民泊の運営代行とは？ 任せられる業務の範囲と、代行会社の選び方7つのポイント
民泊の運営代行は、予約対応や清掃、近所からの苦情対応までを会社に任せる仕組みです。法律上の決まりと、代行会社を比べるときに確かめたい7つのポイントを、質問リストつきで整理しました。
結論
- 民泊の運営代行とは、予約の受付、宿泊者とのやりとり、清掃、近所からの苦情への対応などを、オーナーの代わりに会社が行うサービスです。
- 民泊新法で家主が住んでいない家を使う場合、運営を任せる相手は国土交通大臣の登録を受けた「住宅宿泊管理業者」でなければなりません。
- 代行会社を選ぶときは、登録の有無、任せる範囲、費用の内訳、駆けつけの体制、報告の方法、180日以外の提案、解約の条件の7つを比べます。
民泊を始めたいけれど、遠方に住んでいて毎回現地に行けない。外国語でのやりとりにも自信がない。そう感じて、運営代行を考える方は多いはずです。
ところが、代行会社は数が多く、料金の示し方もばらばらです。何を基準に選べばよいのか分からず、話が止まってしまうこともあります。
この記事では、民泊の運営代行で任せられることと、会社を比べるときの見方を順番に説明します。
民泊の運営代行とは
民泊の運営代行は、民泊の日々の運営を会社に任せることです。民泊新法では、こうした業務を受ける会社を住宅宿泊管理業者と呼びます。
住宅宿泊管理業者は、国土交通大臣の登録を受けた事業者です。登録は5年ごとに更新しなければ、効力を失います。
「代行」が法律上の義務になる場合
民泊新法では、次のどちらかに当たると、住宅宿泊管理業者への委託が必要です。
- 届出住宅の居室の数が5を超えるとき
- 宿泊者がいる間、家主が不在になるとき
家族だけが家にいる場合も、家主本人がいなければ不在として扱われます。届け出る人が法人の場合は、役員や従業員が家にいるかどうかに関わらず、委託の対象になります。
委託が必要な条件の細かい考え方は「住宅宿泊管理業者への委託」で説明しています。
民泊の運営代行に任せられる業務
法律で決まっている業務
住宅宿泊管理業者に委託する業務は、法律で住宅宿泊事業者に求められている業務と、届出住宅の維持保全です。
- 宿泊者の衛生の確保（清掃、換気、寝具の交換など）
- 宿泊者の安全の確保（非常用照明、避難経路の表示など）
- 外国人の宿泊者への外国語での案内
- 宿泊者名簿の作成と備え付け
- 騒音やごみなどについての、宿泊者への説明
- 近所からの苦情や問い合わせへの対応
- 設備の維持、空室時の施錠や鍵の管理
会社ごとに違う業務
予約サイトへの掲載、写真の撮影、宿泊料金の設定、宿泊者からの口コミへの返信などは、会社によって扱いが違います。どこまでが基本の料金に入るのかを、最初に確かめましょう。
委託するときは、管理業務の全部を1社にまとめて任せる決まりです。複数の会社に分けて任せることや、一部をオーナーが自分で行うことはできません。
運営代行が向く場面・向かない場面
たとえば、遠方の実家を民泊にしたいCさんの場合
Cさんは、離れた町にある実家を民泊にしたいと考えています。宿泊者がいる間に家にいられないので、家主不在になります。
この場合、運営代行を使うかどうかを選ぶ余地はありません。住宅宿泊管理業者への委託が必要です。考えるべきは「どの会社に任せるか」になります。
たとえば、自宅の一部屋を貸すDさんの場合
Dさんは、自分が住む家の一部屋を宿泊に使います。居室は5以下で、宿泊中も家にいます。
この場合は、自分で運営するか、清掃などだけを頼むか、全部を委託するかを選べます。予約のやりとりや清掃に使える時間と、外国語の案内に自信があるかで考えるとよいでしょう。
任せ方の違いを比べる
運営の形は、大きく3つに分かれます。どれを選べるかは、家主が住んでいるかどうかと居室の数で決まります。
| 運営の形 | 選べる場合 | オーナーの手間 | 責任の所在 |
|---|---|---|---|
| 自分で運営 | 家主が同じ家に住んでいて、居室が5以下（隣に住む場合などの例外あり） | 多い | オーナー |
| 清掃などだけを専門業者に頼む | 家主が常に家にいて、居室が5以下 | 中くらい | オーナー |
| 住宅宿泊管理業者に全部を委託 | どの場合も選べる。家主不在や居室5超なら必須 | 少ない | 業務は管理業者が担う |
清掃などの一部だけを頼む形では、法律上の義務はオーナーに残ります。違反があったときの責任もオーナーにあるので注意が必要です。
代行会社の選び方 7つのポイント
1. 住宅宿泊管理業者の登録があるか
まず、登録番号を確かめます。登録番号は「国土交通大臣（ ）第〇号」の形で、かっこの中は更新の回数に1を足した数です。
管理業者は、営業所ごとに標識を掲げることや、従業者に証明書を持たせることも義務付けられています。訪問した担当者に証明書を見せてもらうのも1つの方法です。
登録を受けるには、住宅の取引や管理の2年以上の経験、宅地建物取引業の免許などで、業務を行う体制があることを示す必要があります。苦情に対応する人員の体制図も、登録の申請に添付する書類です。
2. 任せる範囲がはっきりしているか
予約サイトの運用、料金設定、清掃、リネンの交換、消耗品の補充など、基本の料金に何が入るかを一覧で出してもらいましょう。
3. 費用の内訳が分かるか
手数料が売上に対する割合なのか、定額なのかは会社によって違います。清掃費やリネン代、消耗品代が別にかかるかも確かめます。相場は会社や物件によって違うので、同じ条件で複数の会社の見積もりを並べるのが確実です。
4. 駆けつけの体制があるか
観光庁のガイドラインでは、苦情のときに現地へ行くまでの時間は30分以内が目安です。交通の事情で時間がかかる場合は、60分以内が目安とされています。担当の拠点から物件までの距離を聞いておきましょう。
5. 報告の方法が決まっているか
オーナーは、2か月ごとに宿泊日数などを自治体へ報告します。管理業者から必要な情報を受け取れるか、月ごとの売上や稼働の報告があるかを確かめます。
6. 180日以外の期間の提案があるか
民泊新法で泊められるのは1年に180日までです。残りの期間を1か月以上の賃貸で活かす提案があるかも、比べるポイントになります。
7. 解約の条件が分かりやすいか
契約期間、更新、途中で解約するときの予告期間を確かめます。管理会社を変えたくなったときに、すぐ動けるかどうかに関わります。
ポイント
- 登録番号は必ず確かめる。管理業務は1社にまとめて任せる
- 基本の料金に入る業務と、別にかかる費用を一覧で出してもらう
- 駆けつけの時間、報告の方法、解約の条件は契約前に確かめる
- 同じ条件で複数社の見積もりを並べると、違いが見えやすい
面談で使える質問リスト
代行会社と話すときは、次の質問をそのまま使えます。答えをメモして並べると、比べやすくなります。
- 住宅宿泊管理業者の登録番号を教えてください
- 基本の料金に入る業務と、別料金の業務を教えてください
- 苦情があったとき、物件まで何分で行けますか
- 宿泊者に退室を求める必要があるとき、どう対応しますか
- 2か月ごとの定期報告に使う情報は、いつ、どの形で受け取れますか
- 180日以外の期間の使い方について、提案はありますか
- 解約するときの予告期間と、手続きを教えてください
住宅宿泊管理業者は、誇大な広告や、契約の判断に関わる大事なことを故意に伝えない勧誘を法律で禁じられています。説明と契約書の中身が違うときは、その場で確かめましょう。
代行会社選びでよくある失敗
手数料の割合だけで選ぶ
手数料の割合が低く見えても、清掃費や消耗品代が別にかかると、手元に残る額は変わります。見積もりは、別にかかる費用まで含めた合計で比べましょう。
任せる範囲を口頭で決める
「写真の撮り直しもやります」と言われても、書面になければ後で行き違いが起きます。基本の料金に入る業務は、契約前の書面や見積もりに書いてもらいます。
定期報告の分担を決めていない
自治体への報告はオーナーの義務です。管理業者から情報が届かないと、期限に間に合いません。誰が、いつ、何を渡すかを契約の時点で決めておきます。
解約の条件を読んでいない
会社を変えたくなってから、予告期間の長さに気づくことがあります。解約の手順は、署名の前に読んでおきましょう。
契約前のチェックリスト
- 登録番号を、書面や従業者の証明書で確かめたか
- 基本の料金に入る業務を一覧でもらったか
- 清掃費やリネン代など、別にかかる費用を確かめたか
- 苦情のときに物件まで行く時間を聞いたか
- 定期報告に使う情報の受け渡し方を決めたか
- 解約の予告期間と手続きを確かめたか
- 同じ条件で、ほかの会社の見積もりも並べたか
任せた後に見ておきたいこと
毎月の報告を読む
任せた後も、売上や稼働の報告には目を通しましょう。前の月と比べて予約が減っていれば、料金の設定や掲載の見直しを相談するきっかけになります。
苦情の記録を確かめる
近所からの苦情がどのくらいあり、どう対応したかも聞いておきます。同じ苦情が続くなら、宿泊者への案内の文面を変えるなど、手を打つ必要があります。
物件を自分の目で見る
報告だけでは、設備の傷みや近所の様子は分かりません。ときどき現地を見に行くと、管理の質を確かめられます。
契約の前に受ける説明
住宅宿泊管理業者は、契約を結ぶ前に、契約内容を書いた書面を渡して説明しなければなりません。登録番号、業務の内容、報酬、責任と免責、契約期間と解除などが書かれます。
この書面は、会社を比べるときの材料にもなります。説明の中身の見方は「住宅宿泊管理業者への委託」で詳しく説明しています。
よくある質問
- 民泊の運営代行は必ず必要ですか？
- 民泊新法で、宿泊中に家主が不在になる場合や居室が5を超える場合は、住宅宿泊管理業者への委託が必要です。家主が住んでいて居室が5以下なら、自分で運営することもできます。
- 民泊の運営代行の手数料はいくらですか？
- 手数料の決め方や金額は会社や物件によって違います。清掃費などが別にかかるかも含めて、同じ条件で見積もりを比べましょう。
- 清掃だけを業者に頼むことはできますか？
- 家主が常に家にいて居室が5以下の場合はできます。その場合も、法律上の義務と責任はオーナーに残ります。
- 登録していない会社に運営を任せてもよいですか？
- 家主不在型の民泊では、委託先は住宅宿泊管理業者でなければなりません。登録番号を必ず確かめましょう。
- 不動産会社なら、そのまま民泊の運営を任せられますか？
- 宅地建物取引業者なども、住宅宿泊管理業者の登録を別に受ける必要があります。登録の申請で一部の書類を省ける決まりはありますが、登録そのものは必要です。
- 運営代行の会社は途中で変えられますか？
- 契約の解除の条件に沿って変えられます。委託先が変わるときは、自治体への変更の届出も必要です。
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当メディアでは、公式ホームページに民泊の運営・管理・仲介を載せている会社を民泊の不動産会社一覧にまとめています。民泊の始め方は「民泊の始め方」で解説しています。複数の会社にまとめて話を聞きたい方は、一括相談もご利用ください。
まとめ
- 民泊の運営代行は、予約から清掃、苦情対応までを会社に任せる仕組み
- 家主不在型や居室が5を超える民泊では、住宅宿泊管理業者への委託が必要
- 管理業務は1社にまとめて任せる。一部だけを任せることはできない
- 登録、範囲、費用、駆けつけ、報告、180日以外の提案、解約の7つで比べる
- 面談では質問リストを使い、答えを並べて比べる
