不動産取得税とは？税率・計算方法と住宅の軽減、かからない場合・申告の流れ
不動産取得税は、土地や建物を買ったり、建てたり、贈与を受けたりしたときに都道府県がかける税金です。税率と計算の仕組み、住宅と住宅用の土地の軽減、相続などかからない場合、申告の流れを公式の情報をもとに整理します。
結論
- 不動産取得税とは、土地や建物を取得した人に、都道府県がかける税金です。買ったときだけでなく、建てたときや贈与を受けたときもかかります。
- 税額は「固定資産課税台帳の価格（評価額）×税率」で、税率は本来4％です。令和9年3月31日までは、土地と住宅は3％に下がっています。
- 新築の住宅は価格から1,200万円を控除するなど、住宅とその土地には軽減があります。相続で取得した場合は、かかりません。
物件を買って登記をすませ、しばらくたったころに、都道府県から納税通知書が届く。それが不動産取得税です。「もう税金は払ったはず」と驚くオーナーは少なくありません。
売買の代金や登記の費用とは別に、あとから届く税金です。アパートを買う、実家を贈与で受け取る、空き地に賃貸住宅を建てる。こうした場面では、前もって額の見当をつけておくと、資金の計画が狂いません。
この記事では、総務省と東京都主税局の公式の情報をもとに、不動産取得税の仕組みと軽減、かからない場合、申告の流れを説明します。
不動産取得税とは
意味を一言で
不動産取得税とは、土地や家屋を取得した人に対して、都道府県がかける税金です。総務省の説明では、課税するのは都道府県、納めるのは不動産の取得者です。
どんなときにかかるか
東京都主税局の説明では、土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得したときにかかります。お金を払ったかどうか、登記をしたかどうかにかかわらず課税されます。
等価交換で取得した場合も、課税の対象です。家屋を増築や改築した場合も対象になります。
かからない場合
相続で取得した場合など、一定の場合はかかりません。一方で、贈与はかかります。
東京都主税局は、贈与税で夫婦間の居住用不動産の贈与の特例や、相続時精算課税を使った場合でも、不動産取得税はかかると説明しています。「贈与税の特例を使ったから大丈夫」とはならない点に注意が必要です。
| 取得のしかた | 不動産取得税 |
|---|---|
| 売買で買う | かかる |
| 家を建てる・増築する | かかる |
| 贈与を受ける | かかる |
| 交換（等価交換を含む） | かかる |
| 相続で受け継ぐ | かからない |
不動産取得税の計算方法
基本の式
税額は、次の式で計算します。
- 取得した不動産の価格（課税標準額）を確かめる
- 宅地なら、価格を2分の1にする（特例）
- 住宅なら、控除額を差し引く（軽減）
- 税率をかける
「価格」は買った値段ではない
ここでいう価格は、固定資産課税台帳に登録された評価額です。買った値段や建築の工事費ではありません。新築の家屋など台帳に価格がないものは、国が定めた固定資産評価基準によって評価した価格を使います。
東京都主税局は、新築の家屋は不動産取得税のほうが固定資産税より価格が高くなることが多いと説明しています。固定資産税は翌年の1月1日を基準に、年数による目減りを見込むのに対し、不動産取得税は取得したときの価格でかけるためです。
税率
総務省の説明では、標準税率は4％です。令和9年3月31日までの取得は、土地と住宅が3％に下がっています。店舗や事務所などの住宅でない家屋は4％です。
| 取得するもの | 税率（令和9年3月31日まで） |
|---|---|
| 土地 | 3％ |
| 家屋（住宅） | 3％ |
| 家屋（住宅以外） | 4％ |
宅地は価格を2分の1に
住宅用地や商業地などの宅地は、課税標準を評価額の2分の1にする特例があります。東京都主税局の説明では、令和9年3月31日までに宅地等を取得した場合が対象です。
ポイント
- 税額は「評価額×税率」で、買った値段ではなく評価額を使う
- 税率は本来4％、令和9年3月31日までは土地と住宅が3％
- 宅地は評価額を2分の1にしてから計算する
住宅と住宅用の土地の軽減
新築の住宅
総務省の説明では、新築の住宅は価格から1,200万円を控除します。東京都主税局は、価格が1,200万円未満ならその額を控除すると説明しています。
軽減を受けるには、床面積の要件があります。これまでは50㎡以上240㎡以下が基本でした。アパートやマンションのように一戸建でない住宅は、独立した区画ごとに判定し、区画ごとに控除します。
床面積の要件の見直し
総務省の令和8年度の改正の連絡では、住宅と土地の特例の床面積の下限を40㎡以上（改正前は50㎡以上）に下げる見直しが示されています。東京都の特別区の一部の区域は、50㎡以上のままとされています。
自分の取得日にどちらの要件が当たるかは、物件のある都道府県の窓口で確かめてください。
中古の住宅
総務省の説明では、中古の住宅は、新築された時期に応じて最高1,200万円を控除します。東京都主税局の説明では、対象は個人が自分で住むために取得した住宅です。
つまり、人に貸すために中古のアパートや家を買った場合、この控除は受けられません。賃貸用に買う予定のオーナーは、控除がない前提で額を見積もっておきましょう。
住宅用の土地
住宅の敷地には、税額から一定額を差し引く軽減があります。総務省の説明では、150万円か、床面積の2倍（200㎡まで）にあたる土地の価格の、いずれか大きいほうに税率をかけた額を減額します。
東京都主税局は、これを「45,000円」か「土地1㎡あたりの価格×住宅の床面積の2倍（1戸200㎡まで）×税率3％」のどちらか多いほうと説明しています。土地を取得してから3年以内に住宅を新築する場合などが対象です。
言葉の言い換え
- 課税標準：税金を計算するもとになる額。不動産取得税では、原則として評価額
- 評価額：国が定めた基準で市町村などが決めた、固定資産の価格
- 免税点：これより低い額なら、税金がかからない線
- 控除：計算のもとになる額から、決まった額を差し引くこと
- 減額：計算した税額から、決まった額を差し引くこと
免税点（これより下ならかからない額）
令和8年4月1日から引き上げ
課税標準となる額が一定の額に満たないときは、不動産取得税はかかりません。これを免税点といいます。
東京都主税局の案内では、令和8年4月1日以降の取得から、免税点が次のように引き上げられています。
| 取得するもの | 令和8年3月31日以前 | 令和8年4月1日以降 |
|---|---|---|
| 土地 | 10万円 | 16万円 |
| 家屋（新築・増築・改築） | 23万円 | 66万円 |
| 家屋（売買など） | 12万円 | 34万円 |
家屋の免税点は1戸ごとに見ます。また、1年以内に隣の土地や一体となる家屋を取得した場合は、合わせて一つとして判断します。
判断の分かれ道：賃貸用は新築か中古か
賃貸用の物件を手に入れるとき、新築と中古で不動産取得税の考え方が変わります。
新築の住宅は、床面積の要件を満たせば、人に貸す住宅でも控除の対象になります。アパートなら区画ごとに控除するため、区画の数や広さで税額が大きく変わります。
一方、中古の住宅の控除は、個人が自分で住む場合に限られます。賃貸用に中古を買うなら、控除のない額で資金を用意しておくのが安全です。どちらを選ぶかは、家賃の見込みや修繕の費用とあわせて比べましょう。
申告と納付の流れ
東京都の場合の流れ
申告の期限や方法は、都道府県によって違います。東京都主税局の案内では、次の流れです。
- 取得した日から30日以内に、所在地の都税事務所などに申告する
- 30日以内に登記を申請した場合は、原則として申告は不要
- 軽減を受けたい場合は、申告書と添付書類を出す
- 都税事務所から届く納税通知書で、納期限までに納める
軽減は「申告しだい」のことがある
登記の情報だけでは、住宅に自分で住むか、新築の予定があるかは分かりません。軽減に当たる場合は、申告書と添付書類を出して知らせる必要があります。
東京都主税局は、土地を取得して住宅を新築する予定の段階でも、軽減に当たると見込まれる場合は納税を猶予する制度があると説明しています。
納税通知書は、取得から少したって届くことがあります。届いたときに慌てないよう、買う前に見当をつけ、資金を取っておきましょう。
計算の例
中古のアパートを人に貸すために買う場合
評価額が、土地2,000万円、建物1,000万円の中古アパートを、令和9年3月31日までに個人が買ったとします（数字は説明のための仮のものです）。
- 土地：2,000万円×2分の1×3％＝30万円
- 建物：1,000万円×3％＝30万円
自分が住む家ではないので、中古住宅の控除や、中古住宅用の土地の軽減は受けられない前提です。合計で60万円が見込みになります。
場面の例
親から、賃貸に出している戸建てを贈与で受け取るケースを考えます。贈与税の相談はしていても、不動産取得税を見込んでいないと、あとで通知が届いて驚くことになります。
一方、同じ戸建てを相続で受け継いだ場合は、不動産取得税はかかりません。受け取り方で税金が変わるため、贈与か相続かを決める前に、税理士や都道府県の窓口に確かめるのが安全です。
よくある失敗と防ぎ方
買った値段で計算してしまう
不動産取得税は、評価額で計算します。売買の代金で計算すると、見込みが大きくずれます。評価額は、売主から固定資産税の通知書の写しをもらうなどして確かめます。
賃貸用でも住宅の控除があると思い込む
中古住宅の控除は、個人が自分で住むための住宅が対象です。賃貸用の中古物件を買うときは、控除なしで見積もりましょう。
申告の期限を過ぎる
都道府県によって申告の期限や書類が違います。物件のある都道府県の案内を、取得の前に確かめておきます。
取得前のチェックリスト
- 取得のしかたは売買・贈与・相続・新築のどれか
- 土地と建物の評価額を確かめたか
- 建物は住宅か、住宅以外か
- 自分で住むのか、人に貸すのか
- 床面積と、新築の時期を確かめたか
- 物件のある都道府県の申告期限を確かめたか
よくある質問
- 不動産取得税はいつ払う？
- 取得したあと、都道府県から届く納税通知書で払います。東京都の場合、納期限は原則として発送した月の月末です。
- 不動産取得税の税率は？
- 本来は4％です。令和9年3月31日までに取得した土地と住宅は3％、住宅以外の家屋は4％です。
- 相続した不動産に不動産取得税はかかる？
- 相続で取得した場合はかかりません。贈与で受け取った場合はかかります。
- 賃貸用のアパートを新築した場合も軽減はある？
- 新築の住宅の控除は、床面積の要件を満たせば、一戸建でない住宅でも区画ごとに受けられます。要件は都道府県の窓口で確かめてください。
- 不動産取得税は経費になる？
- 賃貸に使う不動産の取得にかかった税金の扱いは、所得税の申告で確かめる必要があります。迷うときは税務署か税理士に相談しましょう。
関係する記事と相談先
売るときにかかる税金は「不動産売却の税金の基本」、貸して得た家賃の申告は「不動産所得の確定申告」で説明しています。相続で受け継いだときの名義変更は「相続登記の義務化」をご覧ください。登記のときにかかる税金は、登録免許税の記事で整理しています。
取得した物件の貸し方や売り方を相談したいときは、会社一覧や売却の会社一覧から探せます。まとめて聞きたいときは一括相談の説明をご覧ください。
まとめ
- 不動産取得税は、土地や建物を取得した人に都道府県がかける税金
- 売買・新築・贈与・交換でかかり、相続ではかからない
- 税額は評価額×税率。令和9年3月31日までは土地と住宅が3％
- 新築住宅は1,200万円の控除、中古住宅の控除は自分で住む場合に限られる
- 令和8年4月1日以降の取得から免税点が引き上げられた
- 申告の期限は都道府県で違う。軽減は申告で知らせる
