敷金ゼロの賃貸にするリスクと備え方｜家賃保証・保証人・退去時の精算
敷金ゼロで募集するとき、オーナーが負うリスクと、その備え方をまとめます。敷金の役目、家賃債務保証や保証人で補う方法、退去時の費用の回収、よくある失敗を順に説明します。
結論
- 敷金ゼロの賃貸は入居の入口を軽くできますが、オーナーは「家賃の未払い」と「退去時の修繕費」への備えを失います。
- 敷金は、民法第622条の2で、家賃などの支払いを担保するために預かるお金と定められています。ゼロにするなら、その役目を家賃債務保証や保証人で補うのが基本です。
- 退去時の費用は、通常の使用による傷みや古くなったことによる変化を除き、借主が直す決まりです。敷金がない分、負担の分け方を契約で先にはっきりさせておきます。
「敷金ゼロにすれば、問い合わせが増えるかもしれない」。空室が続くと、こう考えるオーナーは多いと思います。入居までのお金が減るのは、部屋を探す人にとって分かりやすい魅力です。
一方で、敷金は退去のときの精算に使う、オーナーにとっての備えでもあります。ゼロにしたあとで、家賃の未払いや修繕費の回収に困る例もあります。
この記事では、敷金ゼロにするときのリスクと、その備え方を説明します。敷金を返すときのルールは「敷金の返還」で整理しているので、ここでは敷金をなくす判断と備えに絞ります。
敷金ゼロの賃貸とは
敷金の意味を一言で
敷金ゼロの賃貸とは、入居のときに敷金を預からずに貸す部屋のことです。敷金は、民法第622条の2で、名目にかかわらず、家賃などの支払いを担保する目的で借主が貸主に渡すお金と定められています。
部屋が返されたときは、未払いの家賃などを差し引いた残りを返します。また、借主が支払わないときは、貸主は敷金をその支払いに充てることができます。
敷金ゼロで失うもの
| 敷金の役目 | 敷金があるとき | 敷金ゼロのとき |
|---|---|---|
| 家賃の未払いへの備え | 預かった敷金から充てられる | 保証会社や保証人に請求する |
| 退去時の修繕費 | 精算で差し引ける | 退去後に借主へ請求する |
| 請求の手間 | 預かり金の範囲で済むことが多い | 支払ってもらうまでの手間が増える |
礼金をなくす判断とは、失うものの性質が違います。礼金は返さない前提の一時金なので、なくしても減るのは収入です。敷金は備えの預かり金なので、なくすと減るのは安心の方です。
敷金ゼロのリスク
リスク1：家賃が払われなくなったとき
敷金があれば、未払いの家賃に充てられます。敷金ゼロでは、その備えがないため、保証の方法がなければ、借主に直接請求するしかありません。滞納が起きたときの進め方は「家賃滞納の対応の流れ」で説明しています。
リスク2：退去時の修繕費が回収しにくい
民法第621条では、借主は、通常の使用による傷みや古くなったことによる変化を除き、受け取ったあとに生じた損傷を元に戻す義務を負うとしています。敷金があれば、この費用を精算で差し引けますが、敷金ゼロでは退去後に請求することになります。
どこまでが借主の負担かの目安は、「原状回復のガイドライン」で整理しています。
リスク3：請求の手間と費用が増える
退去後に連絡がとれなくなると、請求そのものが難しくなります。民事訴訟法第368条では、60万円以下のお金の支払いを求める訴えは、簡易裁判所で少額訴訟として審理を求めることができるとされていますが、手間がかかることに変わりはありません。
ポイント
- 敷金は、家賃などの支払いを担保するために預かるお金
- 敷金ゼロでは、未払いの家賃と退去時の修繕費への備えがなくなる
- 失った備えは、家賃債務保証や保証人などで補う
- 退去時の負担の分け方は、契約で先にはっきりさせる
敷金ゼロにするときの備え方
家賃債務保証を使う
家賃債務保証とは、借主が家賃を払えないときに、保証会社が代わりに払う仕組みです。国土交通省は、平成29年の告示で家賃債務保証業者の登録制度を設け、登録した業者を公表しています。登録は任意の制度ですが、保証会社を選ぶときの目安になります。
保証会社によって、家賃だけを保証するのか、退去時の修繕費なども対象にするのかが違います。敷金ゼロにするなら、どこまで保証されるかを契約書で確かめておきます。保証の仕組みは「家賃保証とサブリースの違い」でもくわしく説明しています。
個人の保証人を付ける
個人に保証人になってもらう場合は、民法第465条の2により、保証する上限の額（極度額）を契約で定めなければ、その保証は効力を生じません。上限を決めずに保証人を付けても備えにならないため、契約書のひな形が今の民法に合っているかを確かめます。
契約書で負担を決めておく
退去時のクリーニング費用などを借主の負担とする特約を入れる場合は、金額や範囲をはっきり書き、契約の前に説明しておきます。国土交通省の標準的な契約書の考え方は「賃貸住宅標準契約書」で紹介しています。
敷金ゼロにするかの判断と進め方
判断の分かれ道
- 保証会社の利用を入居の条件にできる：敷金ゼロにしても備えを残しやすい
- 保証会社が修繕費まで保証しない：退去時の負担を契約でより細かく決める
- ペット可や楽器可など、傷みやすい使い方を認めている：敷金ゼロは慎重に考える
- 周りの似た部屋の多くが敷金ありで募集されている：敷金より先にほかの条件を見直す
進め方
- 敷金ゼロにした場合に、何の備えがなくなるかを書き出す
- 保証会社の保証の範囲（家賃・修繕費・退去時の費用）を確かめる
- 保証人を付ける場合は、極度額を定めた契約書を用意する
- 退去時の負担の分け方を、特約も含めて契約書に書く
- 入居のときに部屋の状態を写真で残し、借主と確かめる
入居のときの部屋の状態を記録していないと、退去時に「もともとあった傷か」で話がこじれやすくなります。退去の立ち会いの進め方は「退去の立ち会い」で説明しています。
退去後に費用を請求する流れ
敷金ゼロで貸した部屋では、退去のあとの費用は請求して払ってもらうことになります。慌てないよう、流れを決めておきます。
- 退去の立ち会いで、借主と一緒に傷や汚れを確かめ、写真を撮る
- 入居のときの記録と見比べ、借主の負担になる部分を分ける
- 修繕の見積もりを取り、負担の内訳を書面で借主に伝える
- 保証の対象になる費用は、保証会社に請求の手続をとる
- 払われないときは、管理会社と次の手を相談する。金額によっては少額訴訟も考えられる
内訳を書面で示すと、借主も納得しやすくなります。負担の分け方で迷ったときは、原状回復のガイドラインの考え方に立ち返ります。
よくある失敗
失敗1：保証の範囲を確かめずに敷金をなくした
保証会社を付けたので安心していたところ、退去時の修繕費は保証の対象外だった、という例があります。敷金ゼロにする前に、何が保証され、何が保証されないかを一覧にしておきます。
失敗2：古い契約書のひな形を使っていた
個人の保証人について極度額を書いていない古いひな形を使うと、保証の効力が問題になります。契約書のひな形は、管理会社に今の民法に合っているか確かめてもらいます。
失敗3：敷金ゼロとあわせて条件をゆるめすぎた
敷金ゼロに加えて、審査の基準や保証の条件まで一度にゆるめると、何が効いたのか分からず、備えも薄くなります。条件は一つずつ変えて、問い合わせの変化を確かめます。
場面で考える
例：敷金1か月から敷金ゼロに切り替えたい
Iさんのアパートでは、空室の1室がなかなか決まりませんでした。周りの似た部屋の多くが敷金ゼロで募集していたため、Iさんも切り替えを考えました。
Iさんは、まず管理会社に保証会社の保証の範囲を確かめました。家賃は保証されますが、退去時の修繕費は一部に限られていました。そこで、敷金ゼロにする代わりに、退去時のクリーニング費用を借主の負担とする特約を入れ、金額を契約書に書くことにしました。
敷金ゼロ・敷引き・保証金の違い
募集の情報や契約書では、敷金に近い言葉がいくつも使われます。名前ではなく、何のためのお金で、返すのかどうかで区別します。
| 言葉 | 意味の目安 | オーナーが確かめること |
|---|---|---|
| 敷金ゼロ | 入居のときに敷金を預からない | 未払いや修繕費の備えをどう補うか |
| 敷引き | 退去のとき、敷金から一定の額を返さない取り決め | 金額と理由を契約書に書き、説明しているか |
| 保証金 | 地域や物件で使われる、預かり金の呼び名 | 民法では名目を問わず、担保の目的なら敷金として扱われる |
民法第622条の2では、名目にかかわらず、家賃などの支払いを担保する目的で預かるお金を敷金としています。呼び名を変えても、返すときのルールは同じと考えておきます。
入居中の管理で備えを補う
敷金がない分、入居している間の管理で、退去のときの負担を小さくすることもできます。
- 家賃の入金を毎月確かめ、遅れたらすぐに連絡する
- 設備の不具合の連絡を受けたら早めに直し、傷みが広がるのを防ぐ
- 更新のときなどに、部屋の使い方で気になる点がないかを確かめる
- 保証会社との連絡の窓口と手順を、管理会社と決めておく
例2：ペット可の部屋は敷金を残す
Kさんは、ペット可の部屋も敷金ゼロにするか迷いました。管理会社と保証会社の契約を読み直すと、ペットによる傷みは保証の対象外だと分かったため、この部屋は敷金を残し、ほかの部屋だけを敷金ゼロにしました。ペット可の部屋の準備は「ペット可賃貸のメリット・デメリット」で整理しています。
敷金ゼロにする前のチェックリスト
- 保証会社の保証の範囲を、家賃と修繕費に分けて確かめたか
- 個人の保証人を付けるなら、極度額を契約書に書いたか
- 退去時のクリーニング費用などの特約を、金額と範囲まで書いたか
- 入居のときの部屋の状態を、写真と書面で残す段取りを決めたか
- 敷金ゼロにする部屋と、残す部屋を分けて考えたか
よくある質問
- 敷金ゼロにすると、退去時の費用は請求できませんか？
- 請求できます。敷金がない分、精算で差し引けないため、退去後に借主や保証会社へ請求することになります。
- 敷金ゼロと礼金ゼロは、どちらを先に考えるべきですか？
- 一概には言えません。礼金は返さない一時金で、敷金は備えの預かり金です。失うものが違うので、敷金をなくすときは備えを先に用意します。
- 敷金ゼロなら、保証会社は必ず必要ですか？
- 法律で決まっているわけではありませんが、備えを残すには保証会社か保証人が必要です。どちらにするかは管理会社と相談して決めます。
- 保証人の極度額は、いくらにすればよいですか？
- 法律で金額は決まっていません。家賃の額や想定される費用を考えて決め、契約書に書きます。
- 敷金ゼロにしたら、入居者が増えますか？
- 入居までのお金が減るため、比べられたときに目に留まりやすくなります。ただ、空室の原因がほかにあれば効き目は小さいため、原因を先に確かめます。
相談先を探すとき
敷金や保証の決め方は、管理会社の契約書や保証会社の扱いで変わります。今の管理会社で相談しにくい場合は、「管理会社の選び方」を参考に、掲載している会社の一覧から比べてみてください。貸し方や売る選択肢まで含めて聞きたい場合は、一括相談の案内をご覧ください。
まとめ
- 敷金は、家賃などの支払いを担保するために預かるお金（民法第622条の2）
- 敷金ゼロでは、家賃の未払いと退去時の修繕費への備えがなくなる
- 家賃債務保証は、保証の範囲を契約書で確かめてから使う
- 個人の保証人は、極度額を定めないと保証の効力が生じない
- 退去時の負担の分け方と入居時の部屋の状態を、先に記録しておく
