譲渡所得の計算方法｜土地・建物を売ったときの式と取得費・減価償却の計算例
土地や建物を売ったときの譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いて計算します。この記事では、国税庁の説明をもとに、式の各項目の中身と建物の減価償却相当額の計算、数字を入れた計算例を順に説明します。
結論
- 土地や建物の譲渡所得は「売った金額（譲渡価額）−（取得費＋譲渡費用）」で計算し、特例があればさらに特別控除額を引きます。
- 建物の取得費は、買ったときの金額から、持っていた期間の減価償却費に相当する額を引いて求めます。住まいなど業務に使っていない建物は「取得価額×0.9×償却率×経過年数」で計算します。
- 取得費が分からないときや、実際の取得費が売った金額の5%より少ないときは、売った金額の5%を取得費にできます。
「家を売ったら、いくらが『もうけ』として扱われるのか」。売却を考え始めると、まずここが気になります。
土地や建物を売ったときの税金は、売った金額そのものではなく、譲渡所得にかかります。譲渡所得の計算を間違えると、税金の見込みも大きくずれます。
この記事では、譲渡所得の計算に絞って、式の各項目を一つずつ説明します。税率や申告の時期など税金の全体は「不動産売却の税金」で説明しています。
譲渡所得とは
意味を一言で
譲渡所得とは、土地や建物を売って得た利益のことです。土地や建物の譲渡所得は、給与などほかの所得と分けて計算します（分離課税）。
計算式
国税庁の説明では、次の式で計算します。
- 譲渡所得 ＝ 譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
- 課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 − 特別控除額
特別控除は、使える特例がある場合だけ引きます。使える特例がなければ、特別控除額はありません。
譲渡価額：売った金額に含めるもの
基本は買主から受け取るお金
譲渡価額（収入金額）は、ふつうは土地や建物を売った代金として買主から受け取る金額です。代金を2年以上に分けて受け取る場合でも、全額が売った年の収入金額になります。
固定資産税の精算金も含める
売るときに、売った日から年末までの固定資産税・都市計画税にあたる額を、買主から受け取ることがあります。国税庁は、この額も譲渡価額に含めるとしています。
精算金を譲渡価額に入れ忘れると、譲渡所得が小さく計算されてしまいます。売買の清算書で、受け取った精算金を確かめましょう。
取得費：買ったときにかかったお金
取得費に入るもの
取得費は、購入代金や建築代金、購入の手数料に、その後の設備費や改良費を足したものです。国税庁は、ほかに次のようなものも取得費に入るとしています。
- 買ったときの登録免許税（登記の費用を含む）、不動産取得税、印紙税（業務用の資産は除く）
- 土地の造成や改良の費用、測量費
- 土地を使う目的で建物ごと買い、1年ほどの間に建物を取り壊したときの建物の代金や取壊しの費用
ただし、事業や不動産所得の経費に入れたものは、取得費に入りません。
土地と建物を分けて考える
建物は年数がたつと価値が減るので、取得費の計算が土地と違います。土地と建物をまとめて買った場合は、まず金額を分けます。
| 買ったときの状況 | 建物の金額の分け方（国税庁の説明） |
|---|---|
| 契約書に土地と建物の金額が分けて書いてある | 書いてある金額で分ける |
| 建物の消費税額が分かる | 消費税額から建物の金額を計算できる |
| どちらも分からない | 買ったときの時価の割合で分ける。「建物の標準的な建築価額表」を使う方法もある |
建物の減価償却相当額の計算
業務に使っていなかった建物（住まいなど）
自分の住まいなど、業務に使っていなかった建物は、次の式で減価償却費に相当する額を計算します。
- 減価償却相当額 ＝ 建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
経過年数は、6か月以上の端数を1年とし、6か月未満の端数は切り捨てます。また、減価償却相当額は建物の取得価額の95%が限度です。
| 建物の構造 | 償却率（業務に使っていない建物） |
|---|---|
| 木造 | 0.031 |
| 木骨モルタル | 0.034 |
| （鉄骨）鉄筋コンクリート | 0.015 |
| 金属造①（軽量鉄骨で骨格材の肉厚3mm以下） | 0.036 |
| 金属造②（軽量鉄骨で骨格材の肉厚3mm超4mm以下） | 0.025 |
貸していた建物（業務用）
賃貸など業務に使っていた建物は、取得から売るまでの毎年の減価償却費を合計した額を引きます。経費に入れていなかった年があっても、毎年の減価償却費を合計する考え方は変わりません。毎年の減価償却費の計算は「賃貸の減価償却」で説明しています。
譲渡費用：売るために直接かかったお金
国税庁は、譲渡費用を「売るために直接かかった費用」としています。主なものは次のとおりです。
- 仲介手数料
- 売主が負担した印紙税
- 貸家を売るために借家人に払った立退料
- 土地を売るために建物を取り壊した費用と、その建物の損失額
- より有利な条件で売るために、前の買主との契約を解除して払った違約金
修繕費や固定資産税など、持っている間の維持・管理の費用は譲渡費用に入りません。売るときにかかる費用の全体は「不動産売却の費用」で整理しています。
ポイント
- 譲渡価額には、受け取った固定資産税の精算金も含める
- 取得費は、買ったときの代金と手数料・登記費用など
- 建物は、減価償却相当額を引いた額が取得費になる
- 譲渡費用は、売るために直接かかった費用だけ
数字を入れた計算例
次の条件で、住まいとして使っていた木造の家と土地を売った場合を考えます（数字は説明のための仮のもので、端数の処理は省いています）。
- 買ったときの金額：土地2,500万円、建物2,000万円（契約書で分かれている。手数料などを含む）
- 持っていた期間：20年（売った年の1月1日時点で5年を超える）
- 売った代金：5,000万円、固定資産税の精算金：10万円
- 仲介手数料などの譲渡費用：160万円
- 使える特例はないものとする
- 減価償却相当額：2,000万円 × 0.9 × 0.031 × 20年 ＝ 1,116万円（取得価額の95%以内）
- 建物の取得費：2,000万円 − 1,116万円 ＝ 884万円
- 取得費の合計：2,500万円 ＋ 884万円 ＝ 3,384万円
- 譲渡価額：5,000万円 ＋ 10万円 ＝ 5,010万円
- 譲渡所得：5,010万円 −（3,384万円 ＋ 160万円）＝ 1,466万円
税額まで計算すると
所有期間が5年を超えるので、長期譲渡所得の税率を使います。国税庁の説明では、所得税15%・住民税5%で、所得税額の2.1%の復興特別所得税が加わります。
- 所得税：1,466万円 × 15% ＝ 219万9,000円
- 復興特別所得税：219万9,000円 × 2.1% ＝ 4万6,179円
- 住民税：1,466万円 × 5% ＝ 73万3,000円
所有期間が5年以下の短期譲渡所得なら、所得税30%・住民税9%になります。所有期間の数え方は「不動産売却の税金」をご覧ください。
短期の扱いだった場合と比べる
同じ譲渡所得1,466万円でも、売った年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら、税額は次のようになります。
- 所得税：1,466万円 × 30% ＝ 439万8,000円
- 復興特別所得税：439万8,000円 × 2.1% ＝ 9万2,358円
- 住民税：1,466万円 × 9% ＝ 131万9,400円
譲渡所得が同じでも、所有期間で税額が大きく変わることが分かります。
建物の減価償却を忘れたら
同じ例で減価償却相当額を引き忘れると、取得費は4,500万円になり、譲渡所得は350万円と計算されます。実際より1,116万円も小さくなるので、申告の誤りにつながります。
特別控除を引く場合
自分が住んでいた家を売ったときや、相続した空き家を売ったときなどは、要件を満たせば特別控除を引けることがあります。たとえば住まいを売ったときの特例は、譲渡所得から3,000万円を控除するものです。
要件は特例ごとに違い、確定申告が必要です。「居住用財産の3,000万円特別控除」「空き家の3,000万円特別控除」で確かめましょう。売って損が出たときは「譲渡損失の繰越控除」が参考になります。
増改築やリフォームをしていたとき
買ったあとに増築や大きな改良をしていた場合、その費用は改良費として取得費に加えます。国税庁は、取得費を「購入代金や購入手数料などに、その後の設備費や改良費を加えた合計額」と説明しています。
一方、通常の修繕費は取得費に入りません。どこまでが改良費にあたるかは、工事の中身で判断が分かれるので、工事の契約書や領収書を残しておきましょう。賃貸の修繕と改良の分け方は「修繕費と資本的支出の違い」が参考になります。
相続した家を売るとき
相続で受け継いだ家は、亡くなった方が買ったときの金額をもとに取得費を計算します。業務に使っていない土地や建物なら、相続のときに相続人が払った登記費用や不動産取得税も取得費に含められます。
建物の減価償却相当額の経過年数も、亡くなった方が手に入れた時から数えることになります。古い家ほど減価償却相当額が大きくなり、建物の取得費は小さくなる点に気をつけましょう。
言葉の言い換え
| 言葉 | ふだんの言い方 |
|---|---|
| 譲渡価額（収入金額） | 売った代金。固定資産税の精算金も含む |
| 取得費 | 手に入れるためにかかったお金 |
| 譲渡費用 | 売るために直接かかったお金 |
| 減価償却相当額 | 持っていた間に建物の価値が減った分 |
| 経過年数 | 買ってから売るまでの年数 |
| 特別控除 | 特例を使うと譲渡所得から引ける金額 |
よくある計算の失敗
- 固定資産税の精算金を、譲渡価額に入れていない
- 住まいの建物の減価償却相当額を引かずに、買った金額をそのまま取得費にした
- 修繕費や固定資産税を、譲渡費用に入れた
- 土地と建物をまとめて買ったのに、金額を分けずに計算した
- 相続した家なのに、相続した日を取得の日として所有期間を数えた
相続や贈与で受け継いだ土地や建物は、原則として亡くなった方や贈った方の取得日と取得費を引き継ぎます。
計算の前にそろえるもの
- 売ったときの売買契約書と、精算金が分かる清算書
- 買ったときの売買契約書や建築の契約書
- 買ったときの手数料や登記費用の領収書
- 売るときの仲介手数料などの領収書
- 貸していた建物なら、毎年の減価償却費が分かる決算書
よくある質問
- 譲渡所得の計算式は？
- 譲渡価額から、取得費と譲渡費用の合計を引きます。特例を使う場合は、さらに特別控除額を引きます。
- 建物の減価償却はどう計算する？
- 住まいなど業務に使っていない建物は、取得価額×0.9×償却率×経過年数で計算します。取得価額の95%が限度です。
- 固定資産税の精算金は譲渡価額に入る？
- 入ります。国税庁は、売った日から年末までの固定資産税・都市計画税にあたる額を受け取ったら、譲渡価額に含めるとしています。
- 取得費が分からないときはどう計算する？
- 売った金額の5%を取得費にできます。実際の取得費が5%より少ないときも同じです。
- 譲渡所得がマイナスになったら？
- 利益がないので、譲渡所得の税金はかかりません。マイホームの売却などで損をほかの所得と差し引く特例を使う場合は、確定申告が必要です。
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まとめ
- 譲渡所得は「譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）」、特例があれば特別控除額を引く
- 譲渡価額には、受け取った固定資産税の精算金も含める
- 住まいの建物は「取得価額×0.9×償却率×経過年数」を引いた額が取得費（95%が限度）
- 貸していた建物は、毎年の減価償却費の合計を引く
- 取得費が分からないときは、売った金額の5%を取得費にできる
