民泊の清掃を委託するときの決め方｜委託できる範囲と衛生確保の措置
民泊の清掃は、外部の業者に任せることができます。ただし、だれに、どの形で任せられるかは、家主が住んでいるかや部屋の数で変わります。この記事では、清掃の委託の範囲と、法律が求める衛生確保の措置を整理します。
結論
- 民泊（住宅宿泊事業）の清掃は、外部に委託できます。家主が住んでいて住宅宿泊管理業者への委託が不要な場合は、家主の責任のもとで清掃業者に任せられます。
- 家主が不在になるなどで住宅宿泊管理業者への委託が必要な場合は、管理業者に業務全部を委託し、清掃は管理業者が一部を再委託する形になります。
- どの形でも、住宅宿泊事業法5条の衛生確保の措置（1人あたり3.3㎡以上の床面積、定期的な清掃と換気）は守る必要があります。
「ゲストが帰るたびに掃除に行くのは、とても続かない」。民泊を始めた方の多くが、まず悩むのが清掃です。
清掃は、ゲストの満足と、衛生の決まりの両方にかかわる大事な仕事です。外部に任せると楽になりますが、任せ方を間違えると、法律の決まりに合わなくなることがあります。
この記事では、民泊の清掃の委託に絞って、任せられる形と範囲、守るべき衛生の決まりを説明します。住宅宿泊管理業者への委託そのものは「住宅宿泊管理業者への委託」で整理しています。
民泊の清掃で守る決まり
衛生確保の措置とは
住宅宿泊事業法5条は、民泊を営む人（住宅宿泊事業者）に、宿泊者の衛生を確保するための措置を求めています。具体的な中身は、厚生労働省関係住宅宿泊事業法施行規則で、次の2つと決まっています。
- 居室の床面積は、宿泊者1人あたり3.3㎡以上を確保する
- 定期的な清掃と換気を行う
ガイドラインが示す清掃の中身
観光庁などの「住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）」は、衛生確保の措置の中身を、より具体的に示しています。清掃にかかわる点を抜き出します。
- 設備や備品を清潔に保ち、ダニやカビが出ないよう除湿を心がけ、定期的に清掃・換気をする
- シーツやカバーなど肌に直接触れるものは、宿泊者が入れ替わるごとに洗濯したものと取り替える
- 追い炊きのできる風呂や加湿器は、宿泊者が入れ替わるごとに浴槽の湯を抜き、加湿器の水を替える
- 宿泊者が重い感染症にかかった疑いがあるときは、保健所に通報し、指示を受けて部屋や寝具を消毒するなどの措置をとる
言葉の言い換え
- 住宅宿泊事業者：届出をして民泊を営む人。多くはオーナー
- 住宅宿泊管理業者：国土交通大臣の登録を受けて、民泊の管理を請け負う会社
- 再委託：委託を受けた会社が、仕事の一部をさらに別の会社に任せること
- 家主不在型：民泊の営業中に、家主がその住宅にいない形
清掃を委託できる2つの形
清掃をだれに任せられるかは、住宅宿泊管理業者への委託が必要かどうかで分かれます。
管理業者への委託が要るのはどんなときか
住宅宿泊事業法11条1項は、次のどちらかに当たるとき、管理業務を1つの住宅宿泊管理業者に委託するよう求めています。
- 届出住宅の居室の数が5を超えるとき（施行規則9条2項）
- 宿泊者がいる間に、家主が不在になるとき（日常の買い物など、一時的な不在は除く）
2つの形を比べる
| 比べる点 | 管理業者への委託が不要な場合 | 管理業者への委託が必要な場合 |
|---|---|---|
| 主な例 | 家主が住みながら、居室5以下で営む | 家主不在型、または居室が5を超える |
| 清掃をだれに頼むか | 家主の責任で、清掃業者に直接頼める | 管理業者が、清掃業者に一部を再委託する |
| 清掃業者の資格 | 住宅宿泊管理業者でなくてよい | 住宅宿泊管理業者でなくてよい |
| 衛生の決まりを守る人 | 住宅宿泊事業者（家主） | 住宅宿泊管理業者 |
家主が住んでいる場合
施行要領は、管理業者への委託が要らない家主が、清掃などの一部を、管理業者ではない専門業者に行わせることができるとしています。この場合、衛生確保の措置などの決まり（法5条から10条）は、家主に引き続き適用されます。
つまり、清掃業者の仕事が不十分だったときの責任は、家主に残ります。任せた後も、仕上がりを確かめる仕組みが要ります。
家主不在型の場合
管理業者への委託が必要な場合、施行要領は、管理業務を複数の会社に分けて委託することや、一部を家主が自分で行うことを認めていません。清掃だけを別の清掃業者に家主が直接頼む形は、この場合には取れません。
清掃は、委託を受けた管理業者が、一部を再委託する形で外部に任せます。住宅宿泊事業法35条は全部の再委託を禁じていますが、施行要領は、管理受託契約に一部の再委託の定めがあれば、再委託できるとしています。再委託先は管理業者である必要はなく、管理業者が再委託先の業務に責任を負います。
「清掃は知り合いの業者に頼みたい」という場合は、管理業者との契約の前に伝えます。管理業者の再委託先として組み込めるかを話し合います。
清掃の委託で決める範囲
任せる仕事を書き出す
清掃といっても、中身は幅広くあります。委託の範囲があいまいだと、「やってくれると思っていた」というすれ違いが起きます。よくある仕事を表にまとめます。
| 仕事 | 中身 | 決めておくこと |
|---|---|---|
| 部屋の清掃 | 床、水回り、台所、窓 | 手順と仕上がりの基準 |
| リネンの交換 | シーツ、カバー、タオル | 入れ替わりごとの交換と洗濯の手配 |
| 消耗品の補充 | トイレットペーパー、洗剤など | 補充の基準と費用の持ち方 |
| ごみの処理 | 分別と搬出 | 事業ごみとしての処理の方法 |
| 点検と報告 | 破損、忘れ物、設備の不具合 | 写真で報告する方法と期限 |
| 浴槽・加湿器の手入れ | 湯を抜く、水を替える | 入れ替わりごとの作業に入れる |
ごみは事業のごみとして扱う
施行要領は、民泊で出たごみを、廃棄物処理法に従い、事業活動に伴う廃棄物として、住宅宿泊事業者が責任をもって処理するよう求めています。家庭ごみの集積所にそのまま出すことはできない場合があります。
清掃業者にごみの搬出まで頼むなら、だれが、どの方法で処理するのかを契約に書きます。処理の方法は、地域の廃棄物の担当窓口に確かめます。
感染症が疑われるときの取り決め
施行要領は、宿泊者が人から人にうつる重い感染症にかかった疑いがあるとき、保健所に通報し、その指示を受けて、使った部屋や寝具を消毒・廃棄するなどの措置をとるよう求めています。
清掃業者がふだんどおり作業に入ってしまうと、指示を待たずに片付けてしまうおそれがあります。疑いがあるときは清掃を止めて連絡する、という手順を、委託の契約や作業手順書に入れておきます。
委託の流れ
清掃を外部に任せるまでの流れを、順番にまとめます。
- 管理業者への委託が要るかを確かめる（家主の不在、居室の数）
- 任せる仕事を書き出し、清掃の手順と仕上がりの基準を決める
- 委託が不要なら清掃業者と、必要なら管理業者と、範囲を話し合う
- 契約書に範囲、費用、報告の方法、ごみの処理、破損時の扱いを書く
- 鍵の受け渡しと、清掃の時間帯（チェックアウトから次のチェックインまで）を決める
- 最初の数回は立ち会うか、写真の報告で仕上がりを確かめる
- 記録を残し、定期的に作業の中身を見直す
場面ごとの任せ方の例
家主が同じ建物に住む場合
たとえば、2階建ての自宅の1階の2部屋で民泊を営む方がいるとします。家主は2階に住んでいて、居室は5以下です。この場合は管理業者への委託が要らないため、近くの清掃業者に直接、清掃とリネン交換を頼めます。
ただし、清掃の仕上がりや衛生の決まりを守る責任は家主にあります。清掃のあとに家主が部屋を一度見て回る、といった確認の手順を入れておきます。
空き家を丸ごと民泊にする場合
相続した空き家で民泊を営み、家主は別の場所に住んでいるとします。宿泊者がいる間、家主は不在になるため、管理業者に管理業務の全部を委託します。
清掃は、管理業者が自社で行うか、再委託先の清掃業者に任せます。家主が直接清掃業者と契約するのではなく、管理業者との契約の中で、清掃の範囲と再委託先を確かめます。施行要領は、管理業者が再委託先を事前に明らかにし、変わるたびに家主へ知らせることも求めています。
清掃業者を選ぶときの見方
清掃業者を選ぶとき、料金だけで比べると、仕上がりや連絡で困ることがあります。次の点も合わせて比べます。
- 民泊やホテルの客室の清掃の経験があるか
- チェックアウトから次のチェックインまでの時間に、確実に入れるか
- 作業後に、写真つきで報告してくれるか
- 破損や忘れ物を見つけたときの連絡の手順が決まっているか
- リネンの洗濯を自社で行うか、別の業者に出すか
- 急な予約や、悪天候のときの対応ができるか
- 鍵や暗証番号の扱いの決まりがあるか
清掃の委託でよくある失敗
仕上がりの基準を決めていない
よくあるのは、「きれいにしておいて」とだけ伝え、髪の毛や水あかの残りでゲストの評価が下がる例です。部屋ごとに確認する場所を一覧にし、終わったら写真で報告してもらうと、すれ違いが減ります。
入れ替えの時間が足りない
チェックアウトとチェックインの間が短いと、清掃が終わらないまま次のゲストが来てしまいます。清掃にかかる時間を最初に測り、予約の受け方に反映させます。
床面積の決まりを人数の設定で崩す
清掃とは別に見落としやすいのが、宿泊人数の上限です。1人あたり3.3㎡以上の床面積は、施行要領により、宿泊者が占有する部分を内寸で測って計算します。予約サイトで人数の上限を大きく設定すると、この決まりに合わなくなるおそれがあります。清掃の段取りを組むときに、人数の設定もあわせて見直します。
責任の所在があいまい
家主不在型なのに、家主が清掃業者に直接頼んでいた、という例もあります。委託の形が決まりに合っているかを、始める前に確かめます。
ポイント
- 清掃を任せても、衛生確保の措置を守る責任はなくならない
- 家主不在型や居室が5を超える場合は、管理業者に全部を委託し、清掃は再委託で任せる
- 範囲・基準・報告・ごみ・破損の扱いを契約に書く
よくある質問
- 民泊の清掃は自分でしなければいけませんか？
- 外部に委託できます。ただし、家主不在型などで管理業者への委託が必要なときは、清掃も管理業者を通して任せる形になります。
- 清掃業者は住宅宿泊管理業者の登録が必要ですか？
- 必要ありません。管理業者から一部の再委託を受ける場合も、家主の責任で清掃だけを頼む場合も、清掃業者は登録を受けていなくてよいとされています。
- シーツは毎回替える必要がありますか？
- 施行要領は、シーツやカバーなど肌に直接触れるものを、宿泊者が入れ替わるごとに洗濯したものと取り替えるとしています。
- 民泊で出たごみは家庭ごみとして出せますか？
- 施行要領は、事業活動に伴う廃棄物として処理するよう求めています。出し方は地域の廃棄物の担当窓口に確かめてください。
- 清掃の委託費用はいくらですか？
- 部屋の広さや作業の範囲、地域によって違い、公的な相場はありません。複数の業者から、同じ範囲で見積もりを取って比べます。
民泊の運営をまとめて相談する
清掃を含めた運営をどこまで任せるかは、家主が住むか、部屋がいくつあるかで変わります。一括相談なら、物件の条件を伝えて、複数の会社の提案を比べられます。民泊に強い会社からも探せます。代行会社の選び方は「民泊の運営代行の選び方」、苦情への備えは「民泊の近隣苦情への対応」で整理しています。
まとめ
- 民泊の清掃は委託できるが、衛生確保の措置を守る責任は残る
- 衛生確保の措置は、1人あたり3.3㎡以上の床面積と、定期的な清掃・換気
- 家主が住み居室5以下なら、家主の責任で清掃業者に直接頼める
- 家主不在型などは、管理業者に全部を委託し、清掃はその再委託で任せる
- 範囲、仕上がりの基準、報告、ごみ、破損の扱いを契約に書く
