更新料とは？オーナーが知りたい考え方と最高裁判決の範囲をやさしく解説
更新料は、賃貸借契約を更新するときに入居者から受け取るお金です。法律にどう書かれているか、最高裁判決で何が示されたのか、契約書でオーナーが気をつけたい点を順に整理します。
結論
- 更新料とは、賃貸借契約の期間が終わり、契約を更新するときに入居者から貸主に支払われるお金です。法律で決まったお金ではなく、契約で取り決めたときに発生します。
- 最高裁判所は平成23年7月15日の判決で、契約書に一義的かつ具体的に書かれた更新料の条項は、金額が高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条で無効にはならないと示しました。
- この判決は、すべての更新料を有効と認めたものではありません。金額、更新の期間、契約書の書き方によって判断が分かれる余地が残っています。
- オーナーは、更新料の金額と支払う場面を契約書にはっきり書き、契約の前に説明しておくことが大切です。
「更新料を取っても大丈夫なのか」。「入居者から、更新料は払わなくていいと聞いたと言われた」。賃貸を持っていると、こうした場面に出会うことがあります。
更新料は、地域や物件によって取り決めがあったりなかったりします。そのため、どこまでが認められるのかが分かりにくいお金です。
この記事では、更新料の意味、法律と最高裁判決で示されたこと、契約書で気をつけたい点を、オーナーの立場から整理します。
更新料とは
更新料の意味
更新料とは、賃貸借契約の期間が満了し、契約を更新する際に、入居者と貸主の間でやり取りされるお金です。最高裁判所の判決でも、このように説明されています。
民法や借地借家法には、更新料を支払わなければならないという決まりはありません。契約書で取り決めた場合に、その取り決めに基づいて支払われます。
更新料の性質
最高裁判所は、更新料は一般に、賃料の補充や前払い、契約を続けるための対価などの趣旨を含む、複合的な性質を持つと述べています。
つまり、更新料は「何の対価でもないお金」ではなく、家賃と同じように貸主の収益の一部と考えられているということです。
似たお金との違い
| お金 | 意味 | 根拠 |
|---|---|---|
| 更新料 | 契約を更新するときに入居者が貸主に払うお金 | 契約の取り決め |
| 更新の事務手数料 | 更新の手続きにかかる手数料として取り決めるもの | 契約の取り決め |
| 敷金 | 家賃などの支払いを担保するために預けるお金 | 民法の定めと契約 |
| 礼金 | 入居のときに貸主に払い、返さないと取り決めるお金 | 契約の取り決め |
表の「更新の事務手数料」や「礼金」の有無と金額は、物件や契約によって違います。契約書でどう書かれているかが基準になります。
契約の更新の決まり（借地借家法）
法定更新とは
借地借家法26条では、期間の定めがある建物の賃貸借で、当事者が期間満了の1年前から6か月前までの間に、更新しない旨などの通知をしなかったときは、従前の契約と同じ条件で更新したものとみなすとされています。これを法定更新と呼びます。
法定更新された契約は、期間の定めがないものになります。また、貸主から更新を断るには、借地借家法28条により正当の事由が必要です。
合意更新と法定更新
合意更新とは、貸主と入居者が話し合い、新しい期間や条件で契約を更新することです。国土交通省の賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版）でも、貸主と入居者は協議の上で契約を更新できるとされています。
なお、この標準契約書のひな形の本文には、更新料を定める条文は置かれていません。更新料を取り決めるときは、オーナーが自分の契約書に書き加える必要があります。
定期借家には更新がない
借地借家法38条では、書面などで契約するときに限り、契約の更新がないことを定められるとされています。これが定期借家です。更新がないので、更新料が問題になる場面も基本的にありません。
普通借家と定期借家の違いは定期借家と普通借家の違いで詳しく整理しています。
最高裁判決（平成23年7月15日）で示されたこと
どんな事件だったか
この事件は、京都市内の共同住宅を借りた入居者が、更新料の条項は消費者契約法10条などで無効だと主張して、支払った更新料の返還を求めたものです。契約は1年ごとの更新で、更新料は賃料の2か月分と定められていました。
高等裁判所は条項を無効としましたが、最高裁判所第二小法廷はその判断を是認できないとし、更新料の条項を有効と判断しました。
判決の示した考え方
- 更新料の条項は、入居者に契約の本来の要素ではない負担を負わせるので、消費者の義務を加重するものに当たる
- ただし、更新料には経済的な合理性がないとは言えず、契約書に一義的かつ具体的に書かれ、明確な合意があれば、情報や交渉力に見過ごせないほどの差があるとも言えない
- そのため、更新料の額が賃料の額や更新の期間などに照らして高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条で無効にはならない
- この事件の条項（1年ごとの更新で賃料の2か月分）には、特段の事情があるとは言えない
判決は、この条項が借地借家法30条にいう、入居者に不利な特約で無効なものとも言えないとしています。
ポイント
- 契約書に一義的かつ具体的に書かれていることが前提
- 金額が賃料や更新の期間に照らして高額に過ぎれば、無効とされる余地がある
- 判決が示したのは考え方の枠組みで、「いくらまでなら有効」という基準ではない
判決の範囲で言えないこと
この判決は、1年ごとの更新で賃料の2か月分という条項について、特段の事情はないと判断したものです。それより高い金額や、短い更新の期間の条項が有効かどうかまでを示したものではありません。
また、契約書の書き方があいまいな場合や、契約の前に説明がなかった場合は、前提が変わります。「最高裁で更新料は有効と決まった」と言い切るのは、判決の範囲を超えた言い方です。
更新料を取り決めるときの注意点
契約書に書くこと
- 更新料の金額、または「賃料の何か月分」のような計算の方法
- 合意更新のときだけか、法定更新のときも払うのか
- 支払いの時期と方法
- 途中で退去しても返さないのかどうか
最高裁判決の事件では、法定更新か合意更新かにかかわらず更新料を払うこと、入居期間にかかわらず返還や精算に応じないことが、契約書に書かれていました。書かれていないことは、あとで話し合いになりやすくなります。
契約前の説明
更新料は、入居を決める段階で入居者に伝わっていることが大切です。募集の情報、重要事項の説明、契約書の内容がそろっているかを、管理会社と確かめておきましょう。
更新料をやめる・下げる判断
更新料は収益の一部ですが、入居者が更新の時期に退去を考えるきっかけにもなります。空室が続くより、更新料を見直して長く住んでもらう方がよい物件もあります。判断は物件の状況や地域の募集条件によって変わります。
空室を減らす考え方は空室対策、入居の前の確かめ方は入居審査のポイントで整理しています。
場面で考える更新料の対応
場面1：入居者から「更新料は払わなくていいと聞いた」と言われた
更新の時期に、入居者から更新料の支払いを断られた場面です。まず、契約書に更新料の金額や計算の方法、支払う場面がはっきり書かれているかを確かめます。
書かれている場合は、契約書の該当する条文を示して、取り決めの内容を落ち着いて説明します。感情的にならず、書面でやり取りを残すことが大切です。話がまとまらないときは、管理会社や専門家に相談しましょう。
場面2：更新の通知を出し忘れて法定更新になった
更新の案内を出さないまま期間が過ぎ、入居者が住み続けている場面です。借地借家法26条により、契約は従前と同じ条件で更新したものとみなされ、期間の定めのない契約になります。
このとき更新料を受け取れるかは、契約書に法定更新のときの定めがあるかで変わります。定めがない場合は、入居者と話し合って決めることになります。次からは、更新の時期を管理の予定表に入れておきましょう。
場面3：古い契約書を使い続けている
何年も前の契約書のひな形を、そのまま使い続けている場面です。更新料の欄はあるものの、金額や支払う場面の書き方があいまいなことがあります。
新しい入居者との契約のときに、更新料の条文を見直すよい機会です。金額や計算の方法、法定更新のときの扱い、返還の有無を書き加え、管理会社とも内容をそろえておきましょう。
契約書の見直しチェックリスト
- 更新料の金額、または計算の方法が書かれているか
- 合意更新と法定更新のどちらで払うのかが書かれているか
- 支払いの時期と方法が書かれているか
- 途中で退去したときの返還の有無が書かれているか
- 募集の情報や重要事項の説明と、内容がそろっているか
更新料の話で出てくる言葉の言い換え
- 合意更新：貸主と入居者が話し合って、契約を更新すること
- 法定更新：通知がないまま期間が過ぎ、法律の決まりで更新されたとみなされること
- 正当の事由：貸主が更新を断るときに必要とされる理由。双方の事情などを考えて判断される
- 一義的かつ具体的：読む人によって意味が変わらず、金額などがはっきり書かれていること
- 特段の事情：原則どおりにはできない、特別な事情のこと
判決の言葉はむずかしく感じますが、言い換えると「はっきり書いて、高すぎなければよい」という骨組みです。ただし、どこからが高すぎるかは示されていません。
更新料でよくある失敗
- 契約書に「更新料あり」とだけ書き、金額や計算の方法を書いていない
- 法定更新のときにも払うのかを決めていない
- 募集の情報と契約書で、更新料の金額が違っている
- 支払われない更新料を、敷金から黙って差し引こうとする
支払いの遅れへの対応は、家賃滞納の対応と同じく、まず書面で確かめて話し合うことが基本です。
よくある質問
- 更新料は法律で決まっているお金ですか？
- いいえ。民法や借地借家法に更新料を支払う義務の定めはなく、契約書で取り決めたときに発生します。
- 更新料を取るのは違法ですか？
- 最高裁判所は、契約書に一義的かつ具体的に書かれた更新料の条項は、高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条で無効にはならないと示しました。違法かどうかは金額や書き方によって判断されます。
- 更新料はいくらまでなら認められますか？
- 最高裁判決は「いくらまで」という基準を示していません。賃料の額や更新の期間に照らして高額に過ぎないかが判断の材料になります。
- 法定更新のときも更新料を払ってもらえますか？
- 契約書にその定めがあるかどうかで変わります。最高裁判決の事件では、法定更新でも払うと書かれた条項が有効とされました。
- 定期借家でも更新料は発生しますか？
- 定期借家は契約の更新がない契約なので、基本的に更新料は発生しません。同じ入居者と続ける場合は、再契約の条件として取り決めます。
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まとめ
- 更新料は、契約の更新のときに払うお金で、契約で取り決めたときに発生する
- 最高裁判決（平成23年7月15日）は、明確に書かれた更新料の条項を、特段の事情がない限り有効とした
- 判決は「いくらまで有効」という基準を示したものではない
- 金額、法定更新のときの扱い、返還の有無を契約書にはっきり書く
- 定期借家には更新がないため、更新料は基本的に発生しない
