買付証明書とは？ 売主が受け取ったときの意味と、比べ方・返事のしかた

不動産を売り出してしばらくすると、不動産会社から「買付が入りました」と連絡が来ることがあります。うれしい知らせですが、同時に「これで売れたのか」「値下げを求められているが、どう答えればよいのか」と戸惑う方も多いでしょう。

買付証明書は、売却の途中で売主が初めて受け取る、買い手からの具体的な書面です。ここでの受け止め方と返事のしかたで、その後の交渉の進み方が変わります。

この記事では、買付証明書の意味と、売主として確かめる項目、比べ方、返事をするときの注意点を説明します。売却全体の流れは「不動産売却の流れ」をご覧ください。

買付証明書とは

買付証明書とは、買いたい人が「この物件を、この価格と条件で買いたい」という意思を書面にしたものです。不動産会社を通じて売主に届けられます。

法令で決まった書類ではない

買付証明書は、法令で名前や書式が決まっている書類ではありません。不動産会社ごとに書式があり、書く項目も少しずつ違います。

民法では、契約は申込みに相手が承諾したときに成立するとされています（民法522条）。ただ、不動産の売買では、重要事項の説明を受け、売買契約書を交わして契約を結ぶ流れになります。買付証明書は、その前の段階で「交渉を始める合図」として使われる書面だと考えると分かりやすいでしょう。

買付証明書の扱いは、書かれた内容や、その後のやりとりによって変わることがあります。「まだ契約ではないから何をしてもよい」とも、「もう決まったから断れない」とも決めつけず、不動産会社と確かめながら進めましょう。

呼び方の違い

買付証明書と売渡承諾書がそろっても、売買契約書を交わすまでは、細かい条件を詰める段階です。

買主が買付証明書を出す理由

買主にとって買付証明書は、「本気で買うつもりがある」ことを売主に伝える手段です。口頭の「検討しています」より、価格や条件を書いた書面のほうが、売主も判断しやすくなります。

また、ほかの買い手より先に意思を示し、交渉の順番を確保したいという理由もあります。売主の側から見れば、買付証明書は、買い手の本気度と条件を比べるための材料です。

言葉の言い換え

不動産会社には報告の義務がある

売却を不動産会社に頼むと、媒介契約を結びます。宅地建物取引業法では、媒介契約を結んだ不動産会社は、売買の申込みがあったときは、遅れずに依頼者に報告しなければならないとされています（同法34条の2第8項）。

報告がないときは確かめる

買付が入ったのに知らされない、ということは本来あってはなりません。内覧の数に比べて申込みの報告が少ないと感じたら、遠慮せずに確かめましょう。

専任媒介の定期報告

専任媒介契約では、仕事の状況を2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、依頼者に報告することも決まっています。買付の有無も、その報告の中で確かめられます。媒介契約の違いは「一般媒介と専任媒介はどっち」で説明しています。

買付が入ったときに不動産会社に聞くこと

• どのような人か（個人か会社か、住むためか貸すためか）
• 借入れの事前審査は済んでいるか
• 希望価格の理由は何か（ほかの物件との比較など）
• ほかに検討している人はいるか
• いつまでに返事が必要か

聞いた内容はメモに残し、ほかの買付と比べるときの材料にします。

買付証明書で売主が見る項目

買付証明書には、価格のほかにも大切な情報が書かれています。次の項目を1つずつ確かめましょう。

主な項目と見方

価格だけで決めない

最も高い価格を書いた人が、最も確実な買い手とは限りません。たとえば借入れの見通しが立っていないと、ローン特約で契約が白紙に戻ることがあります。引き渡しの時期が合わなければ、仮住まいの費用がかかることもあります。

手付金の意味

手付金は、契約のときに買主が売主に渡すお金です。民法では、相手が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主は倍額を返して、契約を解除できるとされています（民法557条）。手付金の額は、その後の契約の重みにも関わるため、買付の段階で確かめておきます。

買付証明書を受け取ったあとの流れ

買付証明書を受け取ってから、売買契約を結ぶまでの流れは、おおむね次のとおりです。

1. 不動産会社から買付証明書の内容の説明を受ける
2. 価格や条件で、受けられる点と受けられない点を整理する
3. 受ける・断る・条件を変えて返す（条件の交渉）のどれかを決めて返事をする
4. 条件がまとまれば、必要に応じて売渡承諾書を出す
5. 不動産会社が売買契約書と重要事項説明書の案を作る
6. 買主への重要事項の説明のあと、売買契約を結び、手付金を受け取る

返事の3つのパターン

条件の交渉のコツ

値下げを求められたときは、すぐに答えず、売り出してからの反応や、査定の根拠を不動産会社と見直します。価格は下げても、引き渡しの時期や設備の扱いでこちらの希望を通す、という組み合わせ方もあります。

売渡承諾書を出すときの注意

条件がまとまると、売主が売渡承諾書を出すことがあります。これも法令で決まった書類ではありませんが、売主の意思を書面にしたものなので、軽く扱わないようにします。

書く前に決めておくこと

• 売る価格と、手付金の額
• 引き渡しの時期と、それまでに売主がすること（片付け・測量など）
• 設備や庭木など、残すものと撤去するもの
• 売買契約を結ぶ予定の日

出したあとに気をつけること

売渡承諾書を出したあとで、より高い価格の買付が届くこともあります。そこで乗り換えると、最初の買い手との信頼が損なわれ、トラブルの原因になります。出す前に条件を十分に比べ、出したら売買契約まで誠実に進めるのが基本です。

売渡承諾書に有効期限を書いておくと、買い手の準備が遅れたときに、いつまで待つかの区切りになります。書き方は不動産会社と相談しましょう。

複数の買付が届いたときの比べ方

人気のある物件では、近い時期に複数の買付証明書が届くことがあります。

比べる順番

1. 有効期限と、届いた順番を確かめる
2. 価格を並べる
3. 支払いの方法とローン特約の有無を比べる
4. 引き渡しの時期と、そのほかの条件を比べる
5. 総合して、契約まで進められそうな相手を選ぶ

届いた順に決めるか、条件で決めるかは、法令で決まっていません。どの考え方で選ぶかを不動産会社と先に話し合い、買い手に不公平な扱いをしないようにします。

場面の例：2通の買付が届いたFさん

Fさんは、相続した実家を売り出しました。1週間後、2通の買付証明書が届きました。1通は売り出し価格どおりで住宅ローンを使う人、もう1通は少し低い価格で現金で買う人です。

Fさんは、空き家の管理を早く終えたいと考えていました。不動産会社と相談し、引き渡しまでの期間が短く、ローン特約のない現金の買い手と条件を詰めることにしました。

よくある失敗

• 買付証明書を受け取っただけで「売れた」と考え、ほかの申込みを断ってしまった
• 価格だけを見て選び、ローンの審査が通らずに白紙に戻った
• 有効期限を過ぎてから返事をし、相手の気持ちが離れた
• 口頭で値下げに応じ、あとで条件の行き違いが起きた

返事をする前のチェックリスト

• 買付証明書の全部の項目を、不動産会社と読み合わせたか
• 譲れない条件と、譲ってよい条件を分けたか
• 支払いの方法とローン特約の有無を確かめたか
• 返事の内容を、書面やメールで残したか
• 売買契約までの日程と、必要書類を確かめたか

よくある質問

買付証明書を受け取ったら、もう断れませんか？

買付証明書を受け取っただけで、売買契約が結ばれるわけではありません。条件が合わなければ断ることもできますが、やりとりの経緯もあるため、不動産会社と確かめて返事をしましょう。

買付証明書の価格から、さらに交渉できますか？

できます。価格だけでなく、引き渡しの時期や設備の扱いなど、条件を組み合わせて交渉することもあります。

買付証明書に有効期限はありますか？

書式によっては有効期限の欄があります。期限が書かれていれば、その日までに返事をしましょう。

売渡承諾書は必ず出すものですか？

法令で決まった書類ではありません。条件をまとめた確認として出すことがあります。出すかどうかは、不動産会社と相談して決めます。

買付証明書が届いたのに、不動産会社から連絡がない場合は？

媒介契約を結んだ不動産会社は、申込みがあれば遅れずに報告する決まりがあります。気になるときは、すぐに確かめましょう。

関係する記事と相談先

売却にかかる書類は「不動産売却の必要書類」、売ったあとの責任は「契約不適合責任で売主が負う責任」、契約書の印紙は「売買契約書の印紙税」で説明しています。売却を任せる会社は「不動産売却の会社の選び方」を参考に、売買の会社一覧から探せます。複数の会社の意見を聞きたいときは、まとめて相談することもできます。

まとめ

• 買付証明書は、買いたい人が価格と条件を書いて示す書面で、法令で決まった書類ではない
• 受け取っただけでは売買契約は結ばれない。約束を固めるのは売買契約書
• 不動産会社には、申込みを遅れずに売主へ報告する決まりがある
• 価格だけでなく、手付金・ローン特約・引き渡し時期・有効期限を比べる
• 返事の内容は書面で残し、売買契約までの段取りを早めに決める