固定資産税の仕組みとは？税額の計算・1月1日の所有者・住宅用地特例を解説
固定資産税は、1月1日に土地や建物を持っている人に、市町村がかける税金です。税額の決まり方、住宅用地特例や新築住宅の減額、都市計画税との違いを、総務省の案内にそって整理します。
結論
- 固定資産税は、毎年1月1日に土地・家屋・償却資産を持っている人に、市町村がかける税金です。
- 税額は、評価額をもとにした課税標準額に、税率（標準は1.4%）を掛けて出します。
- 住宅が建っている土地は、200㎡以下の部分の課税標準額が6分の1、200㎡を超える部分が3分の1に軽くなります。
- 土地と家屋の評価は、3年に一度見直されます。
毎年春になると届く固定資産税の納税通知書。金額は分かっても、どうやって決まっているのかは分かりにくいものです。
「なぜ去年と金額が違うのか」「空き家にすると上がると聞いたけれど本当か」「年の途中で売ったら、だれが払うのか」。賃貸や空き家を持つオーナーほど、こうした疑問は増えます。
この記事では、総務省の案内をもとに、固定資産税の仕組みを順に説明します。
固定資産税とは
固定資産税とは、土地、家屋、償却資産を持っている人に、その価値に応じてかかる税金です。資産のある市町村に納めます。東京23区内では、東京都に納めます。
3つの固定資産
| 種類 | 例 |
|---|---|
| 土地 | 住宅地、田や畑、山林など |
| 家屋 | 住宅、店舗、倉庫などの建物 |
| 償却資産 | 事業に使う構築物や備品など |
だれが払うのか
固定資産税を払うのは、毎年1月1日（賦課期日）に固定資産を持っている人です。土地と家屋は、原則として登記簿などに所有者として登録されている人にかかります。
年の途中で売っても、その年度の税は1月1日の所有者にかかります。売買では、引き渡しの日を境に税額を分けて精算する取り決めをすることがあります。
固定資産税の計算の流れ
税額は、次の順に決まります。
- 市町村が、国の基準にそって固定資産を評価し、価格（評価額）を決める
- 評価額をもとに、特例などを当てはめて課税標準額を決める
- 課税標準額に税率を掛けて税額を出す
- 減額の措置があれば、税額から差し引く
- 市町村から納税通知書が届き、決められた納期に納める
評価のしかた
| 区分 | 評価のしかた |
|---|---|
| 土地 | 売買の実例の価格などをもとに計算。宅地は地価公示価格などの7割をめどに評価 |
| 家屋 | 同じ家屋を今その場所に建てる費用（再建築価格）に、建ってからの年数による減価の率を掛けて計算 |
| 償却資産 | 取得の価格をもとに、取得してからの年数に応じた減価を考えて計算 |
土地と家屋は、3年に一度、評価が見直されます。これを評価替えといいます。
税率
税率は原則1.4%です。ただし、市町村は条例で、これと違う税率を定めることができます。お持ちの物件の税率は、納税通知書で確かめられます。
負担調整措置
評価額が急に上がっても、税の負担がゆるやかに上がるよう、負担調整措置という仕組みがあります。去年と金額が違う理由の一つです。
住宅用地特例とは
住宅やマンションなど、人が住める建物の敷地を住宅用地といいます。住宅用地は、面積によって課税標準額が軽くなります。
| 土地の部分 | 固定資産税の課税標準額 |
|---|---|
| 200㎡以下の部分（小規模住宅用地） | 評価額の6分の1 |
| 200㎡を超える部分（一般住宅用地。家屋の床面積の10倍まで） | 評価額の3分の1 |
特例が外れる場面
建物を取り壊して更地にすると、住宅の敷地ではなくなるため、特例の対象から外れます。また、管理されていない空き家が市区町村から勧告を受けると、特例が受けられなくなります。くわしくは「管理不全空家と固定資産税」をご覧ください。
ポイント
- 固定資産税は、1月1日の所有者にかかる市町村の税
- 税額は、課税標準額×税率（標準1.4%）で出す
- 住宅用地は、200㎡以下の部分が6分の1、超える部分が3分の1に軽くなる
- 更地にしたり、空き家で勧告を受けたりすると特例が外れる
新築住宅の減額
総務省の案内では、令和13年3月31日までに新築された住宅は、一定の期間、税額が軽くなります。
| 住宅の種類 | 期間 | 減額の割合 |
|---|---|---|
| 一般の住宅 | 3年度分 | 2分の1 |
| 3階建以上で耐火構造の住宅 | 5年度分 | 2分の1 |
| 一般の長期優良住宅 | 5年度分 | 2分の1 |
| 3階建以上で耐火構造の長期優良住宅 | 7年度分 | 2分の1 |
減額の対象は、居住部分の床面積で120㎡までです。期間が終わると減額がなくなるため、税額が上がったように見えます。
都市計画税との違い
市街化区域などにある土地や家屋には、固定資産税とあわせて都市計画税がかかることがあります。都市計画の事業などに使うための市町村の税です。
| くらべる点 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| かかる場所 | すべての市町村 | 市街化区域など、市町村が決めた区域 |
| 税率 | 標準1.4% | 0.3%を超えられない |
| 住宅用地の特例 | 6分の1、3分の1 | 3分の1、3分の2 |
免税点と納期
免税点
同じ人が同じ市町村に持つ土地の課税標準額が30万円、家屋が20万円に満たないときは、原則として固定資産税はかかりません。総務省の案内では、令和9年度分からは家屋の免税点が30万円になります。
納期
地方税法では、納期は4月、7月、12月、2月中で、市町村の条例で決めるとしています。特別の事情があれば、違う納期にもできます。原則として年4回に分けて納めますが、一度にまとめて納めることもできます。
賃貸オーナーが押さえたいこと
経費にできる
国税庁の案内では、貸している土地や建物の固定資産税は、不動産所得の必要経費になります。申告の全体は「不動産所得の確定申告」で整理しています。
納税通知書で確かめること
- 土地ごとに住宅用地として扱われているか
- 新築住宅の減額が、いつまで続くか
- 都市計画税がかかっているか
- 名義が今の所有者になっているか
相続した土地や建物は、登記の名義を早めに変えておくことも大切です。「相続登記の義務化」もあわせてご覧ください。
場面で考える：空き家を解体するか迷う
Eさんは、相続した実家を空き家のままにしています。解体して更地にすれば管理の手間は減りますが、住宅用地特例が外れ、土地の税が重くなります。
Eさんは、解体の前に、貸す・売る・残すを比べることにしました。解体の補助金は「空き家の解体と補助金」で整理しています。
場面で考える固定資産税
例1：木造アパートを新築した
Fさんは、木造2階建てのアパートを新築しました。建物には新築住宅の減額が当てはまれば、一定の期間、税額が2分の1になります。減額の期間が終わる年に税額が上がることを、収支の計画に入れておきます。
アパートの敷地も、人が住む建物の敷地なので住宅用地として扱われます。面積が広い場合は、200㎡以下の部分と超える部分で軽くなる割合が違う点にも注意します。
例2：年の途中で貸家を売った
Gさんは、6月に貸家を売りました。その年度の固定資産税は、1月1日の所有者であるGさんにかかります。売買の契約で、引き渡しの日から先の分を買主と精算する取り決めをしていたため、その分を受け取りました。
精算するかどうか、どう分けるかは契約で決めます。売る前に、仲介の会社と確かめておきましょう。
例3：事業に使う設備がある
賃貸の物件でも、事業に使う構築物や備品は、償却資産として固定資産税の対象になることがあります。総務省の案内では、広告塔やフェンスなどの構築物も例に挙げられています。対象になるかは、市町村の窓口で確かめましょう。
去年と金額が違うときに考えること
納税通知書の金額が去年と違うときは、次のような理由が考えられます。
- 3年に一度の評価替えで、評価額が変わった
- 負担調整措置で、課税標準額が少しずつ上がっている
- 新築住宅の減額の期間が終わった
- 建物を取り壊したり、使い方が変わったりして、住宅用地特例が外れた
- 市町村の税率や、都市計画税の扱いが変わった
理由が分からないときは、納税通知書と課税の明細を持って、市町村の税務の窓口に聞きましょう。土地ごと、家屋ごとの内訳を確かめられます。
税額の考え方を仮の数字で見る
次の数字は、考え方を示すための仮の例です。負担調整措置などは考えていません。
たとえば、200㎡以下の住宅用地で、評価額が1,200万円の土地があるとします。住宅用地特例で、課税標準額は6分の1の200万円です。税率1.4%を掛けると、土地の固定資産税は2万8,000円です。
同じ土地を更地にすると、住宅用地特例が外れます。実際には負担調整措置などもあるため、税額がそのまま6倍になるとは限りません。それでも、土地の税が重くなる方向に変わることは押さえておきましょう。
実際の税額は、評価額や負担調整措置、市町村の税率によって変わります。お持ちの物件の税額は、納税通知書と市町村の窓口で確かめてください。
納税通知書を確かめる手順
- 納税通知書と、土地・家屋ごとの課税の明細を用意する
- 物件ごとに、評価額と課税標準額を書き出す
- 住宅用地の特例や、新築住宅の減額が当てはまっているかを見る
- 都市計画税がかかっているかを確かめる
- 分からない点を書き出し、市町村の税務の窓口に聞く
貸している物件の税額は、毎年の必要経費の計算にも使います。通知書は、確定申告の資料とまとめて保管しておくと便利です。
言葉の言い換え
- 賦課期日：その年度の税がだれにかかるかを決める日。1月1日
- 評価額：市町村が国の基準で決めた固定資産の価格
- 課税標準額：税率を掛けるもとになる金額
- 住宅用地特例：住宅の敷地の課税標準額を軽くする仕組み
- 評価替え：土地と家屋の評価を、3年に一度見直すこと
- 免税点：これに満たないと、原則として税がかからない金額
固定資産税でよくある誤解
- 年の途中で売れば、その年の税は日割りで自動的に減ると思う
- 更地にしても、税は変わらないと思う
- 税率は全国どこでも1.4%と決まっていると思う
- 新築のときの税額が、ずっと続くと思う
誤解を防ぐには、納税通知書を毎年見比べる習慣が役に立ちます。変わったところに印をつけておくと、評価替えの年や減額が終わる年に気づきやすくなります。
オーナーのチェックリスト
- 1月1日の所有者と、登記の名義が合っているか
- 住宅用地として扱われている土地の面積を確かめたか
- 新築住宅の減額が終わる年度を控えたか
- 空き家や解体の予定があるなら、特例への影響を確かめたか
- 貸している物件の税額を、必要経費として申告しているか
よくある質問
- 固定資産税はだれが払う？
- 毎年1月1日に土地や家屋を持っている人が払います。原則として、登記簿などに所有者として登録されている人です。
- 固定資産税の税率は何%？
- 標準の税率は1.4%です。市町村は条例で、違う税率を定めることができます。
- 住宅用地特例でどのくらい軽くなる？
- 200㎡以下の部分は課税標準額が6分の1、200㎡を超える部分は3分の1になります。
- 評価額はいつ見直される？
- 土地と家屋は、3年に一度見直されます。
- 空き家を解体すると固定資産税は上がる？
- 更地になると住宅用地特例が外れるため、土地の税は重くなります。家屋の税はなくなります。
- 固定資産税は経費になる？
- 貸している土地や建物の固定資産税は、不動産所得の必要経費になります。
活用の相談先
空き家の固定資産税が気になるときは、貸す・売る・直すを並べて比べるのが近道です。くらべ方は「空き家の活用方法」で整理しています。相談先は会社一覧から探せます。いくつかの方法をまとめて比べたい方は、一括相談の窓口もご確認ください。
まとめ
- 固定資産税は、1月1日に土地・家屋・償却資産を持つ人にかかる市町村の税
- 税額は、評価額をもとにした課税標準額×税率（標準1.4%）
- 住宅用地は、200㎡以下の部分が6分の1、超える部分が3分の1に軽くなる
- 新築住宅は、一定の期間、税額が2分の1になる
- 土地と家屋の評価は3年に一度見直される。納期は原則年4回
