民泊の始め方を5ステップで解説。空き家で始める前の確認と3つの制度

親から受け継いだ家が空いたままになっている。固定資産税だけを払い続けている。そんなとき、選択肢の1つになるのが民泊です。

ただ、民泊は「部屋を貸せばすぐ始められる」ものではありません。使う制度によって、営業できる日数も、手続きの相手も変わります。

この記事では、民泊の始め方を5つのステップに分けて説明します。自分の家ならどこでつまずきそうか、想像しながら読んでみてください。

民泊とは？ 始め方は3つの制度から選ぶ

民泊とは、住宅などを使って、宿泊料を受け取って人を泊めることです。国内で民泊を行うには、次の3つの制度のどれかを使います。

3つの制度の違い

表は、観光庁の民泊制度ポータルサイトの比較をもとにしています。3つの違いをもっと詳しく知りたい方は「民泊・旅館業・特区民泊の違い」をご覧ください。

迷ったら民泊新法から考える

民泊新法は、2018年6月に施行された法律です。建物の用途を変えずに、住宅のまま営業できるのが大きな特徴です。

一方で、宿泊に使えるのは1年に180日までです。この上限が自分の物件に合うかどうかが、最初の分かれ道になります。

民泊の始め方を場面で考える

たとえば、相続した一戸建てが空いているAさんの場合

Aさんは、親から受け継いだ一戸建てを持っています。自分は離れた町に住んでいて、家には誰も住んでいません。

この場合、宿泊者がいる間は家主が不在になります。民泊新法で始めるなら、住宅宿泊管理業者への委託が前提です。まずは、入居者を募集している家など、民泊新法の「住宅」に当たるかを確かめることから始めます。

たとえば、自宅の空いた一部屋を使いたいBさんの場合

Bさんは、自分が住む家の空いた一部屋を宿泊に使いたいと考えています。宿泊者がいる間も、Bさんは家にいます。

居室の数が5以下で、家主が不在にならないなら、自分で運営することもできます。その場合は、標識の掲示や宿泊者名簿などの決まりを、Bさん自身が守ることになります。

民泊の始め方 5つのステップ

まず全体の流れを見ておきます。民泊新法で始める場合の順番です。

1. 制度を選ぶ（民泊新法・簡易宿所・特区民泊）
2. その家で民泊ができるか確かめる（住宅の条件・条例・管理規約）
3. 管轄の消防署に相談する
4. 都道府県知事等に届け出る
5. 運営の体制を整えて、予約の受付を始める

ここからは、ステップごとに確かめることを見ていきます。

ステップ1：民泊の始め方を決める「制度選び」

制度は、物件の場所と、どのくらい宿泊に使いたいかで選びます。

• 住宅地の家を使いたい、まず小さく始めたい：民泊新法
• 1年を通して宿泊に使いたい、改修もできる：簡易宿所
• 特区の地域にあり、数日以上の滞在が中心：特区民泊

民泊新法で180日を超えて泊めると、旅館業法の許可がない限り違反になります。年間を通した稼働を考えているなら、最初から簡易宿所も比べておきましょう。

ステップ2：その家で民泊ができるか確かめる

住宅の条件

民泊新法の「住宅」には、設備と使われ方の2つの条件があります。

• 設備：台所、浴室、便所、洗面設備がそろっていること
• 使われ方：人が生活の拠点にしている家、入居者を募集している家、所有者などが随時住んでいる家のどれかであること

空き家の場合は、入居者を募集している家か、所有者などが随時住んでいる家に当たるかを確かめます。どれに当たるかを示す書類も届出に添付します。

条例と管理規約

自治体によっては、民泊ができる地域や期間を条例で決めています。まず、物件のある自治体の窓口で確かめましょう。

マンションの場合は、管理規約で民泊が禁止されていないかも確認します。規約に定めがないときは、管理組合に禁止する意思がないことを示す書類が必要です。

借りている家で民泊をする場合は、貸主が民泊のための転貸を承諾していることが必要です。承諾を示す書類も届出に添付します。

ステップ3・4：消防署への相談と届出

消防署には届出の前に相談する

観光庁は、届出の前に管轄の消防署に相談するよう案内しています。消防法令に合わないまま始めると、業務停止命令などの対象になる場合があります。

届出は国のシステムで行う

届出先は、住宅のある場所を管轄する都道府県知事等です。保健所を置く市や東京23区などでは、市や区が窓口になることがあります。

届出は、原則として国の「民泊制度運営システム」で行います。書類がそろって受け付けられると、届出番号が通知されます。

必要な書類や順番は「民泊の届出の流れ」で詳しく説明しています。

ステップ5：運営の体制を整える

民泊は、始めてからの作業が多い事業です。予約の受付、宿泊者とのやりとり、清掃、鍵の受け渡し、近所からの苦情への対応などがあります。

自分で運営できるのはどんなとき？

民泊新法では、次のどちらかに当たると、住宅宿泊管理業者への委託が必要です。

• 届出住宅の居室の数が5を超えるとき
• 宿泊者がいる間、家主が不在になるとき

買い物などの一時的な外出は、原則1時間まで（店が遠いなどの事情があれば2時間程度まで）は不在に当たりません。空き家で始める場合は、ほとんどが委託の対象になると考えておきましょう。

委託する相手は国の登録業者

住宅宿泊管理業者は、国土交通大臣の登録を受けた事業者です。登録は5年ごとに更新が必要です。

任せる会社の比べ方は「民泊の運営代行会社の選び方」で紹介しています。

民泊を始めた後に続くこと

届け出て終わりではありません。民泊新法では、営業中ずっと続く決まりがあります。

標識・名簿・報告

• 標識：届出住宅ごとに、決められた標識を外から見やすい場所に掲げる
• 宿泊者名簿：氏名、住所、職業、宿泊日などを記録し、3年間保存する
• 定期報告：毎年2月、4月、6月、8月、10月、12月の15日までに、前の2か月分の宿泊日数などを報告する

宿泊者と近所への配慮

宿泊者1人あたり3.3㎡以上の床面積を確保し、定期的に清掃と換気をします。騒音やごみ、火の扱いについては、宿泊者に説明しておく必要があります。

近所からの苦情には、深夜や早朝も含めて、常に対応できる体制が求められます。委託している場合は、管理業者がこれを担います。

空き家を民泊にするときに考えたいこと

収入は立地と運営で大きく変わる

観光客の多い地域や駅に近い物件では、民泊にすることで通常の賃貸より収入が増えることがあります。運営の御社の実例では、民泊に転用して家賃が2倍以上になった物件があります（個別の物件条件によるもので、同様の結果を保証するものではありません）。

一方で、清掃費や運営の手数料もかかります。どのくらい残るかは、会社や物件によって違います。

180日以外の期間も一緒に考える

民泊新法では、1年の半分近くは宿泊に使えません。残りの期間を1か月以上の賃貸で埋める方法もあります。詳しくは「民泊の180日ルール」で説明しています。

民泊に向くかどうかは、建物の状態、地域の需要、条例によって変わります。売る・貸すなど他の方法とも並べて比べると、判断しやすくなります。

民泊を始めるときによくある失敗

書類をそろえた後で条例や規約に気づく

届出の準備を進めてから、条例で営業できる期間が短いと分かることがあります。マンションでは、管理規約で禁じられていたと後から気づくこともあります。自治体の窓口と管理組合への確認は、最初に済ませましょう。

内装を先にそろえてしまう

家具や内装を先にそろえ、消防署に相談したら設備の追加が必要だった、ということがあります。お金をかける前に消防署に相談しておくと、やり直しを防げます。

宿泊に使えない期間を考えていない

180日の上限の後をどうするか決めずに始めると、その間は家が空いたままになります。賃貸と組み合わせるか、別の制度にするかを、始める前に考えておきます。

始める前のチェックリスト

• 使う制度（民泊新法・簡易宿所・特区民泊）を決めたか
• 台所、浴室、便所、洗面設備がそろっているか
• 条例で、営業できる地域や期間に制限がないか
• マンションなら、管理規約で民泊が禁じられていないか
• 借りている家なら、貸主の承諾を書面でもらえるか
• 届出の前に、管轄の消防署に相談したか
• 家主が不在になるなら、委託する管理業者の候補があるか
• 宿泊に使わない期間の使い方を決めたか

よくある質問

民泊は許可がなくても始められますか？

民泊新法なら、許可ではなく届出で始められます。ただし、旅館業法の簡易宿所は許可、特区民泊は認定が必要です。

民泊は1年に何日まで営業できますか？

民泊新法では1年に180日までです。条例でさらに期間を制限している自治体もあります。

マンションの一室でも民泊を始められますか？

始められる場合があります。ただし、管理規約で民泊を禁止していないことの確認が必要です。

空き家の民泊は自分で運営できますか？

宿泊者がいる間に家主が不在になるなら、住宅宿泊管理業者への委託が必要です。家主が同じ建物や隣に住み、居室が5以下などの場合は例外があります。

民泊を始める前に、まずどこに相談すればよいですか？

条例は自治体の窓口、消防の設備は管轄の消防署に相談します。運営まで含めて考えるなら、民泊を扱う会社にも話を聞いておくと進めやすくなります。

民泊にするか、普通に貸すか迷っています。どう考えればよいですか？

立地、建物の状態、運営にかけられる手間で向き不向きが変わります。売る・貸すも含めて並べると判断しやすく、「実家は売るか貸すか」も参考になります。

民泊を扱う会社を探す

当メディアでは、民泊の運営・管理を扱う会社を民泊の不動産会社一覧にまとめています。民泊にするか、売るか、普通に貸すかで迷っている方は、一括相談でまとめて相談することもできます。

まとめ

• 民泊の始め方は、制度選び、可否の確認、消防署への相談、届出、運営体制の5ステップ
• 民泊新法は届出で始められるが、1年に180日まで
• 住宅の条件、条例、管理規約、賃貸なら貸主の承諾を先に確かめる
• 空き家で始めるなら、国に登録した住宅宿泊管理業者への委託が必要
• 始めた後も、標識、宿泊者名簿の3年保存、2か月ごとの報告が続く