空き家をグループホームに転用するには？建築・消防・福祉の指定の確認点
空き家をグループホームに転用するときは、建築基準法では「寄宿舎」として扱われ、消防設備の基準も住宅と変わります。この記事では、建築・消防・障害福祉の指定の3つの確認点と、転用までの手順を整理します。
結論
- 空き家をグループホームに転用するときは、建築基準法では「寄宿舎」として扱われます。寄宿舎にする部分の床面積が200㎡を超える場合は、用途変更の確認申請が必要です。
- 消防法では、入居する人の状態によって、自動火災報知設備やスプリンクラー設備などの基準が変わります。住宅のときには要らなかった設備が必要になることがあります。
- 障害者グループホーム（共同生活援助）として運営するには、運営する事業者が都道府県知事の指定を受けます。工事の前に、役所の建築・福祉の窓口と消防署に相談するのが近道です。
「使っていない実家を、障害のある方のグループホームとして貸せないか」。福祉の事業者から声をかけられたり、地域に役立つ使い道を探したりして、こう考える方がいます。
戸建ての空き家は、部屋が複数あり、台所や浴室もそろっています。グループホームの住まいとして使いやすく見えます。
ただ、住宅をグループホームにするには、建物と消防と福祉の3つのルールを満たす必要があります。この記事では、それぞれの確認点を順に説明し、最後に転用までの手順とよくある失敗をまとめます。
空き家のグループホームへの転用とは
空き家のグループホームへの転用とは、住宅として建てられた空き家を、障害のある方などが支援を受けながら共同で暮らす住まいとして使えるようにすることです。
障害者総合支援法では、主に夜間に、共同生活を営む住居で、相談や入浴・排せつ・食事の介護などの日常生活上の援助を行うサービスを「共同生活援助」と定めています。一般に障害者グループホームと呼ばれるのは、このサービスを行う住まいです。
オーナーの関わり方
多くの場合、オーナーは建物を運営する事業者に貸し、事業者がサービスを提供します。オーナーが自分で事業者になる方法もありますが、その場合は福祉の事業の指定を受ける必要があります。
建築基準法での扱いは「寄宿舎」
グループホームは寄宿舎に当たる
国土交通省の資料では、グループホームは建築基準法の上で「寄宿舎」に当たると説明しています。寄宿舎は、多くの人が使うため特別な基準がある「特殊建築物」の1つです。
200㎡を超えると用途変更の確認申請
建築基準法では、建物の用途を変えて寄宿舎などの特殊建築物にする場合で、その部分の床面積が200㎡を超えるときは、確認申請が必要です。工事のあとには、建築主事などへの届け出も要ります。
この基準は、平成30年の法改正で100㎡から200㎡に見直されました。空き家などを福祉施設などに活かしやすくするための見直しです。
確認申請が要らない200㎡以下でも、建築基準法の基準には合わせる必要があります。避難や防火の基準は、建築士に確かめてもらいましょう。
3階建てでも大きな改修が不要な場合がある
建築基準法では、3階建てで延べ面積200㎡未満の建物は、決められた警報設備を設けることなどを条件に、寄宿舎にしても耐火建築物などにする必要はないと定めています。
国土交通省の資料は、自力での避難が難しい人が寝泊まりする用途では、さらに、避難の通り道になる階段を煙から守る措置（扉の設置やスプリンクラー）が必要になると説明しています。
用途地域の確かめ方
建築基準法では、第一種低層住居専用地域でも寄宿舎を建てられると定めています。住宅街の空き家でも、用途地域の面で道が閉ざされるとは限りません。ただし、市街化調整区域などでは別の許可が要る場合があるので、役所で確かめましょう。
建てたときの書類をそろえる
用途変更の相談では、建てたときの図面や確認済証、検査済証を求められることがよくあります。見つからない場合は、役所で建てたときの確認の記録を調べられることもあるので、早めに建築士に相談しましょう。
ポイント
- グループホームは、建築基準法では寄宿舎として扱われる
- 寄宿舎の部分が200㎡を超えると、用途変更の確認申請が要る
- 3階建てで200㎡未満なら、警報設備などを条件に耐火の改修が不要
- 自力での避難が難しい人が寝泊まりするなら、階段の安全措置も要る
消防設備は入居する人の状態で変わる
消防法での区分
消防法施行令では、障害者グループホームは、入居する人の状態によって次のどちらかに区分されます。
| 区分 | 当たる場合 | 主な設備の考え方 |
|---|---|---|
| （6）項ロ | 避難が困難な障害者等を主として入居させるもの | 自動火災報知設備は広さにかかわらず必要。スプリンクラー設備も原則必要 |
| （6）項ハ | 上に当たらないもの | 入居させる施設なら、自動火災報知設備は広さにかかわらず必要 |
「避難が困難な障害者等」は、消防法施行規則で、障害支援区分4から6に当たる人と定められています。
スプリンクラー設備の基準
消防法施行令では、（6）項ロのグループホームには、原則としてスプリンクラー設備が必要です。ただし、介助がなければ避難できない人を主として入居させるもの以外は、延べ面積が275㎡以上の場合に限られます。
また、火災のときに燃え広がりを抑える構造として省令で定める区画を設けた場合は、設置が要らない扱いもあります。どちらに当たるかは、入居予定の人の状態で変わるため、早めに消防署に相談しましょう。
間仕切り壁の基準が緩められる場合
国土交通省の資料では、寄宿舎の間仕切り壁の防火の基準について、スプリンクラー設備を設けた場合や、小規模で各居室に煙を感知する警報器を設け、避難が極めて容易な構造とした場合は、適用しない扱いを説明しています。
障害福祉の指定と住まいの基準
運営には都道府県知事の指定が要る
障害者総合支援法では、グループホームの給付の対象になるのは、都道府県知事が指定する事業者が行うサービスです。物件を借りる事業者が、指定の申請をします。
住まいの主な基準
国の基準では、共同生活援助の住まいについて、次のような決まりがあります。
| 項目 | 基準 |
|---|---|
| 場所 | 住宅地など、家族や地域の人と交流できる地域で、入所施設や病院の敷地の外 |
| 1つの住まいの定員 | 2人以上10人以下（既存の建物を使う場合は2人以上20人以下。知事が特に必要と認めるときは30人以下） |
| 1つの居室の定員 | 1人（サービス提供上必要なら2人） |
| 1つの居室の広さ | 収納などを除いて7.43㎡以上 |
都道府県などが独自の運用を定めている場合があります。物件を探す段階で、運営する事業者と一緒に、福祉の担当窓口に確かめてください。
空き家をグループホームに転用するまでの手順
- 運営する事業者と、入居予定の人数と入居する人の状態を話し合う
- 市区町村で、用途地域と市街化調整区域かどうかを確かめる
- 建築士に、建物の現況と、寄宿舎にするための改修の要否を見てもらう
- 役所（建築・福祉）と消防署に、図面を持って事前相談する
- 寄宿舎の部分が200㎡を超える場合は、確認申請をして確認済証を受ける
- 改修の工事と、消防設備の設置をする
- 工事が終わったら、必要な届け出と消防の検査を受ける
- 事業者が都道府県知事の指定を受け、運営を始める
オーナーと事業者の役割を決める
工事の費用をどちらが持つか、消防設備の点検をだれがするか、退去のときに元に戻すかを、賃貸借の契約で決めておきましょう。期間を区切りたい場合は、定期借家の契約を選ぶ方法もあります。
事業者に確かめたいこと
- 指定を受けた実績や、ほかの住まいの運営の様子
- 入居予定の人数と、入居する人の支援の度合い
- 改修の工事を、どちらがどこまで行うか
- 消防設備の点検や、近所への説明をだれが受け持つか
- 運営をやめる場合に、建物をどの状態で返すか
福祉の住まいは、入居する人にとって暮らしの場です。契約の途中で運営が止まると、入居する人の生活にも影響します。事業者の運営の体制を、契約の前によく確かめましょう。
たとえば、2階建ての実家を貸す場合
たとえば、延べ面積120㎡の2階建ての実家を持つIさん。福祉の事業者から、5人が暮らすグループホームとして借りたいと提案がありました。
200㎡以下なので確認申請は要りませんが、Iさんは建築士に寄宿舎の基準に合うかを見てもらうことにしました。事業者には、入居予定の人の状態を確かめ、消防署に必要な設備を一緒に相談してもらいます。
よくある失敗と判断の分かれ道
よくある失敗
- 200㎡以下だからと、寄宿舎の基準を確かめないまま貸してしまう
- 入居する人の状態を確かめず、消防設備の見込みがずれる
- 居室の広さや定員が、福祉の基準に合わない
- 工事の費用と設備の点検の負担を、契約で決めていない
- 建てたときの図面や検査済証が見つからず、手続きが進まない
判断の分かれ道
- 改修の費用が大きい：家賃と契約期間で回収できるかを、事業者と話し合う
- 基準に合わせにくい間取り：シェアハウスなど、ほかの使い道とも比べる
- 建物が古く傷みが大きい：解体して土地を活かす道も比べる。解体の支援は「空き家の解体と補助金」で説明しています
事前相談の前のチェックリスト
- 運営する事業者と、定員と入居する人の状態を共有した
- 用途地域と市街化調整区域かどうかを確かめた
- 延べ面積と、寄宿舎にする部分の広さを確かめた
- 建てたときの図面、確認済証、検査済証をそろえた
- 工事の費用と設備の点検の分担について、考えをまとめた
言葉の言い換え
- 共同生活援助：主に夜間に、共同で暮らす住まいで日常生活の援助を行う障害福祉サービス
- 寄宿舎：建築基準法の用途の1つ。複数の人が寝泊まりし、共同で暮らす建物
- 用途変更：建物の使い道を、住宅から寄宿舎などに変えること
- 自動火災報知設備：火災を感知して、建物の中に知らせる設備
- 障害支援区分：障害のある人に必要な支援の度合いを表す区分
よくある質問
- 空き家をグループホームにするには、必ず確認申請が必要ですか？
- 必ずではありません。寄宿舎にする部分が200㎡を超える場合に必要です。200㎡以下でも、基準には合わせる必要があります。
- グループホームにはスプリンクラーが必要ですか？
- 入居する人の状態と広さによります。避難が困難な障害者等を主として入居させる場合は原則必要ですが、条件によっては不要の場合もあります。
- 住宅街の空き家でもグループホームにできますか？
- 用途地域の面では、第一種低層住居専用地域でも寄宿舎は建てられます。建物や消防、福祉の基準も確かめてください。
- オーナーが福祉の指定を受ける必要はありますか？
- 建物を事業者に貸す場合は、指定を受けるのは運営する事業者です。オーナーが自分で運営する場合は、指定が必要です。
- 何人まで住めますか？
- 国の基準では、1つの住まいの定員は2人以上10人以下が基本です。既存の建物を使う場合は20人以下まで認められます。
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複数の人が暮らす住まいへの改修は「シェアハウス改修の建物・消防」でも説明しています。ほかの活かし方との比べ方は「空き家の活用方法」、期間を区切って貸す方法は「定期借家と普通借家の違い」をご覧ください。活用の提案ができる会社は会社一覧から探せるほか、まとめて相談することもできます。
まとめ
- グループホームは、建築基準法では寄宿舎として扱われる
- 寄宿舎の部分が200㎡を超えると、用途変更の確認申請が必要
- 消防設備は、入居する人の状態と広さで変わる
- 運営には、事業者が都道府県知事の指定を受ける
- 工事の前に、役所の建築・福祉の窓口と消防署に事前相談する
