必要があります。
- 取り壊した日から1年以内に売る契約を結び、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 取り壊してから売る契約を結ぶまでの間、その敷地を貸駐車場などに使っていないこと
取り壊すと、土地の固定資産税の住宅用地の扱いも変わります。売る時期と取り壊す時期は、税金の全体を見て決めてください。
3,000万円特別控除を使えない場合
売る相手が特別の関係がある人
親子や夫婦など、特別の関係がある人に売った場合は使えません。国税庁の説明では、特別の関係がある人には、生計を一にする親族、家を売った後にその家に一緒に住む親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
前の年・前々年にほかの特例を使っている
売った年の前年と前々年に、この特例や、マイホームの譲渡損失についての特例を受けている場合は使えません。また、売った年、前年、前々年に、マイホームの買換えや交換の特例を受けている場合も使えません。
対象にならない家
次のような家屋は対象になりません。
- この特例を受けることだけを目的に入居したと認められる家屋
- 新しい家ができるまでの仮住まいなど、一時的に住んだ家屋
- 別荘など、主に趣味や保養のために持っている家屋
ポイント
- 対象は自分が住んでいる家と、住まなくなってから期限内に売る家
- 期限は住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
- 親子・夫婦など特別の関係がある人に売ると使えない
- 前の年・前々年にほかの特例を使っていると使えない場合がある
空き家の3,000万円特例との違い
2つの特例を見分ける
「3,000万円の特別控除」には、似た名前の特例が2つあります。自分の家を売るときの特例と、相続した親などの家を売るときの特例（空き家の特例）です。
| 比べる点 | 居住用財産の特例 | 空き家の特例 |
|---|---|---|
| 売る家 | 自分が住んでいる家・住んでいた家 | 亡くなった人が住んでいた家 |
| 売る人 | その家に住んでいた本人 | 相続や遺贈で取得した相続人 |
| 建てた時期 | 問わない | 昭和56年5月31日以前に建てられた家 |
| 期限 | 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで | 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 売った金額 | 上限の要件はない | 1億円以下 |
空き家の特例では、令和6年1月1日以後に売る場合で、家と敷地を取得した相続人が3人以上いると、控除は1人あたり2,000万円までになります。くわしくは「空き家の3,000万円特別控除」をご覧ください。
相続した実家に住んでいた場合
相続した実家に、相続人自身が住んでいた場合は、自分のマイホームとして居住用財産の特例を考えることになります。どちらの特例に当たるかで要件が大きく違うため、迷うときは税務署や税理士に確かめます。
ほかの特例との関係
軽減税率の特例と一緒に使える
売った年の1月1日の時点で、売った家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えている場合は、軽減税率の特例も使えます。国税庁は、3,000万円の特別控除と軽減税率の特例は重ねて受けられると説明しています。
軽減税率の特例では、3,000万円を差し引いた後の課税長期譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分の所得税が10%になります。所得税とあわせて、復興特別所得税（基準所得税額の2.1%）も申告して納めます。
住宅ローン控除とは一緒に使えない
新しい家で住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けたい場合は、注意が必要です。新しい家に入居した年とその前年・前々年に3,000万円特別控除を受けていると、住宅ローン控除は受けられません。
入居した年の翌年から3年目までの間に、もとの家を売って3,000万円特別控除を受ける場合も、住宅ローン控除は受けられません。住み替えのときは、どちらが有利かを先に比べます。
申告の流れ
確定申告が必要
この特例を使うには、売った翌年に確定申告をする必要があります。税金がかからなくなる場合でも、申告をしないと特例は使えません。
申告は次の順で進めます。
- 売買契約書、買ったときの契約書、売るためにかかった費用の領収書をそろえる
- 売った金額から取得費と売るための費用を差し引いて、譲渡所得を計算する
- 「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］」を作る
- 確定申告書に内訳書を添えて、税務署に出す
- 契約日の前日の住民票の住所と売った家の所在地が違う場合は、戸籍の附票の写しなど、住んでいたことが分かる書類も出す
売るときに集める書類は「不動産売却の必要書類」、確定申告の考え方は「不動産所得の確定申告」も参考になります。
よくある失敗
よくあるのは、引っ越して人に貸しているうちに期限が過ぎてしまう例です。住まなくなった日から数えて期限を書き出し、売り出しの時期を逆算しておきます。
もう一つは、家族に売れば手続きが楽だと考えて、親子の間で売ってしまう例です。特別の関係がある人への売却では、この特例は使えません。
場面の例とチェックリスト
場面の例：転勤で家を出た後に売る
たとえば、転勤で自宅を出て、その間は家を人に貸していたとします。転勤先に長くいることになり、もとの家を売ることにしました。
この場合、まず住まなくなった日を確かめ、そこから期限を数えます。期限までに売れれば、居住用財産の特例を考えられます。入居者がいる家は、売るまでに時間がかかることもあるため、早めに売却の会社に相談します。
場面の例：住み替えで新しい家を買う
住み替えで新しい家を買い、住宅ローン控除も受けたい場合は、どちらの特例を使うかで税金の合計が変わります。売る家の利益の大きさと、新しい家のローンの額によって有利な方が違うため、売る前に比べておきます。
チェックリスト
売る前に、次のことを確かめておきます。
- 売る家は、自分が主に住んでいた家か
- 住まなくなった日と、売る期限を書き出したか
- 売る相手が、親子や夫婦など特別の関係がある人ではないか
- 前の年・前々年に、マイホームの特例を使っていないか
- 新しい家で住宅ローン控除を受ける予定があるか
- 買ったときの契約書や、売るための費用の領収書がそろっているか
よくある質問
- 居住用財産の3,000万円特別控除は、何年住めば使えますか？
- 所有期間の長短にかかわらず使えます。ただし、特例を受けるためだけに入居した家や、一時的に住んだ家は対象になりません。
- 引っ越した後に人に貸していても使えますか？
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば、その間の使い道は問われません。
- 親や子どもに売っても使えますか？
- 使えません。親子や夫婦、生計を一にする親族など、特別の関係がある人への売却は対象外です。
- 税金がかからない場合も確定申告は必要ですか？
- 必要です。確定申告書に譲渡所得の内訳書を添えて出さないと、特例は使えません。
- 住宅ローン控除と一緒に使えますか？
- 新しい家に入居した年とその前後の決められた年に3,000万円特別控除を受けると、住宅ローン控除は受けられません。どちらが有利かを先に比べます。
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まとめ
- 居住用財産の3,000万円特別控除は、マイホームを売ったときに譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例
- 住まなくなった家は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
- 親子・夫婦など特別の関係がある人に売ると使えない
- 相続した家の「空き家の特例」とは別の制度
- 所有期間が10年を超えれば軽減税率の特例と重ねて使える。住宅ローン控除とは一緒に使えない
- 使うには確定申告が必要
