借り上げ社宅をオーナーが受けるには？社有社宅との違いと契約の流れ

「法人契約の問い合わせが来たけれど、個人に貸すのと何が違うのだろう」。借り上げ社宅の話が初めて来たとき、多くのオーナーが感じる疑問です。

借り上げ社宅は、会社が借主になるため、支払いの面では安心感があります。一方で、契約するのは会社、住むのは社員という形のため、契約書で決めておくことが個人向けより増えます。

この記事では、社有社宅との違いから、契約の流れ、契約書で確かめる項目まで、オーナーの立場で順番に整理します。

借り上げ社宅とは

借り上げ社宅とは、会社が一般の賃貸住宅をオーナーから借りて、社員の住まいとして使わせる形です。転勤や単身赴任の社員のために使われます。

会社にとっては、建物を持たずに済み、転勤先に合わせて住まいを選べるのが利点です。そのため、賃貸住宅のオーナーにとって、借り上げ社宅は法人の入居者を迎える入口になります。

借り上げ社宅で出てくる言葉

• 契約者（借主）：家賃を払い、契約の責任を負う会社
• 入居者：実際に部屋に住む社員
• 転貸（又貸し）：借りた部屋を、ほかの人に使わせること
• 社宅代行会社：会社に代わって社宅の事務を行う会社

社有社宅と借り上げ社宅の違い

「借り上げ」という言葉は、サブリース（管理会社が物件を一括で借りる形）でも使われます。この記事でいう借り上げ社宅は、会社が社員の住まいとして部屋を借りる形のことです。

オーナーから見た良い点と気をつける点

良い点

• 家賃の支払いは会社が行うため、滞納の心配が比較的小さい
• 転勤の時期にまとまった問い合わせが来やすい
• 会社や社宅代行会社とつながると、次の入居者の紹介につながることがある

気をつける点

• 会社ごとに家賃の上限や設備の条件がある
• 会社独自の契約書の書式を使いたいと言われることがある
• 転勤による急な退去に、どう対応するかを決めておく必要がある
• 契約者と住む人が違うため、入居者の変更の手続きを決めておく必要がある

借り上げ社宅で貸すときの契約の流れ

会社や社宅代行会社によって進め方は違いますが、おおむね次の順番です。

1. 会社の担当者、社宅代行会社、仲介の不動産会社から問い合わせが来る
2. 家賃の上限や間取りなど、会社の条件に合うかを確かめる
3. 契約者である会社と、住む社員の両方について審査する
4. 契約書の書式と、名義・解約・原状回復・支払いの条件を調整する
5. 契約を結び、入居日に鍵を渡す
6. 入居中の連絡窓口を決め、退去時は立ち会いと精算をする

審査で見るもの

入居審査の相手は、主に契約者である会社です。会社の登記や概要の資料を確かめ、あわせて住む社員の身分証なども確認するのが一般的です。必要な書類は「法人契約の審査と書類」で詳しく解説しています。

住む社員が替わるたびに審査をするのか、届出だけでよいのかも、このときに決めておきます。後の手続きがぐっと楽になります。

入居中と退去の窓口

入居中の連絡先が、会社の総務担当か社宅代行会社かを決めておきます。退去の立ち会いと精算も、誰が相手になるかを契約のときに確かめておくと安心です。

設備の故障や近所からの苦情があったときに、オーナーや管理会社が直接社員に連絡してよいのか、会社を通すのかも決めておきます。連絡の道筋がはっきりしていると、急ぎの修理にも早く対応できます。

たとえば、家族向けの部屋を持つFさんの場合

たとえば、家族向けマンションの1室を持つFさんに、仲介の不動産会社から借り上げ社宅の問い合わせが来たとします。届いた会社の書式の契約書では、解約の予告期間がFさんの書式より短く書かれていました。

Fさんは、その予告期間を受け入れる代わりに、退去の立ち会いと精算の相手を契約書に書いてもらうよう調整しました。違いを一つずつ確かめたことで、納得して契約できました。

受けるかどうかの分かれ道

• 会社の家賃の上限に合い、条件の調整に応じられるなら、受ける方向で進める
• 会社の書式がオーナー側の考え方と大きく違うなら、違う点を一つずつ調整する
• 住む社員が替わることが心配なら、入居者の変更の手続きを先に決める
• 家賃の上限が希望を大きく下回るなら、無理に合わせず、ほかの募集と比べる

契約書で確かめたい5つの項目

「誰が住むか」を契約で決める理由

民法では、借りた人は、貸した人の承諾なしに部屋を又貸し（転貸）できないと決まっています。承諾なく第三者に使わせた場合、貸した人は契約を解除できるとも定めています。

借り上げ社宅は、会社が借りて社員が住む形です。後でもめないよう、契約書で「社員が住むこと」をはっきり認めておくことが大切です。入居する社員が替わるときの手続きも、あわせて決めておきましょう。

解約と退去で確かめたいこと

解約の予告期間

民法では、期間を決めた賃貸借でも、途中で解約する権利を契約で残しておけば、解約の申し入れができます。建物の場合、申し入れの日から3か月が過ぎると契約が終わるとされています。予告期間を契約で別に決めるかどうかも含め、転勤の多い会社とは特に確かめておきましょう。

原状回復の範囲

民法では、借りた人は退去のときに、入居後に生じた傷を元に戻す義務を負います。ただし、普通に使って生じた傷みや年数による劣化は除かれます。国土交通省は、原状回復の考え方をまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」も公表しています。

借り上げ社宅では、契約者は会社でも、実際に部屋を使うのは社員です。退去の立ち会いに誰が来るのか、費用の請求先は会社か社宅代行会社かを、契約のときに決めておくと精算がスムーズです。

立ち会いの日は、転勤の日に近いと決めにくいことがあります。解約の連絡を受けたら、すぐに立ち会いの候補日を出してもらうよう、前もって伝えておきましょう。

借り上げ社宅でよくある失敗と避け方

住む人を確かめずに鍵を渡す

契約者は会社でも、実際に住むのは社員です。入居する社員の氏名を確かめ、契約書や届出に残してから鍵を渡します。

家族の同居を決めていない

単身の社員を想定していたのに、家族が一緒に住むことがあります。住む人の範囲に家族を含めるかを、契約のときに決めておきます。

退去の連絡の窓口があいまい

転勤が決まると、退去までの時間が短いことがあります。解約の連絡がだれから、どの方法で来るのかを決めておくと、次の募集を早く始められます。

入居中に気をつけること

入居中は、会社と社員のどちらに何を連絡するかで迷いやすくなります。家賃や契約の話は契約者である会社へ、設備の不具合など暮らしの話は住む社員へ、と分けておくと混乱しにくくなります。

契約の更新が近づいたら、会社の担当者に更新の意向を早めに確かめます。転勤の予定によっては更新しないこともあるため、次の募集の準備にもつながります。

鍵の本数と返却を決めていない

住む社員が替わると、鍵の受け渡しも増えます。渡した本数を記録し、退去のときに誰が返すのかを決めておきましょう。

借り上げ社宅を受ける前のチェックリスト

• 法人契約を受けることを、募集を頼む不動産会社に伝えてあるか
• 会社の書式で契約する場合に、受け入れられる範囲を決めてあるか
• 住む社員が替わるときの手続きを、どうするか決めてあるか
• 解約の予告期間と、退去の立ち会いの相手を決めてあるか
• 家賃の振込日と請求書の扱いを、会社と合わせられるか
• 住む人の範囲に、社員の家族を含めるかを決めてあるか
• 渡す鍵の本数と、退去のときに返す人を決めてあるか

社員の家賃負担と税金の関係

会社が社員に社宅を貸すとき、社員から家賃の一部を受け取ることがあります。国税庁によると、社員から受け取る家賃が「賃貸料相当額」の50%以上であれば、その差額は給与として課税されません。他から借りた住宅を社員に貸す場合も、同じ計算です。

賃貸料相当額は、建物と敷地の固定資産税の課税標準額と、建物の床面積をもとに計算します。これは会社側の計算ですが、仕組みを知っておくと、会社の担当者と話すときに役立ちます。

社員がいくら負担するかは会社と社員の間の話です。オーナーとの契約の家賃は、会社と取り決めた額になります。

よくある質問

借り上げ社宅の審査では何を見ますか？

主に契約者である会社を見ます。会社の登記や概要の資料に加えて、住む社員の身分証なども確かめるのが一般的です。

会社の書式の契約書で契約してもよいですか？

問題はありませんが、オーナー側の書式との違いを確かめましょう。特に解約の予告期間、原状回復、入居者の変更の手続きが大切です。

住む社員が替わったら、契約を結び直しますか？

契約の定めによります。替わるときにオーナーの承諾が要るか、届出だけでよいかを、最初の契約で決めておきましょう。

借り上げ社宅の家賃はいくらにすればよいですか？

会社ごとに家賃の上限があり、地域の相場も違います。社宅を扱う不動産会社に、条件に合う家賃の見立てを聞くのが確実です。

借り上げ社宅でも定期借家契約にできますか？

できます。書面で契約し、契約の前に更新がないことを別の書面で説明するといった決まりは、個人に貸す場合と同じです。

借り上げ社宅とサブリースは何が違いますか？

借り上げ社宅は、会社が社員の住まいとして部屋を借りる形です。サブリースは、管理会社などが又貸しする事業のために建物を借りる形です。

社宅代行会社の仕組みは「社宅代行とは？」で解説しています。当メディアでは、公式ホームページに社宅の管理代行・手配・仲介を載せている会社を社宅管理の不動産会社一覧にまとめています。サブリースとの違いを詳しく知りたい方は「サブリースの注意点」もご覧ください。

まとめ

• 社有社宅は会社が持つ建物、借り上げ社宅は会社が借りる一般の賃貸住宅
• オーナーに関係するのは借り上げ社宅。契約者は会社、住むのは社員
• 流れは「問い合わせ → 審査 → 条件の調整 → 契約 → 入居・退去」
• 名義、住む人、解約予告、原状回復、支払い方法の5点を契約書で確かめる
• 社員が住むことを契約で認め、入居者が替わるときの手続きも決めておく