不動産売却の費用は何がかかる？仲介手数料の上限・印紙税・登記・税金の一覧
不動産を売るときは、仲介手数料、契約書の印紙税、登記の費用、利益に応じた税金などがかかります。それぞれの決まり方と上限、見落としやすい費用、手元に残るお金の見積もり方を整理します。
結論
- 不動産売却の費用は、主に「仲介手数料」「印紙税」「登記の費用」「売却益にかかる税金」の4つです。
- 仲介手数料には国の上限があり、400万円を超える物件なら「売買価格の3%＋6万円」に消費税を足した額が上限です。
- 印紙税は契約金額で決まり、2027年3月31日までに作る売買契約書には軽減された税額が使われます。
- 税金は利益が出たときだけかかります。ほかに、ローンの返済や引っ越し、片付けなど物件ごとの費用を足して見積もります。
「家を売ったら、いくら手元に残るのだろう」。売却を考え始めた方が、最初に気になるのがこの点です。
売れた金額がそのまま入るわけではありません。手数料や税金が差し引かれ、思ったより少なかったという声も聞かれます。
この記事では、売却でかかる費用を種類ごとに分け、国が決めている上限や税額を示します。最後に、自分の物件で手元に残るお金を見積もる手順もまとめます。
不動産売却の費用とは
売るときに出ていくお金の全体
不動産売却の費用とは、物件を売って引き渡すまでに、売り主が払うお金のことです。会社に払う手数料、国に納める税金、手続きの実費、物件の状態に応じた準備の費用に分かれます。
費用の一覧
| 費用の種類 | だれに払うか | 決まり方 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社 | 国の告示で上限あり。上限の範囲で会社と決める |
| 印紙税 | 国（契約書に印紙を貼る） | 契約金額で決まる |
| 登記の費用 | 国（登録免許税）と、頼む場合は司法書士 | 税は不動産の数で決まる。報酬は事務所ごとに違う |
| 譲渡所得の税金 | 国と住んでいる市区町村 | 利益と所有期間で決まる |
| ローンの返済にかかる費用 | 金融機関 | 借りている金融機関の決まりによる |
| 測量・解体・片付けなど | 各業者 | 物件の状態と頼む内容による |
上の4つはほとんどの売却でかかります。下の2つは、物件によってかかったりかからなかったりします。
よく出る言葉の言い換え
- 媒介：不動産会社が売り主と買い主の間に入ること。仲介と同じ意味
- 譲渡所得：売って得た利益のこと。売った金額そのものではない
- 取得費：その不動産を買ったときの代金や、買うときにかかった費用
- 登録免許税：登記をするときに国に納める税
- 抵当権：ローンを借りるときに、金融機関が家や土地につける担保の登記
費用を払う時期
費用は一度に出ていくわけではありません。印紙税は売買契約のとき、仲介手数料は契約時と引き渡し時に分けて払うことがあります。登記の費用とローンの返済は引き渡しの日、税金は翌年の確定申告のあとです。
払う時期を知っておくと、手元のお金が足りなくなる心配を減らせます。とくに税金は売ってから時間がたって払うため、売ったお金を使い切らないよう取り分けておきます。
仲介手数料の上限と計算のしかた
仲介手数料とは
仲介手数料とは、不動産会社が買い手を探し、契約をまとめたことへの報酬です。宅地建物取引業法にもとづき、国土交通大臣が上限を告示で定めています。会社は上限を超えて受け取ることはできません。
価格を3つに分けて計算する
売り主・買い主のどちらか一方から受け取れる上限は、売買価格を3つの部分に分けて計算します。
| 売買価格の部分 | 上限の率（消費税込み） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5.5% |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 4.4% |
| 400万円を超える部分 | 3.3% |
400万円を超える物件では、まとめると「売買価格の3%＋6万円」に消費税を足した額になります。たとえば3,000万円で売れた場合、上限は96万円に消費税を足した105万6,000円です。
800万円以下の物件の特例
2024年7月1日から、800万円以下の物件（告示では「低廉な空家等」）に特例ができました。会社は仲介にかかる費用を考えて、通常の計算を超えて受け取れます。上限は30万円の1.1倍、つまり消費税込みで33万円です。
名前に「空家」とありますが、実際に空き家かどうかは問いません。特例の額を受け取るには、媒介契約を結ぶときに、あらかじめ金額を説明して合意しておく必要があります。
上限はあくまで「これ以上は受け取れない」という額です。実際の金額は、媒介契約を結ぶときに書面で確かめましょう。
印紙税：売買契約書に貼る印紙
契約金額で税額が決まる
不動産の売買契約書は、印紙税がかかる文書です。契約書に印紙を貼り、消印をして納めます。売り主と買い主が1通ずつ持つ場合は、それぞれの1通に印紙が要ります。
2014年4月1日から2027年3月31日までに作る契約書は、軽減された税額になります。主な区分は次のとおりです。
| 契約金額 | 本来の税額 | 軽減後の税額 |
|---|---|---|
| 500万円を超え1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
気をつけたいこと
契約書の写しに署名や押印をして原本と同じように使うと、写しにも印紙税がかかることがあります。何通作るか、だれが原本を持つかを、契約の前に会社と決めておきましょう。
登記の費用：抵当権の抹消と住所の変更
抵当権の抹消
住宅ローンが残っている家を売るときは、引き渡しまでにローンを返し、抵当権（金融機関の担保の登記）を消します。これを抵当権の抹消登記といいます。
抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。土地1筆と建物1棟なら2個なので2,000円になります。
住所や氏名が変わっている場合
登記簿の住所が今の住所と違うときは、売る前に住所の変更登記が要ることがあります。登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。
司法書士に頼む場合
登記は自分で申請することもできますが、売買では司法書士に頼むのが一般的です。報酬は事務所ごとに違うので、見積もりを取って確かめます。
ポイント
- 仲介手数料は上限が決まっている。実際の額は媒介契約書で確かめる
- 印紙税は契約金額で決まり、2027年3月31日までの契約書は軽減される
- 抵当権の抹消と住所の変更は、登録免許税が不動産1個につき1,000円
- 司法書士の報酬やローンの手数料は、頼む先ごとに違う
売却益にかかる税金
利益が出たときだけかかる
売って利益（譲渡所得）が出たときは、所得税と住民税がかかります。利益は、売った金額から、買ったときの金額などの取得費と、仲介手数料などの売るための費用を引いて計算します。
税率は所有期間で変わる
| 区分 | 売った年の1月1日時点の所有期間 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|---|
| 長期 | 5年を超える | 15% | 5% |
| 短期 | 5年以下 | 30% | 9% |
どちらも、所得税額の2.1%の復興特別所得税が加わります。所有期間は売った日ではなく、売った年の1月1日の時点で数える点に気をつけます。
特例で税金が軽くなることも
住んでいた家を売るときは、利益から最高3,000万円を引ける特例があります。特例を受けるには確定申告が必要です。税金の計算は「不動産売却の税金」、相続した空き家の特例は「空き家の3,000万円特別控除」で詳しく説明しています。
物件によってかかる費用
ローンの返済に関する費用
ローンを一度に返すとき、金融機関によっては手数料がかかります。金額や、いつまでに申し出るかは金融機関ごとに違うので、早めに問い合わせます。
測量・解体・片付け
土地の境界がはっきりしないときは、測量が必要になることがあります。古い家を壊して更地で売る場合は解体費、家具が残っていれば片付けの費用もかかります。どれも物件の状態で大きく変わるため、見積もりを取ってから判断します。
引っ越しと仮住まい
住みながら売る場合は、引っ越し代がかかります。次の家が決まる前に引き渡すなら、仮住まいの家賃も考えておきます。
場面の例：相続した実家を売るBさん
Bさんは、親から相続した実家を売ることにしました。ローンは残っていません。そこで、抵当権の抹消の費用はかからないと考えました。
一方で、家の中には家具がそのまま残っていました。境界の目印も一部が見当たりません。会社に相談すると、片付けと測量の見積もりを先に取るよう勧められました。費用の一覧を作ってから売り出し価格を決めたことで、手元に残る額の見通しが立ちました。
手元に残るお金を見積もる手順
- 査定額をもとに、売れそうな価格を仮に決める
- 仲介手数料の上限を計算し、会社に実際の額を確かめる
- 契約金額から印紙税の額を確かめる
- ローンの残りと、返済にかかる手数料を金融機関に聞く
- 登記の費用と、測量・解体・片付けの見積もりを取る
- 利益が出そうなら、税金の額と使える特例を確かめる
- 売れそうな価格からすべてを引き、手元に残る額を出す
見積もりでよくある失敗
- 税金を忘れ、手元に残る額を多めに見てしまう
- 所有期間を売った日で数え、短期の税率になることに気づかない
- 片付けや測量の費用を、売り出したあとで知る
- 住宅ローンの残りが売値より多いことに、契約の直前で気づく
ローンの残りが売れる見込みの額より多いときは、売り方そのものを考え直す必要があります。早めに金融機関と会社の両方に相談しましょう。
売り出す前のチェックリスト
- 登記簿の名義と住所が、今の自分と合っているか
- ローンの残りと、一度に返すときの手数料を金融機関に聞いたか
- 媒介契約書で、仲介手数料の額と払う時期を確かめたか
- 契約書を何通作り、印紙をだれが負担するか決めたか
- 境界の目印や、建物の図面がそろっているか
- 家の中に残す物と片付ける物を決めたか
- 買ったときの契約書や領収書を探したか
最後の項目は税金の計算に使います。買ったときの金額が分からないと、利益が大きく計算されることがあるためです。
よくある質問
- 不動産売却の費用は全部でいくらかかる？
- 物件の価格、ローンの有無、利益の額によって変わるため、一律には言えません。仲介手数料・印紙税・登記・税金を種類ごとに計算して足し合わせます。
- 仲介手数料は値引きしてもらえる？
- 国が決めているのは上限なので、上限より低い額で合意することはできます。金額は媒介契約を結ぶ前に話し合い、書面で確かめます。
- 800万円以下の物件だと手数料が高くなる？
- 特例により、消費税込みで33万円まで受け取れる場合があります。特例の額を受け取るには、契約前に会社が金額を説明し、合意しておく必要があります。
- 買取の場合も仲介手数料はかかる？
- 不動産会社が自ら買い主になる買取なら、仲介ではないので仲介手数料はかかりません。会社が別の買い手を紹介する場合は仲介になるので、どちらの形かを確かめます。
- 売って損が出たら税金はかからない？
- 利益が出なければ、譲渡所得の税金はかかりません。住んでいた家の売却で損が出たときに使える特例もあるので、税務署や税理士に確かめましょう。
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まとめ
- 主な費用は、仲介手数料・印紙税・登記の費用・売却益の税金の4つ
- 仲介手数料の上限は、400万円を超える物件なら売買価格の3%＋6万円に消費税
- 800万円以下の物件は、特例で消費税込み33万円まで受け取れる場合がある
- 印紙税は契約金額で決まり、2027年3月31日までの契約書は軽減される
- 抵当権の抹消は不動産1個につき1,000円の登録免許税
- 税金は利益が出たときだけ。所有期間は売った年の1月1日時点で数える
