取得費がわからないときは？概算取得費5%の使い方と、先に探したい書類

「親から相続した土地を売りたいけれど、いつ、いくらで買ったのか、だれも知らない」。売却の相談では、よくある悩みです。

取得費は、譲渡所得を計算するときに売った金額から引くものです。分からないままだと、どう計算すればよいか迷ってしまいます。

この記事では、取得費がわからないときに使える「概算取得費」の考え方と、使う前にやっておきたいことを説明します。税率や申告の時期など税金の全体は「不動産売却の税金」も参考にしてください。

取得費とは

意味を一言で

取得費とは、売った土地や建物を手に入れるためにかかったお金です。購入代金や建築代金、購入の手数料に、その後の設備費や改良費を足したものです。

建物は、持っていた期間の減価償却費に相当する額を引いた額が取得費になります。

取得費が大事な理由

譲渡所得は「売った金額 −（取得費＋譲渡費用）」で計算します。取得費が大きいほど譲渡所得は小さくなり、税金も少なくなります。

概算取得費（5%）とは

国税庁の説明

国税庁は、売った土地や建物が先祖から受け継いだものだったり、買った時期が古かったりして取得費が分からない場合、売った金額の5%を取得費にできるとしています。根拠は、租税特別措置法第31条の4と、その通達です。

実際の取得費が売った金額の5%を下回る場合も、5%を取得費にできます。

計算のしかた

• 概算取得費 ＝ 売った金額（譲渡価額）× 5%

国税庁の例では、3,000万円で売った場合、150万円を取得費にできます。

売った金額には、買主から受け取った固定資産税の精算金も含めます。そのため、精算金を含めた金額の5%で計算します。

5%を使う前に探したい書類

実額のほうが大きいことが多い

5%は、取得費が分からないときの救いの手です。ただ、実際に買った金額が分かれば、5%より大きくなる場合が多くあります。取得費が大きいほど税金は小さくなるので、まずは書類を探しましょう。

探す場所と書類

1. 売買契約書：土地や建物を買ったときの契約書。金額と日付が分かる
2. 建築の請負契約書や領収書：家を建てたときの金額が分かる
3. 通帳や振込の控え：当時の支払いの記録が残っていることがある
4. 住宅ローンの書類：借りた金額や時期から、買った時期の手がかりになる
5. 登記事項証明書：いつ、どんな理由（売買・相続など）で手に入れたかを確かめられる

実家の金庫、仏壇の引き出し、古い書類箱など、思わぬ場所から見つかることもあります。家族や親せきにも聞いてみましょう。

場面の例：土地の契約書だけ見つかった

相続した実家を売るEさん。土地を買ったときの契約書は見つかりましたが、家を建てたときの書類が見つかりません。

この場合、土地は契約書の金額をもとに考え、建物の扱いは税務署や税理士に相談するのがよい進め方です。一部でも書類が見つかったら、5%と比べる前に専門家に見てもらいましょう。

書類がないまま、当時の相場などから推計した金額を取得費にしてよいかは、ケースによって判断が分かれます。自分で決めずに、税務署や税理士に相談しましょう。

土地と建物をまとめて買ったとき

契約書はあるけれど、土地と建物の金額が分かれていないこともあります。この場合は、取得費が「分からない」のではなく、「分け方が分からない」状態です。

国税庁の説明では、建物の消費税額が分かればそこから建物の金額を計算でき、分からなければ買ったときの時価の割合で分けます。その方法の一つとして、国税庁の「建物の標準的な建築価額表」を使って建物の金額を計算することもできます。

相続した土地や建物の取得費

亡くなった方の取得費と取得日を引き継ぐ

相続や贈与で受け継いだ土地や建物は、亡くなった方や贈った方が買ったときの金額をもとに取得費を計算します。取得日も引き継ぐので、長期か短期かは、亡くなった方が手に入れた時から数えます。

5%を使うと登記費用は入れられない

相続のときに相続人が払った登記費用や不動産取得税は、業務に使っていない土地や建物なら、ふつうは取得費に含められます。ただし、5%の概算取得費を使う場合は、これらを取得費に入れられません。

相続税を払った人の取得費の特例

相続で受け継いだ財産を売った人に相続税がかかっていた場合、相続税額のうち一定の額を取得費に足せる特例があります。相続が始まった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ることが要件の一つです。

この特例は、確定申告で計算明細書などを出して使います。相続税の申告の流れは「相続税の申告の流れ」で説明しています。

計算例：5%と実額を比べる

相続した土地を2,000万円で売り、仲介手数料などの譲渡費用が80万円かかった場合を考えます（数字は説明のための仮のもので、端数は省いています）。

• 概算取得費を使う場合：取得費は2,000万円×5%＝100万円。譲渡所得は2,000万円−（100万円＋80万円）＝1,820万円
• 契約書が見つかり、取得費が600万円と分かった場合：譲渡所得は2,000万円−（600万円＋80万円）＝1,320万円

この例では、書類が見つかるだけで譲渡所得が500万円小さくなります。売る前に書類を探す時間をとる意味は大きいといえます。

反対に、見つかった書類の金額が100万円より小さければ、5%の100万円を使ったほうが譲渡所得は小さくなります。実額と5%の両方で計算し、大きいほうの取得費を使えるかを確かめてから申告しましょう。

場面の例：古い契約書の金額が小さかった

昔に買った土地の契約書が見つかり、買った金額は200万円でした。今回その土地を6,000万円で売る場合、5%の概算取得費は300万円です（数字は説明のための仮のものです）。

この場合、実際の取得費200万円は売った金額の5%を下回るので、5%の300万円を取得費にできます。書類が見つかっても、5%と比べてから決めることが大切です。

売る前にやることの順番

1. 家族や親せきに、買った時期と金額の心当たりを聞く
2. 実家や貸金庫で、契約書・領収書・通帳を探す
3. 登記事項証明書で、取得の日と理由を確かめる
4. 見つかった金額と、売る見込み額の5%を比べる
5. 迷う点を、税務署や税理士に相談する
6. 確定申告で、譲渡所得の内訳書に取得費を書く

売ったあとに探し始めると、申告の時期に間に合わないことがあります。売却の相談を始めた時点で、書類探しも始めましょう。

言葉の言い換え

5%を使うかどうかの分かれ道

• 書類がまったく見つからない：5%の概算取得費を使う
• 書類が見つかり、実額が売った金額の5%より大きい：実額で計算する
• 書類が見つかったが、実額が売った金額の5%より小さい：5%を使える
• 一部の書類しか見つからない：自分で決めずに、税務署や税理士に相談する
• 相続税を払っている：取得費加算の特例も使えるかを確かめる

探した記録を残しておく

書類が見つからなかったときも、どこを探したかをメモに残しておくと、税理士に相談するときの説明がしやすくなります。見つかった書類は、コピーをとって1つにまとめておきましょう。

よくある失敗と防ぎ方

• 書類を探す前に、5%で計算して申告してしまう
• 相続した家なのに、相続した日を取得日として所有期間を数える
• 5%を使ったうえで、相続のときの登記費用も取得費に足してしまう
• 固定資産税の精算金を売った金額に含めずに、5%を計算する
• 土地と建物の分け方が分からないだけなのに、取得費が分からないと考える

申告の前のチェックリスト

• 契約書・領収書・通帳など、取得費の書類を探したか
• 見つかった実額と、売った金額の5%を比べたか
• 売った金額に、固定資産税の精算金を含めたか
• 相続した不動産なら、亡くなった方の取得日で所有期間を数えたか
• 5%を使う場合に、相続のときの登記費用を足していないか
• 相続税を払っているなら、取得費加算の特例を確かめたか

よくある質問

取得費がわからないときはどうする？

売った金額の5%を取得費にできます。その前に、契約書や領収書などの書類を探して、実額と比べましょう。

5%と実額は選べる？

実際の取得費が売った金額の5%より少ないときは、5%を使えます。実額のほうが大きければ、実額で計算したほうが譲渡所得は小さくなります。

相続した土地の取得費はどうなる？

亡くなった方が買ったときの金額をもとに計算し、取得日も引き継ぎます。分からなければ、売った金額の5%を取得費にできます。

建物の取得費も5%で計算できる？

国税庁は、取得費が分からない土地や建物について、売った金額の5%を取得費にできるとしています。土地と建物の扱いに迷うときは、税務署で確かめましょう。

概算取得費を使うのに届出は要る？

届出の手続きではなく、確定申告で譲渡所得の内訳書などに取得費を書いて計算します。

関係する記事と相談先

相続した実家を売る流れは「相続した実家の売却の流れ」、売却に必要な書類は「不動産売却の必要書類」で説明しています。相続した空き家を売るときの特例は「空き家の3,000万円特別控除」をご覧ください。

売る前に手取りの見込みを相談したいときは、売買の不動産会社一覧から地域ごとに探せます。売るか貸すかも含めて考えたいときは、一括相談の説明をご覧ください。

まとめ

• 取得費がわからないときは、売った金額の5%を取得費にできる
• 実際の取得費が5%より少ないときも、5%を使える
• 実額のほうが大きいことが多いので、まず契約書・領収書・通帳などを探す
• 土地と建物の分け方が分からないだけなら、消費税額や時価の割合で分ける
• 相続した不動産は取得費と取得日を引き継ぎ、5%を使うと登記費用は足せない