連帯保証人の極度額とは？民法465条の2の決まりと契約書の書き方・決め方
賃貸で個人に連帯保証人を頼むときは、保証する上限の額（極度額）を書面で決めなければ、保証は効力を生じません。この記事では、民法465条の2の中身、契約書への書き方、額の決め方の目安、更新のときの扱いを整理します。
結論
- 連帯保証人の極度額とは、個人の保証人が負う責任の上限の額です。民法465条の2により、極度額を定めない個人の根保証契約は効力を生じません。
- 賃貸の連帯保証人はこの根保証にあたるため、2020年4月1日以降に結ぶ保証契約では、極度額を書面に書く必要があります。
- 書き方は「〜円（契約時の月額賃料の〜か月相当分）」「〜円」などが考えられます。極度額は、あとで家賃が変わっても変わりません。
「連帯保証人は、借主と同じだけ責任を負うもの」。長く賃貸経営をしてきたオーナーほど、そう考えているかもしれません。
ところが、2020年4月1日に施行された改正民法で、個人の連帯保証人には、責任の上限を決めることが必要になりました。古い契約書を使い続けると、いざというときに保証が使えないおそれがあります。
この記事では、極度額の決まりを条文に沿って説明し、契約書への書き方、額の決め方の目安、更新や保証人が亡くなったときの扱いを整理します。
連帯保証人の極度額とは
極度額の意味
極度額（きょくどがく）とは、保証人が支払いの責任を負う金額の上限です。借主が家賃を滞納しても、保証人に請求できるのは、この額までです。
極度額は「必ず払う額」ではありません。借主が自分で払っていれば、保証人の負担はゼロのままです。上限を示す「枠」だと考えると分かりやすいでしょう。
根保証とは
根保証（ねほしょう）とは、将来に生じる、額の決まっていない債務をまとめて保証する契約です。賃貸の連帯保証人は、これから先の家賃や原状回復の費用などを保証するので、根保証にあたります。
| 言葉 | 意味 |
|---|---|
| 根保証契約 | 一定の範囲の、額の決まっていない債務を保証する契約 |
| 個人根保証契約 | 保証人が法人でない根保証契約 |
| 極度額 | 保証人が負う責任の上限の額 |
| 元本の確定 | 保証の対象となる債務が、その時点の分に決まること |
民法465条の2の決まり
極度額を定めないと効力を生じない
民法465条の2は、次の3つを定めています。
- 個人根保証契約の保証人は、極度額を限度として責任を負う（1項）
- 極度額を定めなければ、個人根保証契約は効力を生じない（2項）
- 極度額の定めは、書面（または電磁的記録）でしなければ効力を生じない（3項で446条2項・3項を準用）
極度額の中に含まれるもの
1項によると、極度額の中には、借主の債務の元本のほか、利息、違約金、損害賠償など、債務に付いてくるものがすべて含まれます。滞納した家賃だけでなく、原状回復の費用や損害賠償も、同じ枠の中で数えます。
対象は個人の保証人だけ
この決まりは、保証人が法人でない場合の決まりです。保証会社のような法人が保証する場合には、465条の2はかかりません。保証会社を使う考え方は「家賃保証とサブリースの違い」も参考になります。
ポイント
- 極度額は、個人の保証人が負う責任の上限
- 極度額を定めない個人の根保証は、効力を生じない
- 極度額は書面か電磁的記録で定める
- 家賃・原状回復費・損害賠償なども、同じ枠の中で数える
契約書への書き方
国土交通省が示す3つの書き方
国土交通省の「民法改正を受けた賃貸住宅標準契約書Q&A」では、極度額の書き方として次の例を挙げています。
- 「〜円（契約時の月額賃料の〜か月相当分）」
- 「契約時の月額賃料（〜円）の〜ヶ月分」
- 「〜円」
国土交通省の対応事例集では、極度額は「〇〇円」などと明瞭に定め、書面に書いておく必要があるとしています。金額が分かる書き方にしておくと、後で解釈がぶれにくくなります。
家賃が変わっても極度額は変わらない
極度額は、保証契約を結んだ後に家賃が上がったり下がったりしても、変わりません。契約時の額が使われます。家賃を見直すときは、この点も頭に入れておきましょう。
標準契約書の書く場所
国土交通省の「賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版・連帯保証人型）」では、頭書（6）と記名押印欄に極度額を書く欄があります。ひな形の使い方は「賃貸住宅標準契約書」で説明しています。
一部を払ってもらったときの扱い
保証人が滞納分の一部を払った場合、その分だけ極度額は目減りし、残りの額が上限になると国土交通省のQ&Aは説明しています。
一方、学生の親が保証人で、毎月の家賃を親が振り込んでいる場合は、借主本人の支払いとして扱われ、極度額は減らないと考えられるとしています。認識が違いそうなら、契約時に確かめておきましょう。
極度額の決め方の目安
極度額の額は、法律で決まっていません。貸主と保証人が十分に話し合って決めます。国土交通省は、話し合いの参考として調査結果を公表しています。
判決で保証人が負担した額
国土交通省の「極度額に関する参考資料」（平成30年3月）は、民間賃貸住宅で連帯保証人に負担を命じた判決91件を調べています。負担の総額は、月額家賃等の平均約13.2か月分、中央値12か月分、最小2か月分、最大33か月分でした。負担には、未払い家賃のほか、原状回復費用や損害賠償なども含まれます。
仲介会社の設定の傾向
国土交通省の対応事例集（令和3年3月）では、仲介会社へのアンケートの結果を紹介しています。
| 調べた点 | 結果 |
|---|---|
| 極度額の表示方法（307社） | 実額○円 41.0％、賃料○か月分 38.8％、両方併記 14.3％ |
| 物件で設定を変えない会社の月数（173社） | 13か月以上24か月以下 51.4％、6か月以下 19.7％、7か月以上12か月以下 19.7％ |
これらはあくまで調査の結果で、極度額の基準ではありません。対応事例集は、公序良俗に反するような高額な設定でない限り無効にはならないとしつつ、借主と保証人に十分に説明して決めることが大切だとしています。
決めるときの考え方
- 家賃と共益費の月額を確かめる
- 滞納が続いた場合と、退去時の原状回復費用を想定する
- 調査結果も参考に、月数と金額の案を作る
- 保証人に、極度額は上限の枠であることを説明する
- 合意した額を、金額が分かる形で書面に書く
更新・保証人の死亡・情報提供
2020年3月以前の契約はどうなるか
改正民法の附則21条は、施行日前に結んだ保証契約には、なお従前の例によると定めています。国土交通省のQ&Aでは、施行前の保証契約は、改正後に初めて合意更新されるまでは、極度額がなくても有効だとしています。
| 更新のしかた | 適用される民法 |
|---|---|
| 賃貸借を合意更新し、保証契約も合意更新・結び直し | 改正民法（極度額が必要） |
| 賃貸借を合意更新し、保証契約は手続きなし | 保証契約は改正前のまま続くと考えられる |
| 賃貸借が法定更新 | 改正前の民法のまま |
対応事例集は、合意更新のときに保証契約も合意更新するか結び直し、極度額を設定することが望ましいとしています。あいまいな扱いはトラブルのもとなので、保証人に連絡し、保証の意思を確かめましょう。
保証人や借主が亡くなったとき
民法465条の4は、借主または保証人が亡くなったとき、保証人が破産したときなどに、保証の対象となる元本が確定すると定めています。確定した後に生じる家賃は、保証の対象になりません。
保証人が亡くなった後も貸し続ける場合、国土交通省のQ&Aは、借主と話し合い、新しい保証人と極度額を定めて保証契約を結ぶよう案内しています。
保証人から支払い状況を聞かれたとき
民法458条の2により、借主から頼まれて保証人になった人から求められたときは、貸主は遅滞なく、滞納の有無や残額などを伝えなければなりません。国土交通省のQ&Aは、書面やメールで伝えることが望ましく、求めがなくても積極的に伝えることが望ましいとしています。
国土交通省のQ&Aは、保証契約を結ぶときに「借主の滞納が○か月続いたら、貸主は保証人に知らせる」といった特約を置くことも考えられるとしています。また、保証人の求めに応じて伝えることに借主の了解は要らないものの、どんな場合に何を伝えるかを、契約時に借主へ説明しておくよう勧めています。
店舗や事務所を貸すとき
事業のための債務を個人に保証してもらう場合、借主は保証人に、財産や収支の状況などを伝えなければなりません（民法465条の10）。伝えなかったことを貸主が知り、または知ることができたときは、保証人が保証契約を取り消せることがあります。
保証人への説明と、よくある失敗
保証人への説明のしかた
国土交通省の対応事例集では、連帯保証人への極度額の説明について、「借主から説明してもらっている」と答えた会社が42.3％で最も多かったとしています。一方で、自ら説明している会社も約4割ありました。
極度額を「必ず払う額」と誤解されると、保証人が引き受けてくれないことがあります。上限の枠であること、借主が払っていれば負担はないことを、オーナーか管理会社から直接伝えると安心です。
場面の例
Eさんは、20年前から使っている契約書で部屋を貸していました。入居者の契約の更新を前に、管理会社から「保証人の極度額の欄がない」と指摘されました。
Eさんは、更新のときに保証人へ連絡し、保証を続ける意思を確かめました。そのうえで、極度額を金額と月数を併記して書いた保証契約を結び直しました。
よくある失敗
- 古い契約書を使い続け、極度額の欄がない
- 「家賃の〜か月分」とだけ書き、どの時点の家賃か分からない
- 合意更新のときに、保証人に連絡しない
- 保証人が亡くなったのに、新しい保証人を立てないまま貸し続ける
契約前のチェックリスト
- 保証人は個人か、法人か
- 極度額は、金額が分かる形で書面に書いたか
- 保証人に、極度額の意味を説明したか
- 保証人の連絡先と、支払い状況を伝える方法を決めたか
よくある質問
- 連帯保証人の極度額は、いくらにすればよいですか？
- 法律で決まった額はなく、貸主と保証人が話し合って決めます。国土交通省の参考資料では、判決で保証人が負担した額は月額家賃等の平均約13.2か月分でした。
- 極度額を書かずに契約したら、どうなりますか？
- 2020年4月1日以降に結んだ個人の保証契約は、効力を生じません。保証人に請求できなくなるおそれがあります。
- 保証会社にも極度額は必要ですか？
- 民法465条の2は、保証人が法人でない場合の決まりです。保証会社のような法人の保証には、この決まりはかかりません。
- 保証人が極度額に合意してくれないときは？
- 国土交通省のQ&Aでは、連帯保証人との保証契約は成り立たないため、家賃債務保証業者を使うよう案内しています。
- 家賃を上げたら、極度額も上がりますか？
- 上がりません。極度額は、保証契約を結んだときの額が使われます。
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入居者を選ぶときの考え方は「入居審査のポイント」、滞納が起きたときの手順は「家賃滞納への対応の流れ」にまとめています。法人に貸すときは「法人契約の審査と書類」が参考になります。契約書の管理まで任せたいときは、会社一覧から管理会社を探せます。複数の会社にまとめて相談することもできます。
まとめ
- 極度額は、個人の連帯保証人が負う責任の上限の額
- 極度額を書面で定めない個人の根保証は、効力を生じない（民法465条の2）
- 書き方は「〜円（契約時の月額賃料の〜か月相当分）」などで、家賃が変わっても変わらない
- 額は話し合いで決める。国土交通省の調査結果は目安として使える
- 合意更新や保証人の死亡のときは、保証契約と極度額を見直す
