管理不全空家とは？固定資産税の住宅用地特例が外れる流れと防ぐ方法

「空き家を持っていると、固定資産税が上がるらしい」。そんな話を聞いて、不安になった方もいるでしょう。

これは、2023年12月13日に施行された改正空家法のことです。改正で「管理不全空家」という区分ができ、勧告を受けると税の軽減が外れるようになりました。

ただし、空き家を持っているだけで、すぐに税金が上がるわけではありません。どんな流れで特例が外れるのか、どうすれば防げるのかを順に見ていきます。

管理不全空家とは

管理不全空家の意味

管理不全空家とは、適切に管理されておらず、そのままにすると特定空家になるおそれがある空き家です。国土交通省は「特定空家予備軍」と説明しています。

特定空家との違い

特定空家は、倒壊の危険が高いなど、周りに大きな悪影響を与えている空き家です。管理不全空家は、その一歩手前の段階にあたります。

改正前は、特定空家だけが特例を外す対象でした。改正で、その手前の管理不全空家も、勧告を受ければ対象になりました。

固定資産税の住宅用地特例とは

特例のしくみ

住宅が建っている土地は、固定資産税が軽くなる「住宅用地特例」を受けています。課税のもとになる額（課税標準）を減らすしくみです。

固定資産税の標準の税率は1.4%です。勧告を受けると、この軽減が受けられなくなります。その分、土地にかかる固定資産税が重くなります。

実際にいくら上がるかは、土地の評価や市区町村の扱いによって違います。お持ちの土地の場合は、市区町村の税務の窓口でご確認ください。

自分の土地で確かめる方法

毎年届く固定資産税の納税通知書には、土地ごとの課税の明細がついています。住宅用地として扱われているかは、この明細や市区町村の窓口で確かめられます。

相続した土地は、名義が変わったあとの通知書で確かめておきましょう。空き家にしてからも、毎年の通知書を見比べると変化に気づけます。

特例が外れるまでの流れ

いきなり特例が外れることはありません。国土交通省の資料では、次の順番です。

1. 市区町村が、管理されていない空き家を見つける

1. 持ち主に「指導」をする（直してくださいというお願い）

1. 指導のあとも状態がよくならず、特定空家になるおそれが大きいと「勧告」をする

1. 勧告を受けた空き家の土地は、住宅用地特例の対象から外れる

勧告は、必ず指導のあとに行われます。つまり、指導を受けた段階で直せば、特例が外れるのを防げます。

言葉の言い換え

• 指導：市区町村からの「直してください」というお願い
• 勧告：改善を正式に求めるもの。管理不全空家では、ここで住宅用地特例が外れる
• 命令：特定空家に対して行われる、より強い措置

管理不全空家の段階では、命令までは行われません。とはいえ、放置して特定空家になれば、より強い措置の対象になりえます。

直したら戻るのか

勧告が取り消されれば、要件を満たす土地は再び特例の対象になります。ただし、勧告を受けたまま状態が悪くなり特定空家になると、勧告は続き、特例も外れたままです。

持ち主が変わった場合

相続などで持ち主が変わると、市区町村は新しい持ち主に、あらためて指導や勧告を行います。相続したばかりの家でも、状態が悪ければ対象になりえます。

管理不全空家になりやすい状態

判断は市区町村ごとに行われます。一般に、次のような状態は気をつけたいところです。

• 窓ガラスが割れたまま、雨もりしている
• 草木が伸び放題で、隣の家や道路にはみ出している
• 外壁や屋根の一部がはがれかけている
• ごみが放置され、においや虫が出ている

具体的な基準は、お住まいの市区町村の案内をご確認ください。本記事は2026年10月時点の制度にもとづいています。

近所からの苦情は早めのサイン

「草が伸びて道にはみ出している」「瓦が落ちそう」。こうした声が市区町村に届くと、空き家の状態を確かめに来ることがあります。

遠くに住んでいると、家の様子に気づきにくいものです。近所の方から連絡を受けられるようにしておくと、早めに手を打てます。

自分の空き家ならどうなるか

たとえば、築40年ほどの一戸建てを相続したAさんは、遠方に住んでいて、家にはほとんど行けていません。庭木が隣の敷地にはみ出し、雨どいも外れかけています。このまま放っておくと、指導の対象になるおそれがあります。

一方、同じような家を相続したBさんは、季節ごとに通って換気と草刈りを続けています。古い家でも、手入れが続いていれば管理不全空家と判断されにくくなります。違いを生むのは、建物の古さよりも「手が入っているかどうか」です。

管理不全空家を防ぐ方法

いちばん確かなのは、空き家のままにしないことです。方法ごとの向き不向きを比べます。

見回りで確かめたいこと

1. 窓を開けて換気し、雨もりやカビがないか見る

1. 水道を流し、排水のにおいや詰まりを確かめる

1. 庭の草木を切り、隣や道路へのはみ出しを直す

1. 郵便物やちらしを片づけ、空き家と分かりにくくする

人が住んでいる家は傷みにくく、家賃で固定資産税をまかなえる場合もあります。使う予定がないなら、早めに貸す・売るを考えるのも一つの手です。

どの方法を選ぶかの分かれ道

• 近くに住んでいて通える：自分で見回り、気になる所はその都度直す
• 遠方で通えないが、いずれ使う予定がある：管理を任せ、状態を保つ
• 使う予定はないが、借り手がつきそうな場所：直して貸す
• 使う予定がなく、傷みも大きい：売るか、取り壊すかを比べる

管理を任せる前に確かめたいこと

• 1回の見回りで何をしてもらえるか（換気、通水、草刈り、写真での報告など）
• 雨もりなど、異常が見つかったときにどう連絡が来るか
• 修繕が必要になったとき、だれが手配するか
• 費用に含まれる作業と、別料金になる作業の区別

管理不全空家でよくある失敗と避け方

「たまに見に行けば大丈夫」と思い込む

見に行く間隔が空くと、その間に草木が伸びたり、雨もりが広がったりします。行けないときに見てもらえる人や会社を、先に決めておきましょう。

解体すれば片づくと考える

建物を取り壊せば空き家ではなくなります。ただし、住宅が建っていない土地は、住宅用地特例の対象外です。解体の前に、税の扱いを市区町村で確かめましょう。

相続人どうしで押し付け合う

だれが管理するかが決まらないと、手入れが止まります。相続登記で持ち主をはっきりさせ、管理の役割と費用の分け方を話し合っておくことが大切です。

相続した空き家の持ち主がまずやること

相続で空き家を受け継いだばかりの方は、次の順に確かめると安心です。

1. 相続登記を済ませ、持ち主をはっきりさせる

1. 固定資産税の納税通知書で、土地に住宅用地特例が使われているかを見る

1. 家に行き、窓・屋根・外壁・庭の状態を確かめる

1. 近所の方に、連絡先を伝えておく

1. 自分で見回れない場合は、管理を任せるか、貸す・売るを考える

市区町村から通知が届いたら

指導の通知が届いたら、放っておかないことが大切です。何を直せばよいかを窓口で確かめましょう。直す時期の見通しを伝えておくと、話が進めやすくなります。

直すまでに時間がかかる場合は、その理由と予定を伝えることが大切です。黙ったままにしておくと、状態がよくならないと受け取られかねません。

自分で直すのが難しいときは、修繕や管理の会社に相談する方法もあります。売る・貸すと決めれば、その会社と一緒に手を打つこともできます。

遠方に住む持ち主ができる工夫

• 近所の方や自治会に、連絡先を伝えておく
• 鍵を預けられる親せきや会社を決めておく
• 見回りのたびに写真を撮り、前回と見比べる
• 郵便物の転送の手続きをして、ポストにたまらないようにする
• 台風や大雪のあとは、とくに早めに様子を確かめる

写真を残しておくと、市区町村に「手入れをしている」と説明するときにも役立ちます。直した箇所の記録も、日付が分かる形でまとめておきましょう。

指導の段階で手を打てば、勧告まで進まずに済みます。「通知が来たら終わり」ではなく、「通知は直すための合図」と受け止めることが大切です。

よくある質問

空き家を持っているだけで固定資産税は上がる？

上がりません。管理不全空家や特定空家として勧告を受けると、住宅用地特例が外れます。

管理不全空家かどうかは、だれが決める？

市区町村が判断します。基準は市区町村の案内で確かめられます。

指導を受けたら、すぐ特例が外れる？

外れません。指導のあとも状態がよくならない場合に勧告があり、勧告で特例が外れます。

特例が外れたあと、元に戻せる？

勧告が取り消されれば、要件を満たす土地は再び対象になります。直したら市区町村に相談しましょう。

遠くに住んでいて管理できない場合は？

管理を任せる方法のほか、貸す・売るなどで空き家のままにしない方法があります。

空き家を解体すれば、固定資産税の心配はなくなる？

なくなりません。住宅が建っていない土地は住宅用地特例の対象外です。解体の前に、市区町村で税の扱いを確かめましょう。

空き家をどうするか考えるときに

活用の方法は「空き家の活用方法を比べる」で、売る場合の税の特例は「空き家の3,000万円特別控除」で詳しく紹介しています。地域の会社は会社一覧から探せます。管理・賃貸・売却をまとめて比べたいときは、一括相談もご利用いただけます。

まとめ

• 管理不全空家は、放置すると特定空家になるおそれがある空き家（2023年12月13日施行の改正で新設）
• 指導に従わず勧告を受けると、土地の住宅用地特例が外れる
• 特例は、200㎡以下の部分が6分の1、200㎡を超える部分が3分の1の軽減
• 勧告が取り消されれば、要件を満たす土地は特例に戻る
• 見回りを続けるか、貸す・売るで空き家のままにしないことが一番の対策